فرض کنید برای خرید یک آپارتمان خوش‌نقشه در مرکز شهر اقدام کرده‌اید. فروشنده تأکید می‌کند «سند آزاد و آماده‌ی انتقال» است و حتی یک «قول‌نامه‌ی دست‌نویس» هم جلو می‌گذارد تا خیال‌تان راحت شود. اما یک وکیل ملکی کنار شما می‌نشیند و می‌گوید: «هیچ سندی تا وقتی استعلام ثبتی نگرفته‌ایم و وضعیت رهن/بازداشت را ندیده‌ایم، آزاد فرض نمی‌شود.» همین جمله ساده در عمل میلیون‌ها تومان از خسارت‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.
تعریف‌های کلیدی به‌زبان ساده:
-
رهن ملک: قراردادی برای تأمین طلب که به‌موجب آن، ملکِ بدهکار (راهن) نزد طلبکار (مرتهن—مثلاً بانک) وثیقه می‌شود. تا زمانی که بدهی تسویه یا «رفع رهن» صادر نشود، انتقال رسمی ملک بدون رعایت تشریفات ممکن نیست.
-
سند رهنی: نتیجه‌ی رسمی‌کردن رهن بر روی ملک. وجود «سند رهنی» یعنی حق عینی مرتهن بر ملک ایجاد شده و پیش از انتقال باید تکلیفش روشن شود.
-
استعلام رهن ملک/استعلام ثبتی: اخذ گزارش رسمی از اداره ثبت/دفتر املاک درباره وضعیت حقوقی ملک: مالکیت، بازداشت، رهن، محدودیت‌های انتقال، تفکیک/افراز و… . این گزارش مبنای تصمیم‌گیری امن پیش از معامله است.
چرا اهمیت دارد؟
۱) امنیت معامله: کوچک‌ترین ابهام در رهن یا بازداشت می‌تواند انتقال سند را متوقف کند و خریدار را وسط راه نگه دارد—نه پولش را دارد نه سند را.
۲) مدیریت ریسک: استعلام به‌روز، نقشه‌ی راه شماست. اگر پاسخ استعلام نشان دهد ملک در رهن بانک است، باید یا «گواهی رفع رهن» بگیرید یا قرارداد را طوری ببندید که پرداخت‌ها و انتقال منوط به رفع رهن باشد.
۳) اهرم مذاکره: دانستن وضعیت دقیق، قدرت چانه‌زنی می‌دهد. اگر ملک در رهن است، یا باید قیمت اصلاح شود یا تضمین‌های جدی‌تری گرفته شود.
۴) انطباق با قانون و روند رسمی: دفاتر اسناد رسمی پیش از تنظیم سند، وضعیت ثبتی را استعلام می‌کنند. اگر پاسخِ قطعی نیامده باشد یا مشروط باشد، دفترخانه مکلف است شما را از تبعات آگاه کند
۵) پرهیز از دعاوی پرهزینه: بسیاری از پرونده‌های «فسخ معامله»، «الزام به تنظیم سند»، و «مطالبه خسارت تأخیر» ریشه در بی‌توجهی به استعلام دارد.
یک خط‌مشی ذهنی ساده برای خریدار:
«تا استعلام معتبر و به‌روز ندیده‌ام، هیچ قول و قراری قطعی نیست؛ و تا گواهی رفع رهن را ندیده‌ام، پرداخت اصلی انجام نمی‌دهم.»
اشتباه‌های رایج:
-
اعتماد به «قول فروشنده» یا اسکرین‌شات‌های غیررسمی.
-
تکیه بر استعلام قدیمی.
-
انتقال پولِ سنگین قبل از رؤیت گواهی رفع رهن.
-
ننوشتن شروط معلق‌کننده‌ی پرداخت/انتقال در قرارداد.
مبانی حقوقی استعلام رهن ملک
در چارچوب حقوق ایران، چند محور اساسی باید روشن باشد:
ماهیت حق عینی مرتهن
رهن ملکی حق عینی برای مرتهن (عموماً بانک) ایجاد می‌کند؛ یعنی حق او مستقیماً بر عینِ ملک می‌نشیند، نه صرفاً بر ذمّه‌ی بدهکار. نتیجه: اگر ملک بدون رفع رهن منتقل شود، مرتهن می‌تواند در برابر منتقَلٌ‌الیه نیز به حق خود استناد کند. بنابراین، وجود سند رهنی مانع مطمئن برای انتقال آزاد است مگر تکلیفش روشن شود.
نقش ثبت رسمی و دفتر املاک
مالکیت و حقوق تبعی (مثل رهن) باید در دفتر املاک منعکس باشد. استعلام ثبتی دقیقاً برای تطبیق ادعا با واقعیت ثبتی است: نام مالک، پلاک ثبتی، شماره چاپی سند، آخرین وضعیت‌های حقوقی (بازداشت/رهن/محدودیت‌ها). هر اختلافی بین «سند ابرازی فروشنده» و «دفتر املاک» چراغ قرمز جدی است.
تکالیف دفترخانه و حق دانستن خریدار
دفاتر اسناد رسمی پیش از تنظیم سند، استعلام می‌گیرند و در صورت «عدم وصول پاسخ قطعی» یا «پاسخ مشروط»، مکلف‌اند خریدار را از آثار و تبعات آگاه کنند. در عمل، اگر پاسخ مبهم است، صرفِ امضای سند بدون شفاف‌سازی، شما را در معرض ریسک قابل‌توجه قرار می‌دهد.
نکته وکالتی: حتی با تکلیف دفترخانه، مسئولیت مراقبت از منافع خودتان را به دیگری واگذار نکنید. وکیل شما باید پاسخ استعلام را ببیند، تحلیل کند، و متن قرارداد را بر همان اساس تنظیم نماید.
تقدم رفع رهن بر انتقال
قاعده‌ی عملی این است: یا ابتدا رفع رهن و سپس انتقال؛ یا اگر به‌دلایلی انتقال همزمان با رهن انجام می‌شود، باید قرارداد به‌صورت «معامله با قبول رهن» و با تضمین‌های شدید (مانند توثیق ثمن، وجه‌التزام‌های مرحله‌ای، واریز مستقیم بخشی از ثمن به بانک) مهندسی شود. هر راه‌حلی بدون «نقشه‌ی رفع رهن» خطرناک است.
ارزش زمانی استعلام (به‌روز بودن)
استعلام مثل عکس لحظه‌ای از وضعیت ملک است. هرچه فاصله‌ی زمانی بین استعلام و روز معامله بیشتر شود، ریسک رخدادِ وضعیت‌های جدید (رهن تازه، بازداشت، تأمین خواسته) بالاتر می‌رود. در پروژه‌های حرفه‌ای، استعلام در نزدیک‌ترین زمان ممکن به تنظیم سند گرفته و روی آن قرارداد بسته می‌شود.
سند رهنی در برابر ادعاهای شفاهی
گاهی فروشنده می‌گوید: «قرض بانک را فردا تسویه می‌کنم، نگران نباش!» در حقوق، گواهی رفع رهن و ثبت آن در دفتر املاک ملاک است، نه وعده. تا وقتی سند رسمیِ رفع رهن در دست نیست، فرض را بر استمرار حق مرتهن بگذارید.
