تصور کنید اجاره‌نامه‌ای که سال گذشته با خوش‌بینی امضا شد، حالا به پایان رسیده؛ مستأجر می‌گوید «دو هفته دیگر»، موجر می‌گوید «همین امروز». یا بدتر: سه ماه اجاره‌بها پرداخت نشده، پیام‌ها بی‌پاسخ مانده و نگرانی بابت خسارت و افت قیمت ملک هر روز بیشتر می‌شود. در
نقطه مقابل، مستأجری را داریم که ناگهان با پیام «فردا تخلیه کن» مواجه می‌شود؛ آن‌هم بدون زمان کافی برای اسباب‌کشی یا یافتن خانه جدید.
در این تضاد منافع، «قانون» قرار است تعادل ایجاد کند؛ ابزارهایش هم «حکم تخلیه»، «دستور تخلیه»، «اجرای احکام»، «الزام به تنظیم صورتجلسه تحویل»، و در بخش تجاری «سرقفلی» و قواعد ۱۳۵۶ است. این راهنما با تکیه بر قوانین جاری، رویه عملی و تجربه پرونده‌های
مؤسسه حقوقی دی، قدم‌به‌قدم نشان می‌دهد چگونه دعوای تخلیه را درست و سریع پیش ببریم—طوری که هم حق طرفین رعایت شود و هم ریسک‌ها به حداقل برسد.
اهداف راهنما
-
تفاوت «حکم» و «دستور» تخلیه و اینکه هرکدام چه زمانی کاربرد دارند.
-
مسیر گام‌به‌گام طرح دعوا در شورای حل اختلاف یا دادگاه.
-
شرایط تخلیه به‌علت پایان مدت، عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلف از شروط، انتقال به غیر، استفاده نامشروع و… .
-
نکات حساس بخش تجاری: حق کسب و پیشه/سرقفلی، تخلیه، تعدیل اجرت، نوسازی.
-
هزینه‌ها، زمان‌بندی واقع‌بینانه، مدارک طلایی و اشتباهات پرهزینه‌ای که باید از آنها دوری کرد.
-
پاسخ به سؤالات پرتکرار کاربران (FAQ) با زبان ساده .
مبانی حقوقی و مواد قانونی مرتبط
درک درست از منابع قانونی، مسیر دادرسی را کوتاه می‌کند و جلوی ایرادات شکلی (که باعث رد یا اطاله دادرسی می‌شود) را می‌گیرد. چهار ستون اصلی در تخلیه:
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ (مسکونی/غالب قراردادهای امروزی)
-
پایان مدت اجاره: در بسیاری از قراردادهای مسکونیِ پس از ۱۳۷۶، با پایان مدت و عدم توافق برای تمدید، موجر می‌تواند دستور تخلیه بگیرد؛ سازوکارش نسبت به حکم تخلیه سریع‌تر است، مشروط به رعایت شرایط شکلی (کتبی بودن، امضا و…).
-
عدم پرداخت اجاره‌بها: بسته به مفاد قرارداد، عدم پرداخت می‌تواند موجب طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوق شود. درج شرط فسخی و خسارت تأخیر در قرارداد نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.
-
تخلف از شروط و انتقال به غیر: اگر در قرارداد ممنوع شده باشد، نقض آن می‌تواند موجب تخلیه شود.
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ (تجاری/حق کسب و پیشه)
-
برای اماکن تجاری قدیمی یا قراردادهایی که مشمول ۱۳۵۶ هستند، بحث سرقفلی/حق کسب و پیشه پررنگ است و تخلیه شرایط ویژه دارد؛ گاهی تخلیه منوط به پرداخت حق به مستأجر می‌شود و برخی موارد نیازمند کارشناسی رسمی است.
قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی
-
مواد عمومی درباره عقد اجاره، لزوم ایفای تعهدات، خیارات و آثار انفساخ/فسخ.
-
قواعد آیین دادرسی درباره صلاحیت مرجع، ابلاغ، واخواهی/تجدیدنظر، دستور موقت/اجرای موقت، ادله و بار اثبات.
قواعد صلاحیت و مرجع رسیدگی
-
شورای حل اختلاف: برای بسیاری از دعاوی تخلیه‌ی مسکونی با بهای خواسته محدود و مطابق قوانین خاص، مرجع شروع است.
-
دادگاه عمومی حقوقی: در موارد تجاری پیچیده، سرقفلی، اختلاف صلاحیت یا وقتی دعوا از حدود شورای حل اختلاف خارج است.
نکته وکالتی: انتخاب عنوان دعوا و مرجع صحیح، نصف مسیر پیروزی است. بسیاری از ردّ دادخواست‌ها ناشی از عنوان‌گذاری اشتباه یا بی‌دقتی در صلاحیت است.
موارد تحقق و انحلال رابطه استیجاری که به «تخلیه» منتهی می‌شود
در عمل، موجر یا مستأجر با یکی از سناریوهای زیر روبه‌رو می‌شوند. شناخت دقیق هر سناریو تعیین می‌کند «حکم» لازم است یا «دستور»، و کدام مدارک حیاتی‌اند.
پایان مدت اجاره (شایع‌ترین سناریو مسکونی)
-
اگر قرارداد واجد شرایط ماده‌های قانون ۱۳۷۶ باشد، دستور تخلیه مسیر سریع‌تری دارد.
-
مدارک کلیدی: اصل قرارداد/اجاره‌نامه (ترجیحاً رسمی یا دست‌کم کتبیِ معتبر)، کارت/سند هویتی موجر، گواهی پایان مدت (از متن قرارداد برمی‌آید)، نشانی دقیق ملک.
-
خطاهای پرتکرار: قرارداد نامشخص، فاقد امضای طرفین، یا پیوست‌های ناقص (مثلاً صورتجلسه تحویل کلید/شمارش کنتور).
عدم پرداخت اجاره‌بها
-
با وجود شرط و مقررات مربوط، می‌توان تقاضای تخلیه + مطالبه اجور معوق کرد. بهتر است اظهارنامه رسمی و مستندات حسابی/بانکی ضمیمه شود.
-
ترفند وکالتی: اگر قرارداد شرط فسخی روشن دارد، در دادخواست آن را برجسته کنید. اگر ندارد، ادله پرداخت‌نشدن را دقیق مستند کنید (اسکرین‌بانک کافی نیست؛ گواهی بانک، گردش حساب موجر، پرینت پیامک‌های بانکی و… ارزشمندترند).
تخلف از شرط یا انتقال به غیر
-
نمونه تخلف: تبدیل کاربری مسکونی به تجاری، نگهداری دام، تغییرات اساسی بدون اجازه، یا واگذاری به ثالث خلاف قرارداد.
-
ادله: شهادت شهود، گزارش سرایدار، صورتجلسه کلانتری (در حد قرینه)، عکس/ویدئو تاریخ‌دار، اخطارهای کتبی.
استفاده نامشروع/غیرقانونی از ملک
-
هر نوع استفاده که خلاف قانون باشد (مثل دایر کردن محل قمار/مواد و…)، موجر می‌تواند به استناد آن تقاضای تخلیه کند؛ نقش گزارش ضابطین و پرونده کیفری مرتبط در اینجا تعیین‌کننده می‌شود.
نیاز شخصی موجر (برخی قراردادهای تجاری/قدیمی)
-
در چارچوب ۱۳۵۶ و بسته به اوصاف حق کسب و پیشه، نیاز شخصی موجر (استفاده تجاری برای خود/فرزند) یکی از جهات قانونی تخلیه است ولی معمولاً پرداخت حق یا شرایط خاص می‌طلبد.
نوسازی/بازسازی اساسی (تجاری قدیمی)
-
در اماکن مشمول ۱۳۵۶، گاهی تخلیه برای نوسازی اساسی با تمهیدات جبران خسارت ممکن است؛ مسیرش تخصصی و نیازمند کارشناسی است.
جمع‌بندی: در مسکونیِ ۱۳۷۶، «پایان مدت» = دستور تخلیه سریع‌تر (در صورت تکمیل شرایط). در تجاریِ ۱۳۵۶، به‌دلیل سرقفلی/حق کسب و پیشه، تخلیه اغلب پیچیده‌تر و زمان‌برتر است و نباید بدون ارزیابی کارشناسی اقدام کرد.
یادآوری حرفه‌ای: مطالب این مقاله آموزش عمومی است و جایگزین مشاورهٔ اختصاصی با وکیل تخلیه نیست. جزئیات هر پرونده با پروندهٔ دیگر متفاوت است.
در بسیاری از پرونده‌های تخلیه فوری، انتخاب مسیر درست و مستندکردن مدارک، نیاز به تجربه‌ی عملی دارد.
مشورت با یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند سرعت و دقت رسیدگی را چند برابر کند.
وکلای ملکی مؤسسه حقوقی دی با تسلط بر دعاوی اجاره، تخلیه و سرقفلی، از ابتدای پرونده تا اجرای حکم در کنار شما هستند.
نحوه طرح دعوا مرجع صالح مدارک هزینه‌ها و مسیر
این بخش به سؤالات کلیدی پاسخ می‌دهد: «برای تخلیه مستأجر کجا باید شکایت کرد؟»، «مدت زمان گرفتن حکم/دستور تخلیه چقدر است؟»، «هزینه‌ها چقدر می‌شود؟».
مرجع صالح
-
مسکونی مشمول ۱۳۷۶: در اکثر پرونده‌ها، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مرجع شروع است؛ به‌ویژه برای دستور تخلیه ناشی از پایان مدت.
-
تجاری مشمول ۱۳۵۶ یا پرونده‌های پیچیده/مالی گسترده: دادگاه عمومی حقوقی.
نکته: اگر بهای خواسته یا نوع دعوا از حدود شورای حل اختلاف خارج باشد، از ابتدا به دادگاه بروید تا دوباره‌کاری نشود.
مدارک ضروری
-
اجاره‌نامه: رسمی (دفترخانه/سامانه رسمی) یا عادی امضاشده توسط طرفین.
-
اسناد هویتی موجر و در صورت وکالت، وکالتنامه.
-
مدارک مالکیت (سند/بنچاق/تقسیم‌نامه/استشهاد محلی در موارد خاص).
-
ادله پرداخت‌نشدن اجاره‌بها: اظهارنامه، گواهی بانک، پرینت‌های معتبر.
-
ادله تخلف از شرط/انتقال به غیر: گزارش، شهادت، عکس/فیلم معتبر.
-
پیوست‌های تکمیلی: صورتجلسه تحویل اولیه، لیست اموال موجود، کنتورها و… .
هزینه دعوا (برآورد عملی)
-
هزینه دادرسی: درصدی از بهای خواسته (در دعاوی مالی) یا مطابق تعرفه ثابت (غیرمالی/دستور).
-
هزینه کارشناسی (در پرونده‌های تجاری/سرقفلی/خسارات): به‌صورت علی‌الحساب و قابل افزایش.
-
هزینه ابلاغ/نسخ: چاپ و ابلاغ‌ها.
-
حق‌الوکاله: مطابق توافق با وکیل؛ توصیه می‌شود در پرونده‌های تجاری/پیچیده قرارداد مرحله‌ای ببندید (بدوی/تجدیدنظر/اجرا).
ترفند سئو+وکالتی: کاربران معمولاً عبارت «هزینه دعوای تخلیه» را جست‌وجو می‌کنند. پیشنهاد ما این است که قبل از ثبت دادخواست، اقلام هزینه را لیست و با بازه ریالی شفاف کنید تا از شوک مالی حین دادرسی جلوگیری شود.
تفاوت «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه فوری»
-
دستور تخلیه: معمولاً برای پایان مدت در قراردادهای مشمول ۱۳۷۶؛ روند سریع‌تر، مبتنی بر مدارک شکلی کامل. در عمل، پس از صدور و ابلاغ، اجرای احکام با تنظیم زمان‌بندی برای تخلیه اقدام می‌کند.
-
حکم تخلیه: زمانی که شرایط دستور فراهم نیست (مثلاً اختلاف ماهوی یا تجاری/سرقفلی)، دادگاه با رسیدگی ماهوی رأی می‌دهد؛ این مسیر طولانی‌تر است و امکان واخواهی/تجدیدنظر هم دارد.
مدت زمان معمول تا تخلیه (برآورد واقع بینانه)
-
دستور تخلیه مسکونی (پایان مدت): اگر مدارک کامل باشد و ابلاغ‌ها روان پیش برود، سریع‌تر از مسیر حکم است.
-
حکم تخلیه (اختلاف ماهوی/تجاری): به‌طور معمول طولانی‌تر؛ وجود کارشناسی، استعلام، تجدیدنظرخواهی و… زمان را افزایش می‌دهد.
پاسخ کوتاه به لانگ‌تیل: «مدت زمان گرفتن حکم/دستور تخلیه چقدر است؟» → وابسته به نوع مرجع، تکمیل مدارک، نوع ابلاغ و ازدحام شعبه؛ اما مسیر دستور، در قیاس با حکم، چابک‌تر است.
آیا می‌توان بدون قرارداد مستأجر را تخلیه کرد؟
-
سخت و پرریسک: بدون سند معتبر رابطه استیجاری، اثبات تصرفات غیرمأذون به‌سمت دعاوی تصرف عدوانی یا الزام به تحویل می‌رود و بار اثبات سنگین است. توصیه می‌کنیم حتی توافقات دوستانه را کتبی و با صورتجلسه مدیریت کنید.
آیا موجر می‌تواند خودش اقدام به تخلیه کند؟
-
خیر؛ هر نوع خوداقدامی (تعویض قفل، ممانعت از ورود، قطع آب‌وبرق…) ریسک مسئولیت مدنی و کیفری دارد. راه قانونی: دستور/حکم تخلیه و اجرای رسمی.
مسیر عملی طرح دعوای تخلیه
پایش قرارداد و انتخاب مسیر
-
بررسی کنید مشمول ۱۳۷۶ است یا ۱۳۵۶؛ آیا پایان مدت رخ داده؟ آیا شرط فسخ/محرومیت/انتقال به غیر دارید؟
-
اگر پایان مدت در ۱۳۷۶: دستور تخلیه معمولاً بهترین انتخاب است.
-
اگر تجاری/سرقفلی یا اختلافات ماهوی: حکم تخلیه را هدف بگیرید.
تکمیل مدارک و ارسال اظهارنامه (در موارد لازم)
-
برای عدم پرداخت اجاره‌بها، اظهارنامه رسمی و تعیین مهلت معقول بدهید؛ هم به‌عنوان اخطار ثبت می‌شود و هم برای دادگاه سند نظم‌بخش است.
ثبت دادخواست/درخواست در مرجع صالح
-
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک برای بسیاری از دستورات تخلیه مسکونی.
-
دادگاه عمومی حقوقی برای تجاری/سرقفلی یا وقتی شورای حل اختلاف صالح نیست.
پیگیری ابلاغ و دفاع
-
پیامک ثنا را جدی بگیرید؛ تأخیر در رؤیت ابلاغ = اتلاف زمان.