موارد انحلال عقد و آثار آن (با تمرکز بر رهن)
وقتی ملکی در رهن است و معامله‌ای بر آن واقع می‌شود، سناریوهای انحلال و آثارش باید پیشاپیش دیده شود تا اگر کار به اختلاف کشید، «نقشه‌ی خروج» داشته باشید.
خیار تدلیس و خیار تخلف از وصف
اگر فروشنده وضعیت رهن را کتمان کند یا ملکِ آزاد را وصف کند اما بعداً معلوم شود در رهن بوده، از منظر حقوقی، خریدار می‌تواند به خیار تدلیس یا تخلف از وصف استناد کند. نتیجه عملی می‌تواند فسخ، مطالبه خسارت، یا تعدیل تعهدات باشد.
توصیه‌ی قراردادی: در بند اوصاف، صراحتاً بنویسید «مبیع در زمان امضای قرارداد، آزاد از هرگونه رهن/بازداشت/توقیف است» و ضمانت اجرا برای خلاف آن تعیین کنید (وجه‌التزام، حق فسخ فوری، جبران هزینه‌های انجام‌شده).
تعلیق انتقال به رفع رهن
سوره‌راهِ امن این است که انتقال رسمی و پرداخت‌های اصلی را معلق به «ارائه گواهی رفع رهن» کنید. اگر فروشنده در مهلت مقرر رفع رهن نکرد، خریدار یا حق فسخ مشروط دارد یا حق مراجعه به وجه‌التزام/تضمین‌ها.
ابزارهای تضمینی:
-
سپرده‌گذاری بخشی از ثمن در حساب امانی یا واریز مستقیم به مرتهن (بانک) تا رفع رهن انجام شود.
-
چک/ضمانت‌نامه بانکی به نفع خریدار برای جبران در صورت عدم‌رفع رهن.
-
وجه‌التزام مرحله‌ای متناسب با هر روز تأخیر در رفع رهن.
بطلان یا عدم نفوذ در مواجهه با حقوق اشخاص ثالث
اگر انتقالی صورت گیرد که با حق عینی مرتهن تعارض داشته باشد، عدم نفوذ یا قابلیت ابطال مطرح می‌شود؛ به بیان ساده، معامله‌ای که حقوق مرتهن را نادیده بگیرد، نمی‌تواند آزادانه آثار خود را تولید کند. به همین دلیل، «انطباق معامله با وضعیت ثبتی» شرط عقلایی و حقوقی است.
آثار انحلال بر منافع و منافعِ منافع
در فرض فسخ/انحلال، باید روشن شود منافع حاصله در دوره‌ی تصرفِ خریدار یا فروشنده چگونه محاسبه می‌شود. بهترین کار این است که در متن قرارداد قاعده‌ی تسویه را بنویسید:
-
اگر معامله به‌علت عدم‌رفع رهن منحل شد، کلیه‌ی مبالغ پرداختی به‌علاوه خسارات (کارمزدها، هزینه‌های کارشناسی، حق‌الوکاله، هزینه‌های نقل‌وانتقال معوق) ظرف مدت معین به خریدار مسترد شود.
-
در صورت استفاده از ملک، منافع عرفی چگونه محاسبه می‌گردد (اجرت‌المثل، هزینه‌های نگهداشت و…).
تعامل با بانک/مرتهن برای تسریع رفع رهن
گاهی گره اصلی در بانک است: تسویه انجام شده ولی «نامه‌ی فک رهن» یا «ثبت رفع رهن» به تعویق افتاده. وکیل ملکی معمولاً با مکاتبه رسمی، پیگیری ثبتی و در صورت لزوم اقدام قضایی برای الزام به انجام تشریفات رفع رهن، فرایند را تسریع می‌کند. درج مهلت‌های معین و جرایم تأخیر در قرارداد، قدرت اجرایی شما را بالا می‌برد.
سناریوهای قراردادی نمونه (قابل شخصی‌سازی)
-
سناریو A (استاندارد): بیع قطعی با شرط معلق—پرداخت ۱۰٪ بیعانه، بقیه ثمن و انتقال رسمی منوط به ارائه گواهی رفع رهن و ثبت آن. برای هر روز تأخیر در ارائه گواهی، وجه‌التزام روزشمار.
-
سناریو B (قبول رهن با مهندسی ریسک): خریدار با علم به رهن می‌خرد، اما بخشی از ثمن مستقیم به بانک می‌رود تا بدهی تسویه و رفع رهن همان‌روز انجام شود؛ تا هنگام ثبت رفع رهن، سند در رهن خریدار یا وثیقه جایگزین نزد او/حساب امانی می‌ماند.
-
سناریو C (پروژه‌ای/مشارکت): مالکِ زمین متعهد به رفع رهن تا پیش از صدور پروانه یا پیش از مرحله‌ای از ساخت؛ در صورت عدم‌رفع، شریک سازنده حق تعلیق عملیات/فسخ دارد و ضمانت‌های مالی فعال می‌شود.
دعوای استعلام رهن ملک و تأمین امنیت معامله در عمل
این بخش کاربردی‌ترین قسمت برای خریداران، سازندگان و حتی فروشندگان است. فرض می‌کنیم شما در یکی از سه وضعیت زیر هستید و بر اساس آن نقشهٔ اقدام ارائه می‌کنیم:
وضعیت اول: قبل از امضای مبایعه‌نامه
هدف: معاملهٔ امن با کمترین ریسک.
چک‌لیست اقدام سریع:
-
دریافت استعلام ثبتی رسمی نزدیک به روز قرارداد: از دفترخانه بخواهید استعلام را بگیرد و متن پاسخ را کامل ببینید. به تاریخ استعلام دقت کنید.
-
مطالعهٔ «سند مالکیت» و «پلاک ثبتی»: شماره چاپی سند، مساحت، حدود اربعه و هرگونه توضیح در ستون ملاحظات را با ملک موضوع قرارداد تطبیق دهید.
-
پرسش روشن دربارهٔ رهن و بازداشت: از فروشنده مستند بخواهید—یا «گواهی رفع رهن»، یا اگر رهن برقرار است، «نقشهٔ رفع رهن» شامل مبلغ بدهی، بانک مرتهن، مراحل فک و زمان‌بندی دقیق.
-
شرط تعلیقی پرداخت‌ها: در متن مبایعه‌نامه بگنجانید که «پرداخت بخش عمدهٔ ثمن و تنظیم سند قطعی منوط به ارائهٔ گواهی رفع رهن و ثبت آن در دفتر املاک» است.
-
طراحی تضامین: چک/ضمانت‌نامهٔ بانکی به نفع خریدار، یا واریز مستقیم بخشی از ثمن نزد بانک مرتهن همزمان با تشریفات فک رهن.
-
وجه‌التزام تأخیر: برای هر روز تأخیر در رفع رهن، وجه‌التزام روزشمار تعیین کنید (مثلاً بر پایهٔ درصدی از ثمن یا مبلغ ثابت معنادار).
-
حق فسخ مشروط: اگر رفع رهن تا تاریخ معین انجام نشد، خریدار حق فسخ دارد و فروشنده مکلف است وجوه پرداختی + خسارات را ظرف مهلت کوتاه برگرداند.