-
اگر مستأجر دفاعی دارد (پرداخت، تمدید شفاهی، ایراد شکلی)، سریعاً ادله جمع‌آوری و به‌موقع ارائه شود.
صدور رأی و اجرای احکام
-
پس از قطعیت/قابلیت اجرا، پرونده به اجرای احکام می‌رود؛ زمان‌بندی تخلیه، ابلاغ به طرفین، و حضور مأمور اجرا و کلیدسازی (در صورت لزوم) انجام می‌شود.
-
تحویل رسمی ملک با صورتجلسه: موجودی، وضعیت دیوار/کف/کابینت، کنتورها و کلیدها دقیقاً درج شود تا بعداً اختلافی درباره خسارات پیش نیاید.
نمونه دادخواست‌های کاربردی (قابل ویرایش برای هر پرونده)
توجه: این نمونه‌ها جنبه راهنمای نگارشی دارند و باید متناسب با مستندات واقعی پرونده و مفاد قرارداد اصلاح شوند.
الف) نمونه «درخواست دستور تخلیه» (مسکونی – پایان مدت)
مرجع صالح: شورای حل اختلاف محل وقوع ملک
خواسته: صدور دستور تخلیه عین مستأجره به‌علت انقضای مدت اجاره
دلایل و منضمات: ۱) اصل اجاره‌نامه مورخ … بین اینجانب (موجر) و خوانده (مستأجر) برای عین مستأجره واقع در … ۲) تصویر سند مالکیت/مدرک احراز مالکیت ۳) تصویر کارت ملی ۴) گواهی پایان مدت و عدم تمدید ۵) سایر مستندات لازم.
شرح:
احتراماً به استحضار می‌رساند قرارداد اجاره مورخ … فی‌مابین اینجانب و خوانده برای مدت … تا تاریخ … منعقد شده و در تاریخ اخیرالذکر منقضی گردیده است. با وجود مذاکرات متعدد، تمدیدی صورت نگرفته و عین مستأجره کماکان در تصرف خوانده است. نظر به انقضای مدت و
حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، صدور دستور تخلیه فوری مورد استدعاست.
نتیجه‌خواهی: صدور دستور تخلیه عین مستأجره به همراه تأمین اجرای آن وفق مقررات.
ب) نمونه «دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها»
مرجع صالح: با توجه به بهای خواسته و اوصاف قرارداد (شورا/دادگاه)
خواسته: ۱) صدور حکم به تخلیه عین مستأجره ۲) محکومیت خوانده به پرداخت اجور معوق از تاریخ … تا … به انضمام خسارات قانونی.
دلایل و منضمات: اجاره‌نامه، اظهارنامه/اخطارها، گواهی بانک/گردش حساب، استعلام کنتورها (در صورت نیاز)، شهادت شهود (در موارد خاص)، تصویر سند مالکیت، تصویر کارت ملی و… .
شرح:
به‌موجب قرارداد مورخ … خوانده متعهد به پرداخت ماهیانه مبلغ … ریال بوده که از تاریخ … تاکنون با وجود تذکرات، از پرداخت خودداری نموده است. نظر به تخلف نامبرده از تعهد پرداخت اجاره‌بها و مستندات تقدیمی، صدور حکم به تخلیه و محکومیت به اجور معوق و خسارات مورد استدعاست.
نتیجه‌خواهی: وفق مراتب فوق و مستندات پیوست، صدور حکم مورد تقاضاست.
ج) نمونه «دادخواست تخلیه تجاری (مشمول ۱۳۵۶)»
مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
خواسته: ۱) صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره تجاری ۲) تعیین و پرداخت حقوق قانونی مستأجر (در صورت احراز حق کسب و پیشه/سرقفلی) وفق نظر کارشناسی ۳) خسارات دادرسی.
دلایل: سند مالکیت/اجاره‌نامه، مستندات نیاز شخصی/نوسازی یا تخلف قراردادی، گزارشات، کارشناسی قبلی (در صورت وجود)، اظهارنامه‌ها، تصاویر و… .
شرح:
عین مستأجره تجاری موضوع قرارداد مورخ … می‌باشد که تحت شمول مقررات ۱۳۵۶ قرار دارد. نظر به تحقق جهت قانونی تخلیه (…)، با توجه به لزوم رعایت حقوق مستأجر در فرض احراز حق کسب و پیشه/سرقفلی، صدور حکم به تخلیه با رعایت حقوق قانونی مستأجر و ارجاع به
کارشناسی جهت تعیین میزان حق متعلقه مورد استدعاست.
نتیجه‌خواهی: صدور حکم وفق مقررات ۱۳۵۶ و اجرای آن پس از تأدیه حقوق متعلقه (در صورت احراز).
نکات طلایی مستندسازی (برای افزایش شانس موفقیت)
-
قرارداد استاندارد با بندهای صریح: شرط فسخ، وجه التزام، خسارت تأخیر، ممنوعیت انتقال به غیر، تکلیف تعمیرات اساسی/جزئی.
-
تحویل و تخلیه با صورتجلسه: وضعیت ملک (دیوار، کف، کابینت، شیشه‌ها)، شماره کنتورها، کلیدها و کارت‌های دسترسی.
-
حفظ مکاتبات: پیام‌ها را به اظهارنامه رسمی تبدیل کنید. صرف پیام‌رسان‌ها کفایت ادله ندارد.
-
استفاده از سامانه‌های رسمی: تا حد امکان قرارداد رسمی/ثبت در سامانه‌های مصوب؛ در اختلافات، وزن ادله را چند برابر می‌کند.
-
پرهیز از خوداقدامی: هر اقدامی بدون رأی و اجرای رسمی = ریسک کیفری/مدنی برای موجر.
آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی مرتبط با تخلیه
یکی از نقاطی که سطح کیفی و وکالتی یک پرونده «تخلیه» را از سطح کارآموزی، به سطح حرفه‌ای واقعی می‌برد، اتکا به رویه قضایی، نظریات مشورتی و آراء هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. در دعاوی تخلیه، بسیار اتفاق افتاده که رأی بدوی دقیق نبوده، اما در تجدیدنظر یا دیوان عالی کشور، با استناد به رویه ثابت، مسیر اصلاح شده است.
چرا آراء وحدت رویه در تخلیه مهم‌اند؟
-
چون برخی مفاهیم در تخلیه در تعارض دو قانون ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶ بوده
-
چون گاهی «بطلان» یا «عدم قابلیت استماع» ناشی از اشتباه عنوان دعوا، باعث اتلاف یک سالِ عمر مردم شده است
-
چون اختلاف شعب درباره «دستور فوری» و «حکم تخلیه مبتنی بر ماهیت» زیاد بوده است
در واقع شما وقتی تخلیه طرح می‌کنید، علاوه بر تکیه بر متن قانون، باید بدانید قضات در عمل چگونه تفسیر کرده‌اند.
نمونه تحلیل از مواضع مشورتی معتبر
(در این بخش، ما محتوای بورسی مشورتی را استخراج کاربردی می‌کنیم نه تئوریک دانشگاهی)
-
اگر قرارداد اجاره مشمول ۱۳۷۶ باشد، پایان مدت، جهت کافی برای دستور تخلیه تلقی شده است.
-
مستأجر اگر ادعای تمدید شفاهی کند → بار اثبات بر عهده اوست.
-
در فرض اختلاف در مبلغ اجاره و وجود «شرط فسخ»، اصل بر صحت شرط فسخ و قابلیت اجراست.
-
تبصره ۱ ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ در بسیاری از آرای تفسیر شده که هم به نفع موجر قابل استناد است و هم به نفع مستأجر، بستگی به نحوه اثبات و کیفیت ادله دارد.
نحوه اجرای حکم و مهلت ها
اجرای حکم تخلیه، صرفاً صدور رأی نیست. بخش فنی‌تر در واحد اجرای احکام اتفاق می‌افتد.
مراحل اجرای حکم یا دستور تخلیه
-
صدور و ابلاغ رأی یا دستور
-
قطعیت یا قابلیت اجرا
(در برخی دستورات تخلیه، قابلیت اجرا سریع‌تر است) -
ارسال پرونده به اجرای احکام
-
تعیین زمان تخلیه
-
اطلاع به طرفین
-
اجرای فیزیکی تخلیه با مأمور اجرا
نکته بسیار حیاتی
در روز اجرای تخلیه، مأمور اجرا بدون صورتجلسه کامل کلید را به موجر نمی‌دهد.
یعنی شما باید وضعیت ملک، کنتورها، تجهیزات، خسارات و وضعیت فیزیکی را ثبت کنید.
این صورتجلسه مهم‌ترین سپر دفاعی آینده است.
مهلت‌های قانونی معمول
هیچ عدد ثابت و واحد برای کل ایران وجود ندارد.
اما عرفاً:
-
مسکونی اگر دستور باشد و مشکلی در ابلاغ نباشد → چابک
-
تجاری → قابل پیش‌بینی نیست، وابسته به کارشناسی‌ها و میزان اختلافات مالی
اگر مستأجر همکاری نکند؟
استنکاف مستأجر از تخلیه، خودش باعث تشدید اجرای قهری می‌شود.
و موجر نباید تحت هیچ شرایطی وارد اقدام خودسرانه شود.
مثال‌های واقعی و رویه عملی مؤسسه حقوقی دی
کیس عملی شماره ۱ – مسکونی در تهران
-
اجاره‌نامه رسمی → پایان مدت
-
مستأجر می‌گفت فعلاً خانه پیدا نکرده
-
موجر ۳ ماه صبر کرد
-
ما ورود کردیم؛ «دستور تخلیه» گرفتیم
-
اجرای احکام با زمان‌دهی منطقی ۷ روزه، تخلیه را انجام داد
نتیجه: این نمونه نشان می‌دهد اگر قرارداد کامل باشد → مسیر ساده‌تر است.
کیس عملی شماره ۲ – عدم پرداخت اجاره بها
-
۵ ماه اجاره پرداخت نشده بود
-
مستأجر مدعی بود موجر خودش در حساب بانکی دستکاری کرده!
-
ارائه گواهی بانک و اسناد گردش مالی، دفاع را از بین برد
-
حکم تخلیه + محکومیت به اجور معوق صادر شد
کیس عملی شماره ۳ – تجاری قدیمی سرقفلی
-
این پرونده یک سال و نیم طول کشید
-
دلیل: اختلاف واقعی درباره میزان حق کسب و پیشه
-
در نهایت تخلیه انجام شد اما با پرداخت مبلغ تعیین شده توسط کارشناس
نکته: تخلیه تجاری همیشه زمان‌برتر است و نیاز به حسابگری مالی دارد.
نکات و توصیه‌های وکالتی
-
همیشه قبل اقدام، نسبت حقوقی ملک را مشخص کنید:
۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶؟ -
از خطاهای زیر دوری کنید:
-
ثبت دادخواست اشتباه به شورای حل اختلاف وقتی باید دادگاه می‌رفتید
-
عدم ضمیمه اصل قرارداد یا نسخه معتبر برابر اصل
-
تبدیل مکاتبات واتساپی به مدرک اصلی! (این‌ها فقط قرینه هستند)
-
قبل از دادخواست، اگر اختلاف ناشی از اجاره‌بهاست، اظهارنامه بدهید.
در برابر قاضی باعث می‌شود که شما «پله پله و قانونی پیش رفتید». -
در تجاری ۱۳۵۶ طمع نکنید رای سریع بگیرید!
این حوزه واقعاً تخصص جداگانه دارد. -
در پایان اجرا، صورتجلسه تحویل ملک را مثل سند طلاق تمیز تنظیم کنید!
هر کلمه در آینده ارزش دارد. -
بدترین اشتباه: موجر کلید ملک را بدون صورتجلسه رسمی تحویل بگیرد.
جمع‌بندی تحلیلی
پرونده‌های تخلیه در نگاه عمومی ساده به‌نظر می‌رسند؛ اما پیچیدگی آنها زمانی عمیق می‌شود که وارد جزئیات اثباتی، نحوه تنظیم خواسته، قانون خاص حاکم، بحث حق کسب و پیشه، نوع قرارداد، نحوه اثبات، کیفیت ابلاغ و پراکندگی رویه شعب شویم. اشتباه در تشخیص یک «جزء کوچک» می‌تواند مسیر چندماهه را تبدیل کند به سال‌ها فرسایش اعصاب و سرمایه.
در واقع تخلیه یک دعوای دووجهی است:
-
اگر درست طرح شود، سریع‌ترین دعوای ملکی ایران است
-
اگر غلط طرح شود، طولانی‌ترین دعوای ملکی ایران می‌شود
در مدل ایرانی، «درست فهمیدن لحظه ورود و جهت طرح» مهم‌تر از خود متن قانون است. و این نقطه‌ی تشخیص، همیشه همان جایی است که مردم ضربه می‌خورند.
یکی از بزرگ‌ترین مشکلاتی که ما در مؤسسه حقوقی دی می‌بینیم این است که مردم هرگز زمان درست مراجعه را تشخیص نمی‌دهند. آنها معمولاً وقتی دیگر همه راه‌ها سوخته است سراغ وکیل می‌آیند؛ درحالی‌که اگر از روز صفر، قبل از اقدام، قبل از ارسال اخطار، حتی قبل از مذاکره نهایی، مدل قانونی مسیر و نوع مستندات را درست بچینند، هم هزینه کمتر می‌شود هم سرعت تخلیه چند برابر.
این مقاله نشان داد:
-
تخلیه مسکونی ۱۳۷۶ و تخلیه تجاری ۱۳۵۶ دو جهان فکری متفاوت‌اند
-
دستور تخلیه ابزار سرعت است؛ حکم تخلیه ابزار ماهیت
-
مستندات و کیفیت قرارداد وزن پرونده را تعیین می‌کند
-
خوداقدامی، سریع‌ترین راه سقوط موجر در دعواست
-
و همیشه، مرحله اجرا، مرحله‌ی ۵۰٪ باقی‌مانده‌ی کار است نه پایان کار
در این نقطه است که ورود وکیل متخصص تخلیه، ماهیت دعوا را متحول می‌کند.
نقش وکیل متخصص تخلیه در مؤسسه حقوقی دی
نقش وکیل در تخلیه، پشت میز دادگاه شروع نمی‌شود.
وکیل تخلیه در مؤسسه حقوقی دی از نقطه‌ای وارد می‌شود که هنوز هیچ دادخواستی ثبت نشده، حتی در بسیاری از پرونده‌ها هنوز اختلاف رسمی نشده. ما دقیقاً در نقطه‌ای وارد می‌شویم که مسیر باید انتخاب شود.
در نگاه حرفه‌ای، وکیل تخلیه یک سه‌لایه نقش دارد:
۱) لایه اول: قبل از دعوا
در مرحله پیش‌دعوا ما کاری انجام می‌دهیم که در ایران کمتر انجام می‌شود: «طراحی مسیر».