نمونهٔ بند قراردادی (قابل شخصی‌سازی):
«ماده…: فروشنده اقرار می‌نماید مبیع در زمان امضای این قرارداد آزاد از هرگونه رهن، بازداشت و توقیف است. در صورت وجود هرگونه رهن، انتقال رسمی و پرداخت ماندهٔ ثمن منوط به ارائهٔ گواهی رفع رهن و ثبت آن در دفتر املاک است. در صورت عدم انجام رفع رهن تا تاریخ …، خریدار مخیر به فسخ قرارداد بوده و فروشنده مکلف به استرداد وجوه پرداختی، هزینه‌های انجام‌شده و وجه‌التزام روزشمار به میزان … به ازای هر روز تأخیر خواهد بود.»
وضعیت دوم: بعد از امضای مبایعه‌نامه، قبل از سند قطعی
گاهی قرارداد امضا شده اما تازه معلوم می‌شود ملک در رهن است یا فروشنده رفع رهن را به تأخیر می‌اندازد.
سناریوهای اقدام:
-
اعلان رسمی اخطار انجام تعهد: از طریق اظهارنامهٔ رسمی به فروشنده، مهلت عملیاتی برای ارائهٔ گواهی رفع رهن تعیین و بر ضمانت‌اجراها تأکید کنید.
-
مداخلهٔ هدفمند در بانک: مذاکره با بانک مرتهن برای تسویهٔ مرحله‌ای، تهاتر بخشی از ثمن با بدهی بانکی، یا تنظیم صورت‌جلسهٔ فک رهن همزمان با روز انتقال.
-
تهیهٔ صورت‌جلسهٔ سه‌جانبه (خریدار–فروشنده–بانک): تعیین مبلغ بدهی قطعی، زمان دقیق فک، وظایف هر طرف، و نحوهٔ انتقال امن.
-
تأمین دلیل و مستندسازی: اگر تأخیر در حال زیان‌بار شدن است، «تأمین دلیل» (کارشناسی رسمی) برای ثبت وضعیت و خسارات احتمالی انجام دهید.
-
فعال‌سازی وجه‌التزام/حق فسخ: در صورت تمام شدن مهلت‌ها، مطابق قرارداد عمل کنید؛ اگر شرط وجه‌التزام دارید، مطالبه کنید؛ اگر حق فسخ دارید، اعمال نمایید.
وضعیت سوم: پس از تنظیم سند یا انتقال عملی، رهن پنهان آشکار می‌شود
در این حالت، تعارض بین وضعیت واقعی ملک و مفاد قرارداد شکل گرفته و معمولاً با دعاوی پیچیده مواجه می‌شوید.
اقدامات وکالتی محتمل:
-
دعوی فسخ به استناد تدلیس/تخلف از وصف: اگر فروشنده وضعیت رهن را پنهان کرده یا خلاف واقع وصف کرده باشد.
-
مطالبهٔ خسارت: از بابت هزینه‌های انجام‌شده، تأخیر، عدم‌النفع متعارف، کارمزدها و هزینه‌های کارشناسی/حقوقی.
-
مسئولیت‌های حرفه‌ای: در موارد خاص، امکان طرح مسئولیت متصدیان تنظیم سند (در حدود قانون) در صورت قصور در استعلام یا عدم اطلاع‌رسانی تبعات وجود دارد.
-
اقدام نسبت به مرتهن: اگر حقوق مرتهن به‌درستی حفظ نشده یا تعارضی در اجرا رخ داده، بسته به پرونده، پیگیری نسبت به بانک/مرتهن نیز قابل بررسی است.
نکات طلایی وکالتی در فاز دعوا
-
زمان طلایی اقدام: فاصلهٔ کشف رهن تا اولین اقدام حقوقی را کوتاه نگه دارید؛ تأخیر می‌تواند اوضاع را پیچیده‌تر کند.
-
مدارک کلیدی: مبایعه‌نامه، کلیهٔ الحاقات/مکاتبات، استعلام‌ها، رسیدهای پرداخت، مکاتبات بانکی و دفترخانه، گزارش کارشناسی.
-
برآورد هزینه–فایده: گاهی «حل‌وفصل» سریع با پرداخت/دریافت رقم تنظیمی، از دعوای طولانی کم‌ریسک‌تر است.
-
استراتژی پلن B: اگر رفع رهن زمان‌بر است، امکان تبدیل وثیقه، وثیقهٔ جایگزین فروشنده یا امانی‌کردن بخشی از ثمن را بررسی کنید.
-
پایش اعتبارات فروشنده: در معاملات بزرگ، اعتبارسنجی مالی فروشنده و بررسی سوابق بدهی/تراکنش‌ها تصمیم‌ها را واقع‌بینانه می‌کند.
استعلام ثبتی «به‌روز» (مبنای حقوقی و رویهٔ اجرایی)
در ادبیات حرفه‌ای معاملات ملکی، «به‌روز بودن استعلام» از خودِ استعلام مهم‌تر است. استعلام قدیمی عکسِ دیروز است؛ شما به «لایو امروز» نیاز دارید.
۵.۱. چرا به‌روز بودن، حیاتی است؟
-
ریسک رخداد جدید: هر روز امکان دارد بر ملک، بازداشت/تأمین خواسته/رهن جدید ثبت شود.
-
همگامی با بانک و ادارات: اگر فروشنده امروز بدهی را تسویه کند، «ثبت رفع رهن» ممکن است چند روز طول بکشد؛ استعلام دیروز هنوز رهن را نشان می‌دهد.
-
هم‌زمان‌سازی عملیات: تنظیم سند قطعی، واریزهای بانکی، تسلیم مبیع و تحویل کلید باید ذیل یک «پنجرهٔ زمانی کوتاه» چفت شود.
اصول اجرایی استعلام به‌روز
-
نزدیکی زمانی به روز عقد: استعلام را در نزدیک‌ترین زمان به تاریخ انتقال بگیرید. در پروژه‌های حساس، استعلام تکراری متعارف است.
-
خواندن دقیق پاسخ استعلام: فقط به اینکه «استعلام آمد» اکتفا نکنید. متن پاسخ را سطر به سطر بخوانید: نام مالک، پلاک، موانع، توضیحات الحاقی.
-
استعلام موضوعی تکمیلی: اگر در پاسخ اشاره‌ای به محدودیت یا پروندهٔ جاری شده، «استعلام تکمیلی» بگیرید (مثلاً از مرجع قضایی یا بانک).
-
مستندسازی در قرارداد: شماره و تاریخ استعلام در مبایعه‌نامه و سند نهایی درج شود. اگر پاسخ مشروط است، تبعات و ریسک صریحاً قید گردد.
-
تطبیق با سایر مدارک: پاسخ استعلام را با بنچاق، پایان‌کار، گواهی عدم خلاف، صورت‌مجلس تفکیکی، و هر مدرک شهری/ثبتی مرتبط تطبیق دهید.
تعامل با دفترخانه و بانک
-
تقویم مشترک (Closing Calendar): با دفترخانه و بانک یک تقویم کاری بچینید: ساعت واریز بدهی، ساعت صدور نامهٔ فک، زمان ثبت رفع رهن، زمان امضای سند قطعی.
-
واریز مستقیم به بانک: بخشی از ثمن که برای فک رهن لازم است، مستقیم به حساب بانک مرتهن واریز شود و رسید آن پیوست پرونده گردد.
-
صورت‌جلسهٔ فک رهن: سه‌جانبه تنظیم کنید؛ در آن شمارهٔ تسهیلات، مبلغ قطعی تسویه، تعهدات بانک برای صدور نامهٔ فک و تعهد فروشنده برای پیگیری ثبت ذکر شود.