یعنی قبل از ثبت دادخواست، وکیل باید دقیق تشخیص دهد:
-
پرونده مسکونی است یا تجاری؟
-
مشمول کدام قانون است؛ ۱۳۷۶ یا ۱۳۵۶؟
-
دستور بگیریم یا حکم؟
-
ادله کافی داریم یا باید ابتدا ادله‌سازی قانونی انجام دهیم؟
-
آیا اصلاً دعوای تخلیه بهترین دعواست یا باید مسیر تأمین دلیل، اظهارنامه و سپس تخلیه طی شود؟
در مؤسسه حقوقی دی ما یک روتین خاص برای این مرحله داریم: هر پرونده تخلیه، قبل از اقدام، تحلیل می‌شود و مسیر صحیح انتخاب می‌شود.این بخش به‌تنهایی سرعت موفقیت پرونده را چندین برابر می‌کند.
۲) لایه دوم: هنگام طرح و رسیدگی
در این مرحله، مهارت وکیل تخلیه فقط نوشتن دادخواست نیست.
نقطه تمایز وکیل تخلیه مؤسسه دی این است که توان کنترل محیط دادرسی را دارد.
کنترل سه بخش:
-
کنترل ادبیات حقوقی و انتخاب واژگان (بسیار تاثیرگذار بر ذهن قاضی)
-
کنترل ادله و ترتیب ارائه (نه یکباره؛ مرحله‌ای و زمان‌بندی شده)
-
کنترل واکنش به دفاع‌های احتمالی مستأجر
اینجاست که وکیل با هوشمندی، دعوا را از «اختلاف روابط» به «اختلاف قانونیِ با مسیر مشخص» تبدیل می‌کند.
۳) لایه سوم: مرحله اجرا
در بسیاری از پرونده‌های تخلیه، اشتباه بعد از اخذ رأی رخ می‌دهد.
پرونده‌هایی دیدیم که موجر نقداً حکم تخلیه داشت اما به‌دلیل اشتباه در مرحله اجرا، ۴ ماه تأخیر خورد!
وکیل تخلیه مؤسسه دی در این مرحله وارد مدیریت micro detail می‌شود:
-
هماهنگی اجرا
-
سرعت‌دهی به ابلاغ‌ها
-
جلوگیری از تعلیق‌های بی‌مورد
-
تنظیم دقیق صورتجلسه تحویل
-
مدیریت خسارات، حقوق مستأجر، و دفاع پیشگیرانه برای دعوای بعد از تخلیه
درواقع نقش وکیل متخصص این است که تخلیه را از یک دعوای «برد/باخت» تبدیل کند به یک «اخراج منظم و قانونی و کم‌ریسک».
نقش وکیل تخلیه در مؤسسه حقوقی دی
در پرونده‌های تخلیه در ایران، وکیل واقعی متخصص تخلیه یک نقش «هیبریدی» دارد؛ یعنی فقط قانون بلد نیست، بلکه باید سیستم قضا، تجربه، روانشناسی مستأجر، مدیریت مذاکره، هندل کردن زمان و سرعت در اجرا را بفهمد.
تخلیه پرونده‌ای‌ست که اگر فقط از نگاه بند قانونی دیده شود، در ایران شکست‌خورده است؛ و اگر ترکیب حقوقی + پراتیک اجتماعی + مدیریت اجرا دیده شود، تمیز و بی‌حاشیه پایان پیدا می‌کند.
تفاوت نگاه مؤسسه حقوقی دی با وکلای عمومی در تخلیه
بیشتر وکلا تخلیه را مثل دعواهای ساده مالی می‌بینند.
ما در مؤسسه حقوقی دی تخلیه را مثل مدیریت بحران کنترل شده می‌بینیم.
چون این دعوا جنسش رفتار انسانی دارد؛ نه فقط ماده و تبصره.
-
برخی مستأجران اهل مذاکره‌اند
-
برخی مستأجران اهل فرارند
-
برخی مستأجران اهل جنگ و فرسایش‌اند
-
برخی مستأجران دنبال زمان خریدن هستند
-
برخی مستأجران اصلاً مستندات را نمی‌فهمند و فکر می‌کنند با مقاومت زمان می‌خرند
-
و برخی مستأجران عمداً برای سود گرفتن از بی‌صبری موجر وقت تلف می‌کنند
نقش وکیل تخلیه واقعی این است که «مدل ذهنی و رفتاری طرف مقابل» را تشخیص دهد و مسیر را مطابق آن بازطراحی کند.
در مؤسسه حقوقی دی ما این را به شکل ثابت انجام می‌دهیم:
-
اگر طرف مقابل اهل مذاکره باشد، وکیل مسیر تخلیه نرم و کوتاه و کم‌هزینه را فعال می‌کند
-
اگر طرف مقابل اهل مقاومت باشد، وکیل مسیر تخلیه سخت با ریسک مدیریت‌شده و هماهنگی اجرا را فعال می‌کند
-
اگر طرف مقابل مستند محور باشد، وکیل مسیر مستندسازی و اثبات سریع را فعال می‌کند
-
اگر طرف مقابل تخریب‌گر باشد، وکیل مسیر پیشگیرانه کیفری + تأمین دلیل را فعال می‌کند
اینجاست که نقش وکیل، یک نقش «هوشمند تطبیقی» است نه نقش تکرار قانون.
وکیل تخلیه در مؤسسه حقوقی دی یک طراح آینده است نه پیگیری کننده کاغذی
ما نمی‌گذاریم سرنوشت پرونده به دست شانس شعبه و روحیه قاضی بیفتد.
ما از قبل تعیین می‌کنیم این پرونده باید به چه شکل ختم شود.
در پرونده تخلیه یک جمله کلیدی وجود دارد که می‌تواند کل فلسفه را توضیح دهد:
پرونده تخلیه را نباید در دادگاه برد؛ باید قبل از آن برده باشی.
برد اصلی تو در نحوه طراحی است، نه در جلسه رسیدگی.
نقش وکیل دی در پرونده‌های تجاری/سرقفلی (۱۳۵۶)
در پرونده‌های تجاری اتفاقاً نقش وکیل چند برابر حیاتی‌تر می‌شود، چون اینجا دیگر تخلیه = فقط بیرون رفتن نیست.
اینجا تخلیه = محاسبه ارزش پولی حق کسب و پیشه و سرقفلی، تعادل بین حق دو طرف، جلوگیری از اختلاف بعدی.
در اینجا وکیل دی:
-
باید مدل کارشناسی درست انتخاب کند
-
باید گزارش کارشناسی را بلد باشد قبل از صدور رأی اصلاح و کنترل کند
-
باید بتواند عدد و متریال را از دسترس تفسیر ذهنی خارج کند و در چارچوب سند ببندد
چون در تجاری خیلی وقت‌ها قاضی حکم تخلیه را صادر می‌کند، اما مرحله پرداخت/تسویه/اعتراض/نارضایتی‌های پس از اجرا شروع می‌شود.
وکیل تخلیه در این نقطه کسی است که بعد از رأی، تازه وارد مرحله اصلی مدیریت می‌شود.
نتیجه‌گیری نقش وکیل
وکیل متخصص تخلیه فقط نامه‌نویس و دادخواست‌نویس نیست.
وکیل در تخلیه باید:
-
بتواند با زبان قانون، قاضی را قانع کند
-
با زبان گفتگو، مستأجر را مدیریت کند
-
با زبان اجرا، پرونده را عملیاتی و بدون تنش پایان دهد
اگر تخلیه بدون وکیل حرفه‌ای شروع شود، مردم معمولاً در سه نقطه شکست می‌خورند:
-
اشتباه در نوع دعوا (دستور یا حکم)
-
اشتباه در مستندسازی و ارائه مدارک
-
اشتباه در زمان اجرای حکم
وکیل دی اجازه نمی‌دهد این سه نقطه رخ دهد.
تخلیه اگر درست انجام شود، فرآیند سالم انتقال مالکیت منافع است.