-
پیگیری پس از امضا: حتی پس از انتقال، ثبت رفع رهن در دفتر املاک را تا اخذ «گواهی ثبت‌شده» پیگیری کنید—در برخی پرونده‌ها فراموشی این مرحله مشکل‌ساز شده است.
اشتباهات پرتکرار در استعلام
-
اکتفا به استعلام قدیمی یا غیررسمی.
-
بی‌توجهی به ملاحظات: ستون توضیحات گاهی اطلاعات حیاتی دارد (بازداشت/حق‌ارتفاق/اصلاحی‌ها).
-
عدم همگامی زمان پول و زمان رفع رهن: پول زود آزاد می‌شود اما فک رهن به تعویق می‌افتد.
-
مبهم‌گویی قراردادی: شرط‌ها باید «ساده، روشن و قابل اجرا» نوشته شوند.
رابطهٔ استعلام رهن ملک و سند رهنی (اصل تقارن و ضمان منافع)
استعلام بدون تحلیل سند رهنی مانند دیدن نتیجهٔ آزمایش بدون معاینهٔ بیمار است. باید هر دو را با هم ببینید تا تصویر کامل به دست آید.
اصل تقارن: استعلام ⇄ سند رهنی
-
اگر استعلام به «وجود رهن» اشاره می‌کند: فوراً سند/قرارداد رهن، شمارهٔ تسهیلات، بانک مرتهن، مبلغ بدهی، برنامهٔ اقساط، وضعیت معوقات، و شرایط فک را از فروشنده مطالبه کنید.
-
اگر فروشنده «رفع رهن» را ادعا می‌کند: گواهی رسمی رفع رهن + ثبت آن در دفتر املاک را ببینید. نامهٔ بانک بدون ثبت نهایی کافی نیست.
-
اگر قرار است «با قبول رهن» بخرید: قرارداد بیع و قولنامه باید به قرارداد رهن ارجاع روشن بدهد؛ بدانید چه می‌پذیرید و چه زمانی و چگونه رهن پایان می‌یابد.
ضمان منافع خریدار: چگونه ریسک را مهار کنیم؟
-
تعلیق انتقال/ثمن به نتیجهٔ رفع رهن: ساده‌ترین سپر.
-
وثایق جایگزین موقت از فروشنده: سند ملکی دیگر، ضمانت‌نامهٔ بانکی، یا رهن منقول (در حدی که قانوناً و عملاً قابل اتکاست).
-
حساب امانی (Escrow): نگه‌داشتن بخش حساس از ثمن نزد شخص ثالث مورد اعتماد تا تحقق رفع رهن.
-
وجه‌التزام مرحله‌ای: برای هر گام (تسویهٔ بانک، اخذ نامهٔ فک، ثبت رفع رهن) جریمهٔ تأخیر مستقل تعیین کنید.
-
مسیر اضطراری (Fallback): اگر فک رهن در موعد انجام نشد، خریدار مخیر باشد: فسخ/تخفیف معنادار/تبدیل وثیقه و ادامهٔ معامله.
نمونهٔ معماری قراردادی «قبول رهن با مهندسی ریسک»
-
مرحلهٔ ۱—پیش‌پرداخت محدود: درصد کمی از ثمن به‌عنوان بیعانه پرداخت می‌شود.
-
مرحلهٔ ۲—تسویهٔ بانکی: بخشی از ثمن مستقیماً به حساب بانک مرتهن می‌رود تا بدهی صفر شود؛ رسید رسمی بانکی ضمیمهٔ پرونده است.
-
مرحلهٔ ۳—نامهٔ فک رهن و ثبت: بانک متعهد است در همان روز کاری یا روز بعد نامهٔ فک صادر کند؛ فروشنده متعهد به ثبت رفع رهن در دفتر املاک ظرف … روز.
-
مرحلهٔ ۴—انتقال قطعی و آزادسازی باقی‌ثمن: پس از رؤیت «ثبت رفع رهن»، انتقال قطعی انجام و باقی‌ماندهٔ ثمن آزاد می‌شود.
-
مرحلهٔ ۵—جریمهٔ تأخیر و حقوق خریدار: برای هر مرحله، وجه‌التزام و حق فسخ/تخفیف تنظیم می‌شود.
ریزه‌کاری‌های فنی سند رهنی که باید ببینید
-
نوع تسهیلات: خرید، ساخت، مرابحه، مشارکت مدنی—هر کدام قواعد فک متفاوتی دارند.
-
ماندهٔ بدهی و جرایم دیرکرد: عدد دقیق امروز را از بانک بگیرید؛ عدد هفتهٔ پیش دیگر معتبر نیست.
-
قیدهای خاص در قرارداد رهن: برخی قراردادها شروطی دربارهٔ انتقال، بیمه، یا تعهدات فرعی دارند که در فک اثر می‌گذارند.
-
هم‌بستگی با اسناد شهرداری/تفکیک: در املاک نوساز، صورت‌مجلس تفکیکی و پایان‌کار می‌تواند بر نحوهٔ توثیق واحدها اثر بگذارد—بررسی انطباق ضروری است.
سه خطای راهبردی در بی‌توجهی به تقارن
-
دیدن فقط استعلام یا فقط سند رهنی: هر دو لازم‌اند؛ یکی بدون دیگری ناقص است.
-
آزادسازی زودهنگام پول: قبل از ثبت رفع رهن، پول را آزاد نکنید—حتی اگر نامهٔ بانک در دست است.
-
ابهام در تبعات: اگر فک به‌موقع نشد چه می‌شود؟ این را الآن بنویسید، نه روز بحران.
مثال‌های واقعی و رویهٔ قضایی مرتبط با استعلام رهن ملک
در پرونده‌های ملکی ایران، ده‌ها نمونه وجود دارد که بی‌توجهی به استعلام یا تحلیل ناقص سند رهنی باعث خسارت‌های میلیاردی شده است. در این بخش چند نمونهٔ واقعی و رایج را بررسی می‌کنیم.
۷.۱. مثال اول: خرید آپارتمان با رهن بانکی پنهان
در یکی از پرونده‌های مطرح در تهران، خریدار آپارتمانی را خریداری کرد که طبق اظهارات فروشنده «کاملاً آزاد» بود. دفترخانه نیز استعلام ثبتی گرفت اما پاسخ هنوز نرسیده بود و فروشنده با عجله از خریدار خواست معامله را انجام دهند تا «نوبت بانک از بین نرود». چند روز بعد، پاسخ استعلام رسید: ملک در رهن بانک مسکن بابت وام ساخت قرار داشت.
خریدار مجبور شد برای رفع رهن، بدهی فروشنده به بانک را تسویه کند و سپس برای مطالبهٔ مبلغ پرداختی، دعوای «الزام به استرداد وجه پرداختی بابت رفع رهن» را مطرح کرد. دادگاه با استناد به مادهٔ ۲۲۰ قانون مدنی و اصل «لزوم اجرای تعهدات به نحو متعارف» فروشنده را محکوم کرد.
🔹 درس پرونده: هیچ سندی را بدون استعلام قطعی و تأیید دفتر املاک امضا نکنید—even اگر قول رفع رهن «فردا» داده شود.
مثال دوم: پروژهٔ مشارکت در ساخت و ملک در رهن
در یک پروژهٔ مشارکت در ساخت در کرج، مالک زمین آن را در رهن بانک کشاورزی گذاشته بود. پس از امضای قرارداد مشارکت، بانک به علت معوق‌شدن اقساط، اقدام به اجرای وثیقه کرد و زمین توقیف شد.
سازنده که هزینه‌های ابتدایی را پرداخت کرده بود، دعوای «الزام مالک به رفع رهن و تحویل زمین» مطرح کرد اما دادگاه اعلام کرد: چون زمین از ابتدا در رهن بوده و مالک صلاحیت انتقال نداشته، قرارداد از ابتدا غیرقابل اجرا محسوب می‌شود.
در نهایت، پرونده به سازش ختم شد اما هزینهٔ زمانی و مالی سنگینی به سازنده تحمیل شد.
🔹 درس پرونده: در قراردادهای مشارکت، بند ویژه‌ای برای «رفع رهن پیش از شروع عملیات» درج کنید و تا تحقق آن هیچ هزینه‌ای انجام ندهید.
مثال سوم: معامله با آگاهی از رهن
در برخی موارد، خریدار آگاهانه ملکی را در رهن می‌خرد و شرط می‌کند که فروشنده ظرف مهلت مشخص رهن را فک کند. اگر فروشنده تخلف کند، وجه‌التزام پرداخت می‌کند.
در یکی از دعاوی در مشهد، فروشنده ۳ ماه برای رفع رهن مهلت داشت اما در مهلت مقرر موفق نشد. خریدار پس از ۴ ماه با استناد به بند وجه‌التزام قراردادی، خسارت روزانه را مطالبه کرد. دادگاه نیز به نفع خریدار رأی داد و فروشنده را به پرداخت وجه‌التزام محکوم کرد.
🔹 درس پرونده: شرط وجه‌التزام روزشمار برای تأخیر در رفع رهن، مؤثرترین ابزار فشار قانونی است.
مثال چهارم: بی‌اعتنایی دفترخانه به پاسخ استعلام
در پرونده‌ای دیگر، دفترخانه پاسخ استعلام را دریافت کرده بود اما به اشتباه تصور کرد چون پاسخ «مشروط» است، مانع تنظیم سند نیست. ملک در رهن بود و انتقال انجام شد. پس از مدتی، بانک اجرای وثیقه کرد. خریدار علیه دفترخانه طرح دعوا کرد و هیئت نظارت سردفتران با استناد به مادهٔ ۲ قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی و آیین‌نامهٔ اجرایی آن، تخلف انتظامی را احراز کرد.
هرچند دفترخانه فقط جریمهٔ انتظامی شد، اما خریدار توانست با استناد به تقصیر سردفتر در دادگاه حقوقی، بخشی از خسارت خود را وصول کند.
🔹 درس پرونده: حتی در صورت استعلام از دفترخانه، مسئولیت نهایی بررسی و اطمینان بر عهدهٔ خریدار و وکیل اوست.
رویهٔ قضایی و آرای وحدت رویه
در رویهٔ قضایی دادگاه‌ها، اصول زیر در پرونده‌های مربوط به «رهن ملک» بارها تکرار شده است:
-
پنهان‌کردن رهن معادل تدلیس است.
-
انتقال مال در رهن، در برابر مرتهن غیرنافذ است.
-
تسویهٔ وام یا بدهی بدون ثبت رسمی رفع رهن، کافی نیست.
-
در دعوای فسخ به‌دلیل رهن، علم یا جهل خریدار اهمیت دارد.
-
وجه‌التزام قراردادی، در صورت تأخیر در رفع رهن، قابل مطالبه است.
این موارد بارها در آرای محاکم عمومی و تجدیدنظر تکرار شده و به نوعی به رویهٔ غالب بدل شده است.
نکات و توصیه‌های وکالتی (چک‌لیست حرفه‌ای)
در این قسمت، مجموعه‌ای از توصیه‌های تخصصی و عملی برای خریداران، فروشندگان و مشاوران حقوقی آورده شده است تا در جریان هر معاملهٔ ملکی مرتبط با رهن، از آن بهره بگیرند.
برای خریداران ملک
✅ همیشه وکیل ملکی همراه داشته باشید. کوچک‌ترین واژه در پاسخ استعلام می‌تواند معنای حقوقی متفاوتی داشته باشد.
✅ تاریخ و شمارهٔ استعلام را در قرارداد بنویسید. بدون این مشخصات، سند قابل استناد نیست.
✅ به وعدهٔ فروشنده دربارهٔ رفع رهن اکتفا نکنید. فقط «گواهی رفع رهن ثبت‌شده» معتبر است.
✅ در قرارداد، شرط صریح «آزاد بودن ملک از هرگونه رهن» بگذارید.
✅ اگر ملک در رهن است و تصمیم به خرید دارید، حتماً تضامین بگیرید: چک تضمینی، وثیقهٔ جایگزین، ضمانت‌نامهٔ بانکی یا بخشی از ثمن نزد دفترخانه نگه داشته شود.
✅ از سامانهٔ ثبت‌من و استعلام ثبتی آنلاین استفاده کنید، اما نتیجه را با نسخهٔ رسمی دفتر املاک تطبیق دهید.
✅ پیش از پرداخت نهایی، از دفترخانه بپرسید آیا رفع رهن در سیستم ثبت شده یا هنوز در صف است.
برای فروشندگان ملک
🔸 رهن را قبل از ورود به معامله رفع کنید. نگذارید بدهی بانکی یا محدودیت ثبت مانع انتقال شود.
🔸 اگر بدهی باقی مانده، با خریدار شفاف باشید. می‌توانید با تنظیم قرارداد سه‌جانبه با بانک، بخشی از ثمن را برای تسویه و فک رهن استفاده کنید.
🔸 از وعده‌های غیررسمی بپرهیزید. نگویید «تا زمان دفترخانه رفع می‌شود»؛ بهتر است مدرک رسمی ارائه کنید.
🔸 نامهٔ فک رهن را همان روز تسویه بگیرید و پیگیر ثبت آن باشید. صرفِ داشتن نامه کافی نیست.
🔸 اعتبار خود را با صداقت حفظ کنید. پنهان کردن رهن نه‌تنها معامله را باطل می‌کند بلکه می‌تواند جنبهٔ کیفری (تدلیس) پیدا کند.
برای مشاوران املاک و دفاتر
-
خریدار را تشویق به استعلام رسمی کنید، نه فقط به «قول فروشنده».
-
تا وقتی پاسخ استعلام قطعی نیامده، معامله را نهایی نکنید.
-
اگر ملک در رهن است، موضوع را در قولنامه قید و به خریدار اطلاع دهید؛ عدم اطلاع‌رسانی می‌تواند مسئولیت مدنی ایجاد کند.
-
هرگونه پیش‌پرداخت باید با شرط رفع رهن همراه باشد.
-
در پرونده‌های مشارکتی، پیش از معرفی ملک به سازنده، وضعیت ثبتی را استعلام بگیرید.
برای وکلا و مؤسسات حقوقی
-
هنگام تنظیم قراردادهای بیع یا مشارکت، بند مستقل دربارهٔ وضعیت رهن درج کنید.
-
اگر موکل خریدار است، پیش‌شرط «رفع رهن و ثبت رسمی» را قبل از انتقال بنویسید.
-
اگر موکل فروشنده است، به‌گونه‌ای تنظیم کنید که امکان رفع رهن مرحله‌به‌مرحله فراهم شود.