این همان نقطه‌ای‌ست که مؤسسه حقوقی دی در آن رسالت خود را تعریف کرده است؛
نه صرفاً در مقام وکیل یک طرف، بلکه در مقام ترجمان قانون برای مردم و حافظ تعادل بین حقوق طرفین قرارداد اجاره.
این مقاله توسط مؤسسه حقوقی دی تهیه و تنظیم شده؛ جایی که هدف ما آگاهی است، نه فقط وکالت.
سوالات پر تکرار درباره تخلیه اماکن مسکونی (قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶) از ویل تخلیه
آیا موجر می‌تواند مستاجر را بدون حکم دادگاه تخلیه کند؟
به موجب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تخلیه بدون حکم قضایی ممنوع است و موجر حق مداخله شخصی ندارد. حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد، موجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند. ماده ۳ قانون ۷۶ صراحت دارد که تخلیه در صورت پایان قرارداد، منوط به اخذ حکم است. در رویه قضایی نیز هرگونه اقدام مستقیم موجر در تخلیه، از مصادیق تصرف عدوانی و ممانعت از حق تلقی می‌شود و حتی موجب مسئولیت کیفری (مطابق مواد ۶۹۰ و ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی) خواهد شد.
اگر مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکند، موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟
مطابق ماده ۳ قانون ۷۶، ختم مدت اجاره از موجبات صدور حکم تخلیه است. موجر باید دادخواست “تخلیه ید” به شورای حل اختلاف محل ملک تقدیم کند و تصویر قرارداد اجاره، کدپستی ملک و مشخصات طرفین را ضمیمه کند. پس از صدور حکم و قطعی شدن، اجرای احکام تخلیه را انجام می‌دهد. نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰ — صراحت دارد که پایان مدت تملّک ید مشروع را از بین می‌برد و ید مستاجر از زمان انقضاء مدت دیگر امانی نیست.
آیا دستور تخلیه فوری در ملک مسکونی هم قابل صدور است؟
بله. تبصره ۱ ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶، اجازه صدور دستور تخلیه فوری را زمانی می‌دهد که قرارداد اجاره کتبی و حداقل دارای ۲ شاهد باشد. در این صورت، مرجع رسیدگی بدون تشکیل جلسه و بدون رسیدگی ماهوی، دستور تخلیه فوری صادر می‌کند. این فرآیند در ملک مسکونی بیشترین کاربرد را دارد، به‌خصوص برای جلوگیری از طولانی شدن روند دادگاه. رویه واحد شورا‌ها نیز موکد همین موضوع است.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
حکم تخلیه محصول رسیدگی قضایی ماهوی است و نیاز به صدور رأی و قطعیت دارد. اما دستور تخلیه مطابق تبصره ۱ ماده ۳ قانون ۷۶، بدون رسیدگی ماهوی و فوری صادر می‌شود. حکم تخلیه قابل تجدیدنظر است اما دستور تخلیه قابل اعتراض نیست و تنها در صورت فقدان شرایط صدور، رفع اثر می‌شود. در عمل، دستور تخلیه سریع‌ترین روش قانونی برای ملک مسکونی است.
مدت زمان گرفتن حکم تخلیه چقدر است؟
در رویه عملی، حکم تخلیه ید در شورای حل اختلاف بسته به شعبه و تراکم پرونده تقریباً بین ۲۰ تا ۶۰ روز زمان می‌برد. در صورتی که تخلیه فوری قابلیت اعمال داشته باشد، ظرف چند روز صادر می‌شود. اجرای تخلیه نیز پس از صدور ابلاغیه اجرای احکام معمولاً بین ۷ تا ۱۵ روز عملیاتی می‌شود.
آیا موجر می‌تواند خودش بدون حکم دادگاه مستاجر را از ملک بیرون کند؟
خیر. مطابق مواد ۶۹۰ و ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی، هرگونه اقدام مستقیم موجر حتی اگر ملک ملک شخصی او باشد، جرم است. تخلیه فقط باید با اجرای احکام دادگستری و نماینده اجرای احکام انجام شود.
برای تخلیه مستاجر باید کجا شکایت کرد؟
مرجع صالح بر اساس ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف و قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. این مرجع صلاحیت ذاتی در رسیدگی به تخلیه ید ناشی از قرارداد اجاره مسکونی دارد.
آیا اجاره‌نامه دستی هم برای تخلیه معتبر است؟
اگر قرارداد کتبی داشته باشد اما شاهد نداشته باشد، قابل پذیرش برای حکم تخلیه هست، ولی برای دستور تخلیه فوری کافی نیست. تبصره ۱ ماده ۳ شرط وجود امضاء دو شاهد را الزامی می‌داند. در نبود شاهد، روند تخلیه طولانی‌تر و تبدیل به حکم تخلیه عادی می‌شود.
آیا بدون قرارداد کتبی هم می‌توان دعوای تخلیه مسکونی مطرح کرد؟
بله، اما اثبات رابطه استیجاری دشوار می‌شود و باید از طریق اماره‌های قضایی، رسیدهای پرداخت اجاره‌بها، پیام‌ها، شهادت شهود، سابقه واریز بانکی، قبض مصرفی مشترک و … رابطه استیجاری اثبات شود. در این حالت دستور تخلیه فوری ممکن نیست اما حکم تخلیه با رسیدگی ماهوی داده می‌شود.
اگر مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، حکم تخلیه صادر می‌شود؟
بله. عدم پرداخت اجاره‌بها یکی از علل صدور حکم تخلیه است. مرجع رسیدگی معمولاً ابتدا از مستاجر می‌خواهد ظرف مهلت قانونی اجاره‌معوقه را پرداخت کند؛ عدم پرداخت در مهلت تعیین‌شده زمینه صدور حکم تخلیه را فراهم می‌کند. رویه اکثر شعب شورا این است که ابلاغ اخطار ابتدا انجام و سپس حکم صادر گردد.
پلیس بدون حکم می‌تواند تخلیه کند؟
خیر. پلیس فقط و فقط نقش مجری اجرای احکام دادگاه را دارد. بدون دستور مقام قضایی حق ورود به ملک ندارد. ورود بدون حکم مصداق ورود غیرقانونی است و مسئولیت کیفری برای ضابط ایجاد می‌کند.
آیا موجر می‌تواند قرارداد را قبل از انقضاء مدت فسخ و تخلیه بخواهد؟
اصولاً اجاره عقد لازم است و موجر حق فسخ یکجانبه ندارد مگر اینکه یکی از موارد فسخ قانونی یا قراردادی محقق شده باشد؛ مثل عدم پرداخت اجاره، استفاده غیرمجاز، انتقال به غیر بدون اجازه موجر و … . در صورت تحقق تخلف، موجر می‌تواند درخواست فسخ و سپس تخلیه بدهد.
حکم تخلیه از چه زمانی اجرا می‌شود؟
پس از قطعیت حکم و صدور اجرائیه، مطابق قانون اجرای احکام مدنی، اجرای احکام مکلف است ظرف مهلت قانونی به مستاجر اخطار تخلیه بدهد. پس از پایان مهلت، با حضور نماینده اجرای احکام و نیروی انتظامی ملک تخلیه می‌شود.
آیا تخلیه از طریق شورای حل اختلاف امکان‌پذیر است؟
بله. در کلیه املاک مسکونی با قرارداد تابع قانون ۷۶، مرجع رسیدگی و صدور رأی شورای حل اختلاف محل است. فقط برای املاک تجاری تابع ۵۶ قضیه فرق می‌کند.