-
در صورت بروز اختلاف، ابتدا مذاکره و سازش بر مبنای اسناد بانکی را امتحان کنید، سپس اقدام قضایی.
-
در دعاوی استعلام یا رفع رهن، مستند به قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی و آیین‌نامهٔ آن، وظایف دفترخانه و فروشنده را دقیق استناد کنید.
جمع‌بندی تحلیلی
اکنون می‌توان نتیجه گرفت که «استعلام رهن ملک» یکی از ستون‌های اصلی امنیت معاملات ملکی است و نادیده گرفتن آن می‌تواند تبعات سنگینی داشته باشد.
در جمع‌بندی، نکات زیر جوهرهٔ تحلیل ما را تشکیل می‌دهد:
-
رهن ملک مانع مطلق انتقال نیست، اما باید با برنامهٔ دقیق رفع شود.
-
استعلام ثبتی رسمی و به‌روز شرط ابتدایی ورود به هر معاملهٔ ملکی است.
-
سند رهنی باید همزمان با استعلام بررسی شود تا تقارن حقوقی برقرار باشد.
-
دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند پاسخ استعلام را بخوانند و منتقل‌الیه را آگاه کنند، ولی خریدار نیز باید هوشیار باشد.
-
وجود رهن در ملک، در صورت عدم افشا، مصداق تدلیس و تخلف از وصف است.
-
در قرارداد، بندهای صریح رفع رهن، وجه‌التزام، و حق فسخ بنویسید؛ مبهم‌نویسی مساوی است با پروندهٔ قضایی.
-
وکیل ملکی نقش حیاتی دارد. او زبان قانون را می‌فهمد و از حقوق شما پیش از بحران دفاع می‌کند، نه بعد از آن.
-
استعلام فقط یک کاغذ نیست؛ سند اعتماد است. باید دقیق، به‌روز و شفاف باشد.
-
پیشنهاد حرفه‌ای: حتی در معاملات کوچک، هزینهٔ مشاورهٔ حقوقی را جزو سرمایه‌گذاری بدانید؛ هزینه‌ای که از ضررهای بزرگ جلوگیری می‌کند.
-
آیندهٔ دیجیتالی معاملات: سامانه‌های استعلام ثبتی در حال هوشمند شدن‌اند، اما تا زمانی که به ثبت نهایی نرسیده، هیچ اطلاعاتی قطعیت ندارد—پس همیشه تأیید نهایی دفتر املاک را بگیرید.
اگر در آستانهٔ خرید یا فروش ملک هستید،
اگر بانک یا دفترخانه‌ای به شما گفته «سند در رهن است» و نمی‌دانید چه کنید،
یا اگر درگیر پرونده‌ای هستید که رفع رهن آن معطل مانده—
تیم وکلای مؤسسه حقوقی دی آماده است تا با بررسی دقیق اسناد، پیگیری استعلام ثبتی، مذاکره با بانک‌ها و تنظیم قرارداد مطمئن،
شما را از پیچیدگی‌های حقوقی عبور دهد.
📞 برای مشاورهٔ اولیهٔ رایگان و ارزیابی وضعیت رهن ملک خود، کافی است با ما تماس بگیرید.
ما قانون را به زبان ساده برایتان ترجمه می‌کنیم تا با اطمینان تصمیم بگیرید
سوالات متداول استعلام رهن ملکی از وکیل ملکی موسسه حقوقی دی
پرسش: استعلام رهن ملک یعنی چه و چه کاربردی دارد؟
پاسخ: استعلام رهن ملک یعنی بررسی وضعیت ثبتی ملک برای اطمینان از اینکه در رهن بانک یا شخص دیگری نباشد. این استعلام معمولاً هنگام خرید، فروش، یا انتقال سند انجام می‌شود. اداره ثبت از طریق سامانه ثبت آنی یا استعلام ثبتی وضعیت بازداشت، رهن، توقیف یا بدهی ملک را مشخص می‌کند. نتیجه استعلام معمولاً به دفترخانه ارسال می‌شود و فقط تا ۷۲ ساعت اعتبار دارد. انجام این استعلام پیش از معامله ضروری است تا از خرید ملک دارای رهن یا بدهی بانکی جلوگیری شود.
پرسش: چگونه می‌توان استعلام رهن ملک را گرفت؟
پاسخ: استعلام رهن ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود. کافی است مالک یا خریدار با ارائه مدارک شناسایی و شماره پلاک ثبتی، درخواست استعلام دهد. دفترخانه از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک، استعلام را به اداره ثبت محل ملک ارسال می‌کند. پاسخ معمولاً ظرف ۲۴ تا ۴۸ ساعت آماده می‌شود. در صورت وجود رهن، مشخصات بانک، شماره قرارداد و تاریخ رهن در پاسخ درج می‌گردد.
پرسش: آیا استعلام رهن ملک به صورت اینترنتی و شخصی ممکن است؟
پاسخ: خیر، افراد عادی نمی‌توانند مستقیم از سامانه ثبت استعلام بگیرند. فقط دفاتر اسناد رسمی، بانک‌ها و برخی مراجع قضایی مجاز به دریافت استعلام هستند. اما افراد می‌توانند از طریق «سامانه استعلام الکترونیکی املاک» در سایت سازمان ثبت، وضعیت کلی ملک را ببینند (مثلاً مالک فعلی و شماره پلاک). برای استعلام دقیق وضعیت رهن، مراجعه به دفترخانه ضروری است.
پرسش: در پاسخ استعلام رهن ملک چه اطلاعاتی ذکر می‌شود؟
پاسخ: در پاسخ استعلام، وضعیت ثبتی ملک شامل موارد زیر قید می‌شود: ۱) نام مالک رسمی، ۲) شماره دفتر و پلاک ثبتی، ۳) وجود یا عدم وجود بازداشت، ۴) وجود یا عدم وجود رهن، و در صورت وجود، ۵) نام مرتهن (بانک یا شخص)، تاریخ و مبلغ رهن. این اطلاعات مبنای تصمیم دفترخانه برای تنظیم سند است. اگر ملک در رهن باشد، انتقال بدون فک رهن ممنوع است.
پرسش: مدت اعتبار استعلام رهن ملک چقدر است؟
پاسخ: اعتبار استعلام ثبتی معمولاً سه روز کاری است. اگر در این مدت سند تنظیم نشود، باید استعلام جدید گرفته شود. علت این محدودیت، احتمال ایجاد بازداشت یا رهن جدید در فاصله زمانی بین استعلام و معامله است. بنابراین دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند همیشه از استعلام به‌روز استفاده کنند.
پرسش: تفاوت استعلام رهن با استعلام بازداشت چیست؟
پاسخ: در استعلام رهن بررسی می‌شود آیا ملک به عنوان وثیقه یا ضمانت در رهن بانک یا شخص دیگری است یا خیر؛ اما در استعلام بازداشت، بررسی می‌شود آیا ملک توسط دادگاه یا اداره ثبت توقیف شده است. ممکن است ملکی رهن نداشته باشد ولی بازداشت باشد، یا بالعکس. هر دو مانع از انتقال آزادانه ملک هستند.