در صورت پرداخت اجاره معوقه، دعوای تخلیه از بین می‌رود؟
در برخی شعب اگر تخلیه ناشی از عدم پرداخت باشد و مستاجر بدهی را بپردازد، شورا ممکن است از صدور حکم تخلیه صرفنظر کند و صرفاً موجر را به دریافت اجاره‌بهای معوقه هدایت کند. اما اگر موجر صریحاً اصرار به تخلیه داشته باشد و عدم پرداخت استمرار داشته باشد، حکم تخلیه همچنان قابل صدور است.
اجرای حکم تخلیه چقدر طول می‌کشد؟
در عمل بین ۷ تا ۲۰ روز بعد از ابلاغ اجرائیه. گاهی اگر مستاجر استنکاف کند نیروی انتظامی به‌صورت قهری وارد می‌شود. اجرای احکام در تخلیه جزو پرونده‌های فوری محسوب می‌شود.
آیا می‌شود وجه‌الضمان یا ودیعه را تا زمان تخلیه نگه داشت؟
ودیعه امانی است و موجر حق تملک آن را ندارد، اما حق دارد آن را تا زمان تحویل کامل ملک و رفع خسارت احتمالی نزد خود نگه دارد. پس از تخلیه و تعیین تکلیف خسارت، باید عودت داده شود.
تخلیه عین مستاجره در صورت انتقال به غیر چگونه است؟
اگر قرارداد منع انتقال داشته باشد و مستاجر ملک را به غیر منتقل کند، موجر می‌تواند به استناد تخلف قراردادی و ماده ۴ قانون ۷۶ تقاضای فسخ و تخلیه کند.
اگر موجر به مستاجر رسید اجاره نمی‌داد چه اتفاقی می‌افتد؟
مستاجر باید پرداخت اجاره را از طریق یارانه بانکی/حواله بانکی ثابت کند. عدم تحویل رسید مانع اثبات پرداخت نیست.
اگر موجر قرارداد تمدید نکند آیا تخلیه حتمی می‌شود؟
بله. تمدید نیاز به توافق دارد. اگر توافق جدید نشود، اجاره با پایان مدت تمام شده است و موجر حق درخواست تخلیه دارد.
اگر مستاجر ملک را آسیب بزند، موجر می‌تواند تخلیه بگیرد؟
بله. تخریب ملک یا استفاده خلاف قرارداد موجب طرح دعوای فسخ و تخلیه است. همچنین خسارت هم می‌تواند مطالبه شود.
آیا برای تخلیه نیاز به ارائه کد رهگیری است؟
الزام قانونی ندارد. ولی داشتن کد رهگیری روند تخلیه فوری را تسهیل و اثبات قرارداد را ساده‌تر می‌کند.
اگر مستاجر از پرداخت شارژ ساختمان امتناع کند چه می‌شود؟
عدم پرداخت شارژ به‌تنهایی موجب تخلیه نیست اما می‌تواند یکی از ادله تخلف استفاده از ملک باشد و موجر ضمن طرح مطالبه حق شارژ، همزمان فسخ و تخلیه را مطالبه کند.
آیا مالک جدید هم می‌تواند تخلیه بخواهد؟
بله. انتقال مالکیت مانع حق تخلیه نیست. انتقال مالکیت نسبت به عقد اجاره اثری ندارد اما مالک جدید قائم مقام موجر می‌شود و حق مطالبه تخلیه دارد.
آیا مستاجر می‌تواند به حکم تخلیه اعتراض کند؟
حکم تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی است، اما دستور تخلیه قابل اعتراض ماهوی نیست و فقط در صورت عدم وجود شرایط قانونی قابل رفع اثر است.
آیا مستاجر می‌تواند برای تمدید اجاره اجبار موجر را بخواهد؟
خیر. موجر الزام به تمدید ندارد. اساس رابطه قراردادی است و تمدید نیازمند اراده دو طرف است.
آیا موجر می‌تواند مبلغ ودیعه را با اجاره‌معوقه تهاتر کند؟
بله. تهاتر در تعهدات قانونی است. موجر می‌تواند طلب اجاره را از محل ودیعه برداشت و سپس باقیمانده را مسترد کند.
آیا موجر باید اثبات کند مستاجر در ملک است؟
اگر تحویل اولیه ملک اثبات شده باشد، استمرار ید مستاجر مفروض است مگر خلافش ثابت شود.
آیا موجر می‌تواند خسارت ناشی از تأخیر تخلیه را هم مطالبه کند؟
بله. موجر می‌تواند اجرت‌المثل مدت تصرف بعد از انقضاء اجاره را به‌صورت جداگانه طرح دعوا کند (قاعده لاضرر + ماده ۳۲۰ مدنی + نظریات متعدد قضایی در خصوص ارزش ریالی ایام تصرف).
آیا دادگاه می‌تواند در تخلیه به مستاجر مهلت بیشتری بدهد؟
در رویه معمولاً یک مهلت عرفی کوتاه (حدود ۱۰ تا ۱۵ روز) داده می‌شود اما افزایش طولانی مدت مهلت تخلیه بدون دلیل قانونی استثنایی نیست و معمولاً نمی‌پذیرند.
سوالات پر تکرار درباره تخلیه اماکن تجاری از وکیل تخلیه
تخلیه اماکن تجاری (قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ با تفکیک نسبت به قانون ۱۳۵۶)
آیا تخلیه ملک تجاری تابع قانون ۷۶ هم امکان‌پذیر است؟
بله. در صورتی که قرارداد اجاره از نظر تاریخ انعقاد تابع قانون ۱۳۷۶ باشد، حتی اگر ملک استفاده تجاری داشته باشد، مبنای تخلیه، قانون ۷۶ است. یعنی اصل، قرارداد و اراده طرفین است. اما اگر قرارداد قبل سال ۷۶ باشد یا تجدیدشده با استمرار حق کسب و پیشه، آنجا قانون ۵۶ مطرح می‌شود. پس معیار: تاریخ و نوع قرارداد است، نه صرفاً تجاری بودن ملک.
تفاوت تخلیه تجاری در قانون ۷۶ با تخلیه تجاری در قانون ۵۶ چیست؟
در قانون ۷۶ حق کسب و پیشه ایجاد نمی‌شود مگر توافق طرفین. در قانون ۵۶ حق کسب و پیشه حق قانونی مستاجر است و برای تخلیه باید حقوق او پرداخت شود. پس در ۷۶ خروجی تخلیه کاملاً contract based است، ولی در ۵۶ equity based.
آیا برای واحد تجاری هم دستور تخلیه فوری صادر می‌شود؟
بله. همان تبصره ۱ ماده ۳ قانون ۷۶ شامل املاک تجاری هم می‌شود، به شرط وجود قرارداد کتبی + دو شاهد + انقضاء مدت. تفاوتی ندارد مسکونی باشد یا تجاری. قانون ۷۶ در این ماده بین نوع کاربری تفکیک نکرده است.
آیا موجر می‌تواند به استناد عدم پرداخت اجاره‌بهای واحد تجاری درخواست تخلیه بدهد؟
بله. در قراردادهای تابع ۷۶ عدم پرداخت اجاره بها موجب تخلف و موجب صدور حکم تخلیه است. در صورتی که مستأجر تجاری باشد، موجر هم می‌تواند مطالبه اجاره به نرخ روز و هم تخلیه را همزمان درخواست کند. رویه عملی شورا نیز همین است.
آیا مستأجر تجاری هم می‌تواند به حکم تخلیه اعتراض کند؟
بله. حکم تخلیه تابع قواعد تجدیدنظرخواهی است (نه دستور تخلیه). دستور تخلیه فوری قابل تجدیدنظر نیست.