پرسش: اگر در استعلام مشخص شود ملک در رهن بانک است، چه باید کرد؟
پاسخ: در این صورت، انتقال ملک تا زمان فک رهن ممکن نیست. مالک باید با مراجعه به بانک، بدهی خود را تسویه و «نامه فک رهن» دریافت کند. پس از ثبت فک رهن در دفترخانه و اداره ثبت، استعلام جدید گرفته می‌شود. خریداران باید حتماً از درج فک رهن در سامانه ثبت آنی اطمینان حاصل کنند.
پرسش: آیا بدون استعلام می‌توان ملکی را خرید؟
پاسخ: خیر، چون احتمال دارد ملک در رهن، بازداشت یا توقیف باشد. اگر معامله بدون استعلام انجام شود و بعداً مشخص گردد ملک در رهن بوده، قرارداد باطل یا غیرقابل اجرا می‌شود. دفاتر اسناد رسمی نیز بدون استعلام اجازه تنظیم سند ندارند. بنابراین استعلام، پیش‌شرط قانونی انتقال است.
پرسش: هزینه استعلام رهن ملک چقدر است؟
پاسخ: هزینه استعلام در دفاتر اسناد رسمی مبلغی جزئی است (طبق تعرفه سازمان ثبت، حدود ۲۰ تا ۵۰ هزار تومان). اما اگر چند استعلام همزمان (مثلاً رهن و بازداشت) درخواست شود، هزینه جداگانه دارد. پرداخت از طریق سامانه ثبت آنی انجام می‌شود و دفترخانه رسید الکترونیکی ارائه می‌دهد.
پرسش: چه مدارکی برای گرفتن استعلام رهن ملک لازم است؟
پاسخ: مدارک لازم شامل اصل سند مالکیت، کارت ملی مالک یا وکیل قانونی، شماره پلاک ثبتی و در صورت لزوم، وکالتنامه رسمی است. در املاک مشاع، مدارک تمام شرکا باید ارائه شود. دفترخانه فقط از طریق مدارک رسمی می‌تواند استعلام بگیرد؛ استعلام با مدارک غیررسمی پذیرفته نمی‌شود.
پرسش: اگر ملک چند بار در رهن رفته باشد، همه در استعلام مشخص می‌شود؟
پاسخ: بله، در پاسخ استعلام، سوابق رهنی ملک از زمان ثبت تا آخرین وضعیت نمایش داده می‌شود. اگر رهن قبلی فک نشده باشد، همچنان در پاسخ ذکر خواهد شد. اما رهن‌های قدیمی که به طور رسمی فک شده‌اند، از وضعیت جاری حذف می‌شوند. دفترخانه موظف است آخرین وضعیت را ملاک تنظیم سند قرار دهد.
پرسش: آیا می‌توان ملک در رهن را فروخت؟
پاسخ: از نظر قانونی خیر، مگر اینکه بانک یا مرتهن رضایت کتبی دهد. فروش ملک در رهن بدون اجازه مرتهن جرم محسوب می‌شود (مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی) و معامله نسبت به مرتهن بی‌اثر است. در عمل، بانک پس از تسویه یا انتقال وام، اجازه فک رهن می‌دهد و سپس سند جدید تنظیم می‌شود.
پرسش: تفاوت فک رهن با رفع بازداشت چیست؟
پاسخ: فک رهن یعنی آزادسازی ملک از وثیقه بانکی یا شخصی؛ رفع بازداشت یعنی لغو توقیف قضایی یا ثبتی. فک رهن با تسویه بدهی انجام می‌شود ولی رفع بازداشت پس از اتمام پرونده اجرایی یا پرداخت محکوم‌به صورت می‌گیرد. هر دو باید در دفترخانه ثبت و در اداره ثبت اعمال شوند.
پرسش: استعلام رهن ملک توسط خریدار چگونه پیگیری می‌شود؟
پاسخ: خریدار می‌تواند از دفترخانه بخواهد که نتیجه استعلام را به صورت کتبی نشان دهد. پاسخ رسمی با مهر اداره ثبت روی سربرگ مخصوص صادر می‌شود. در خریدهای رسمی، معمولاً پاسخ استعلام ضمیمه سند انتقال می‌شود تا بعدها در اختلافات به عنوان مدرک استفاده گردد.
پرسش: آیا استعلام رهن ملک شامل استعلام بدهی بانکی هم می‌شود؟
پاسخ: استعلام رهن فقط نشان می‌دهد ملک در رهن بانک هست یا نه، اما جزئیات بدهی را مشخص نمی‌کند. برای اطلاع از میزان بدهی باید از بانک مربوطه استعلام جداگانه گرفت. اداره ثبت فقط وضعیت حقوقی ملک را گزارش می‌کند، نه وضعیت حساب وام.
پرسش: اگر بانک فک رهن را انجام دهد ولی در استعلام هنوز درج شود، چه باید کرد؟
پاسخ: در این حالت، بانک باید نامه رسمی فک رهن را به اداره ثبت ارسال کند تا در سامانه ثبتی ثبت شود. گاهی تأخیر اداری باعث می‌شود فک رهن هنوز در سیستم اعمال نشده باشد. مالک می‌تواند با در دست داشتن نامه فک رهن و کد رهگیری، از اداره ثبت پیگیری کند.
پرسش: آیا در املاک قولنامه‌ای هم می‌توان استعلام رهن گرفت؟
پاسخ: خیر، استعلام فقط برای املاک دارای سند رسمی صادر می‌شود. املاک قولنامه‌ای که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده‌اند، در سامانه ثبت ثبتی وجود ندارند، بنابراین استعلام‌پذیر نیستند. در این موارد باید از فروشنده گواهی بانکی یا اسناد وام را خواست تا وضعیت رهنی مشخص شود.
پرسش: اگر در استعلام رهن اشتباه شود، چه باید کرد؟
پاسخ: اشتباهات در پاسخ استعلام (مثل ثبت اشتباه پلاک یا نام مالک) باید فوراً توسط دفترخانه به اداره ثبت اعلام شود. اداره ثبت با بررسی سوابق و اسناد، پاسخ اصلاحی صادر می‌کند. هیچ معامله‌ای نباید بر اساس استعلام اشتباه انجام شود؛ در غیر این صورت ممکن است معامله باطل شود.
پرسش: آیا برای وام‌های قدیمی هم رهن در استعلام نمایش داده می‌شود؟
پاسخ: بله، تا زمانی که فک رهن رسمی در دفترخانه انجام نشده باشد، حتی وام‌های قدیمی نیز در استعلام درج می‌شوند. بسیاری از افراد تصور می‌کنند با تسویه وام، رهن خودبه‌خود رفع می‌شود، در حالی که باید فک رهن رسمی ثبت شود تا اثر حقوقی آن از بین برود.
پرسش: استعلام رهن برای انتقال وکالتی ملک هم لازم است؟
پاسخ: بله، حتی در انتقال وکالتی هم دفترخانه موظف به گرفتن استعلام است. چون ممکن است ملک در رهن یا بازداشت باشد و انتقال وکالتی موجب تضییع حق مرتهن یا محکوم‌له شود. بنابراین هیچ سند رسمی—even وکالتنامه فروش—بدون استعلام معتبر تنظیم نمی‌شود.
پرسش: تفاوت استعلام رهن در املاک تک‌برگ و دفترچه‌ای چیست؟
پاسخ: از نظر محتوا تفاوتی ندارد، اما در املاک تک‌برگ، استعلام به‌صورت الکترونیکی از طریق سامانه کاداستر انجام می‌شود و دقیق‌تر است. در اسناد دفترچه‌ای قدیمی، اطلاعات گاهی ناقص یا دستی است. تبدیل سند به تک‌برگ، روند استعلام را سریع‌تر و دقیق‌تر می‌کند.
پرسش: اگر ملک در رهن چند بانک باشد، در استعلام چگونه نمایش داده می‌شود؟
پاسخ: هر رهن با ذکر تاریخ و مرتهن جداگانه در پاسخ استعلام درج می‌شود. مثلاً ممکن است ملک ابتدا در رهن بانک ملی و سپس در رهن بانک مسکن باشد. در این حالت، انتقال منوط به فک همه‌ی رهن‌هاست. دفترخانه فقط زمانی مجاز به انتقال است که هیچ رهن فعالی وجود نداشته باشد.
پرسش: آیا استعلام رهن شامل وضعیت حقوقی مستأجر هم می‌شود؟
پاسخ: خیر، استعلام ثبتی فقط به وضعیت مالکیت، رهن و بازداشت می‌پردازد و ارتباطی به قرارداد اجاره ندارد. اگر ملک اجاره داده شده، اطلاعات آن باید جداگانه از طریق قرارداد اجاره رسمی بررسی شود. استعلام رهن صرفاً وضعیت ثبتی ملک را مشخص می‌کند.
پرسش: اگر ملک در رهن اداره ثبت برای اجراییه مهریه باشد، در استعلام چه می‌آید؟
پاسخ: در این حالت، در پاسخ استعلام نوشته می‌شود: «ملک در رهن اجراییه شماره… شعبه اجرای ثبت…»؛ این یعنی ملک بابت مهریه یا طلب دیگری در رهن اجرای ثبت است و تا پایان پرونده قابل انتقال نیست. رفع رهن فقط با پرداخت بدهی یا رضایت ذی‌نفع ممکن است.
پرسش: آیا مستأجر می‌تواند برای ملک مورد اجاره استعلام رهن بگیرد؟
پاسخ: خیر، چون مستأجر ذی‌نفع رسمی نیست و استعلام فقط به درخواست مالک یا وکیل قانونی صادر می‌شود. با این حال، مستأجر می‌تواند از مالک بخواهد که استعلام را ارائه دهد. اگر مالک از ارائه آن خودداری کند، احتمال وجود رهن یا بازداشت وجود دارد و بهتر است از معامله اجتناب شود.
پرسش: آیا می‌توان در رهن بودن ملک را از روی سند تشخیص داد؟
پاسخ: بله، در صفحه آخر سند رسمی یا تک‌برگ، اگر ملک در رهن باشد، در بخش «ملاحظات» جمله‌ای مانند «در رهن بانک… به موجب سند شماره…» درج می‌شود. با این حال، برای اطمینان از وضعیت فعلی، استعلام رسمی ضروری است چون ممکن است فک رهن یا رهن جدیدی ثبت شده باشد.
پرسش: اگر استعلام رهن منفی باشد ولی بعدها رهن جدید ثبت شود، تکلیف چیست؟
پاسخ: اعتبار استعلام محدود به زمان صدور آن است. اگر پس از استعلام، مالک ملک را دوباره در رهن بگذارد، خریدار مسئول است چون باید قبل از امضا، استعلام جدید بگیرد. قانوناً هیچ استعلامی تضمین دائمی ندارد و فقط در زمان صدور معتبر است.
پرسش: در پرونده‌های قضایی، دادگاه چگونه استعلام رهن می‌گیرد؟
پاسخ: دادگاه‌ها از طریق «سامانه مکاتبات الکترونیکی ثبتی» مستقیماً از اداره ثبت استعلام می‌گیرند. این استعلام رسمی است و پاسخ آن دارای ارزش قضایی می‌باشد. معمولاً در پرونده‌های ورشکستگی، مهریه، یا توقیف ملک، دادگاه از این طریق وضعیت رهن را بررسی می‌کند.
پرسش: اگر در استعلام اشتباهاً اعلام شود که ملک آزاد است ولی در واقع در رهن باشد، مسئولیت با کیست؟
پاسخ: مسئولیت بر عهده اداره ثبت و دفترخانه صادرکننده استعلام است. مالک یا خریدار می‌تواند با ارائه سند رهنی، شکایت اداری یا حقوقی مطرح کند. با این حال، در عمل، چنین اشتباهاتی نادر است چون استعلام‌ها به‌صورت سیستمی انجام می‌شوند.
پرسش: بهترین زمان برای گرفتن استعلام رهن ملک چه موقع است؟
پاسخ: بهترین زمان، دقیقاً قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه است. گرفتن استعلام زودتر از چند روز، به‌دلیل محدودیت اعتبار، فایده‌ای ندارد. خریدار می‌تواند پیش‌نویس معامله را تنظیم کند ولی سند رسمی را فقط پس از دریافت استعلام نهایی امضا نماید.
پرسش: آیا می‌توان استعلام رهن را برای چند ملک همزمان گرفت؟
پاسخ: بله، هر ملک پلاک ثبتی مخصوص دارد و برای هر پلاک باید استعلام جداگانه گرفته شود. اگر چند ملک در یک پلاک فرعی باشند، یک استعلام کافی است؛ ولی در پلاک‌های مجزا باید برای هرکدام هزینه و درخواست جدا ثبت گردد.
پرسش: آیا استعلام رهن برای انتقال زمین‌های کشاورزی هم الزامی است؟
پاسخ: بله، هر زمینی که سند رسمی دارد، پیش از انتقال باید استعلام ثبتی بگیرد. در زمین‌های کشاورزی نیز ممکن است رهن به بانک کشاورزی یا منابع طبیعی ثبت شده باشد. بدون استعلام، انتقال غیرقانونی محسوب می‌شود و دفترخانه اجازه تنظیم سند ندارد.
پرسش: آیا امکان استعلام وضعیت رهن از بانک وجود دارد؟
پاسخ: بله، اگر ملک در رهن بانک باشد، بانک می‌تواند میزان بدهی، تاریخ قرارداد و شرایط فک رهن را اعلام کند. برای این کار باید مالک یا وکیل قانونی به بانک مراجعه کند. بانک‌ها اطلاعات رهن را محرمانه نگه می‌دارند و فقط به ذی‌نفع اعلام می‌کنند.
✅ اطمینان، نخستین گام در مسیر عدالت است
برای آن دسته از عزیزانی که مایل‌اند از اصالت پروانه وکالت وکلای گروه حقوقی دی اطمینان حاصل کنند، باید یادآور شد که این اقدام نشانه‌ای از دقت، هوشمندی و حق‌طلبی شماست.
جهت استعلام وضعیت وکلای رسمی، می‌توانید با مراجعه به سایت رسمی کانون وکلای دادگستری مرکز به نشانی:
نام و نام خانوادگی وکیل مورد نظر را جست‌وجو کرده و اطلاعات مربوط به پروانه وکالت، حوزه فعالیت، شماره پروانه و سابقه عضویت وی را بررسی نمایید.
ما در گروه حقوقی دی، به شفافیت و صداقت پایبندیم و افتخار داریم که تمامی وکلای ما دارای پروانه معتبر و رسمی از کانون وکلا هستند. شایسته است که در انتخاب وکیل، هم به تخصص توجه شود و هم به اعتبار قانونی آن.