آیا در اجاره‌نامه تجاری تابع ۷۶ هم نیاز به کد رهگیری برای تخلیه وجود دارد؟
خیر. الزامی نیست. اما برای احراز رابطه استیجاری و جلوگیری از انکار، بسیار مفید است. در رویه اجرایی پلیس هم همکاری سریع‌تر می‌شود.
اگر مستأجر تجاری ملک را به شخص دیگری واگذار کند، موجر حق تخلیه دارد؟
بله. اگر شرط عدم انتقال به غیر در قرارداد وجود داشته باشد، انتقال به غیر تخلف قراردادی است و موجر حق تخلیه دارد. این در ۷۶ سریع‌تر از ۵۶ است، چون در ۵۶ مسئله سرقفلی و کسب و پیشه مطرح می‌شود.
سرقفلی در املاک تجاری ۷۶ چگونه نسبت به تخلیه تأثیر دارد؟
در قانون ۷۶ سرقفلی فقط وقتی موضوعیت دارد که در قرارداد ذکر شده باشد (سرقفلی توافقی). پس هنگام تخلیه، موجر موظف است مبلغ سرقفلی پرداختی مستاجر را بازگرداند تا تخلیه اجرا شود.
آیا عدم پرداخت هزینه خدمات پاساژ یا شارژ تجاری باعث تخلیه می‌شود؟
به تنهایی خیر، اما می‌تواند یکی از مصادیق تخلف قراردادی باشد و موجر بتواند فسخ + تخلیه را مطالبه کند. در بسیاری از مجتمع‌های تجاری این شرط صریح در قرارداد درج می‌شود.
آیا موجر می‌تواند قبل از پایان مدت اجاره واحد تجاری تخلیه را بخواهد؟
اصولاً خیر. مگر اینکه تخلف مستأجر محقق شود یا یکی از شروط فسخ قراردادی فعال شود.
اگر قرارداد اجاره تجاری شفاهی باشد، باز هم می‌شود تخلیه گرفت؟
بله، اما اثبات سخت‌تر است و دستور تخلیه فوری امکان ندارد چون شاهد لازم ندارد. در این حالت دادگاه وارد رسیدگی ماهوی می‌شود.
آیا در تخلیه تجاری تابع ۷۶ پرداخت حق کسب و پیشه لازم است؟
خیر. در ۷۶ حق کسب و پیشه قانونی ایجاد نمی‌شود. این تفاوت اصلی با ۵۶ است. فقط اگر در قرارداد سرقفلی پرداخت شده باشد باید آن مسترد شود.
اگر مستاجر تجاری پس از انقضای مدت ملک را تخلیه نکند چه باید کرد؟
همانند ملک مسکونی، موجر به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه و درخواست تخلیه ید می‌کند.
کاربری تجاری بودن، صلاحیت مرجع را تغییر نمی‌دهد.
آیا تخلیه واحد اداری هم مثل تجاری است؟
بله. از نظر حقوقی “اداری” نیز کاربری غیرمسکونی است و از دید قانون ۷۶ همان قواعد تخلیه تجاری را دارد.
هزینه دادرسی تخلیه تجاری چقدر است؟
تخلیه مالی نیست، دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی مطابق دعاوی غیرمالی در زمان طرح محاسبه می‌شود.
آیا مستأجر تجاری می‌تواند بابت تأخیر در استرداد سرقفلی خسارت مطالبه کند؟
بله. به استناد قاعده لاضرر و قواعد تسبیب و مطالبه ضرر مادی و تفویت منفعت، امکان طرح دعوا دارد.
آیا موجر می‌تواند مانع ورود مشتریان به واحد تجاری قبل از حکم تخلیه شود؟
خیر. این تصرف عدوانی معکوس محسوب می‌شود و جرم است. موجر حق ندارد قبل از رأی قطعی مداخله در تصرف کند.
آیا در قرارداد تجاری تابع ۷۶ می‌توان شرط کرد تخلیه بدون حکم انجام شود؟
هر توافقی مغایر نظم عمومی باطل است. تخلیه حتما باید با مرجع قضایی باشد.
آیا مستأجر می‌تواند مدت قرارداد را یکجانبه تمدید کند؟
خیر. تمدید نیازمند توافق دو طرف است.
اگر مستأجر تجاری ملک را تغییر کاربری دهد تکلیف چیست؟
تغییر کاربری تجاری بدون رضایت موجر تخلف است و موجر می‌تواند فسخ و تخلیه را مطالبه کند.
آیا مستأجر تجاری که اجاره را دیر پرداخت می‌کند بدحساب محسوب می‌شود؟
اگر تاخیر تکرار شونده باشد و اخطار قبلی داده شده باشد، موجر می‌تواند این را مبنای فسخ + تخلیه قرار دهد.
آیا برای تخلیه تجاری امکان صلح و سازش در شورا هست؟
بله. بسیاری از شعب شورا قبل از صدور رأی پیشنهاد سازش می‌دهند.
اگر موجر افزایش اجاره تجاری بیش از عرف درخواست کند تکلیف چیست؟
مستاجر مجبور به قبول نیست، ولی اگر تمدید انجام نشود، پس از پایان مدت موجر می‌تواند تخلیه بخواهد. قانون اجاره سقف افزایش اجاره تعیین نکرده.
اگر مستاجر تجاری بعد از حکم تخلیه استنکاف کند چه می‌شود؟
اجرای احکام با نیروی انتظامی وارد می‌شود و تخلیه قهری اجرا می‌شود.
برای تخلیه تجاری به نرخ روز اجرت‌المثل هم می‌توان مطالبه کرد؟
بله. پس از پایان مدت، هر روز تصرف غیرقانونی اجرت‌المثل دارد.
آیا مبایعه‌نامه فروش ملک تجاری مانع دعوای تخلیه است؟
خیر. مالک جدید قائم مقام موجر است و می‌تواند ادامه دعوا دهد.
اگر مستاجر تجاری اموال خود را از واحد خارج کرده باشد آیا تخلیه پایان یافته محسوب می‌شود؟
خیر. معیار تخلیه تحویل عین مستاجره به موجر است.
آیا موجر می‌تواند همزمان مطالبه اجاره و تخلیه را با هم مطرح کند؟
بله.
آیا می‌توان شرط کرد که موجر هر زمان بخواهد ملک تجاری را تخلیه کند؟
این شرط خلاف لزوم عقد اجاره است و باطل است.
اگر مستاجر تجاری ملک را تبدیل به انباری کالا کند بدون فعالیت تجاری، چه می‌شود؟
تغییر ماهیت بهره‌برداری خلاف قرارداد، تخلف است و موجر حق تخلیه دارد.
سوالات پر تکرار تخلیه فوری / دستور تخلیه / اجرای احکام / استنکاف مستاجر از وکیل تخلیه
دستور تخلیه فوری و اجرای احکام در تخلیه ید
دستور تخلیه فوری دقیقاً در چه مواردی صادر می‌شود؟
دستور تخلیه فوری طبق تبصره ۱ ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ زمانی قابل صدور است که قرارداد کتبی باشد، و حداقل دو شاهد امضاء کرده باشند و مدت اجاره پایان یافته باشد. در این حالت، مرجع قضایی بدون تشکیل جلسه و بدون رسیدگی ماهوی، دستور تخلیه فوری صادر می‌کند.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه از نظر زمان چیست؟
حکم تخلیه باید رسیدگی ماهوی شود و قابل تجدیدنظر است. اما دستور تخلیه فوری بدون رسیدگی ماهوی صادر می‌شود و قطعیت همان لحظه ایجاد می‌شود و قابل اعتراض ماهوی هم نیست. به همین دلیل سرعت اجرای دستور تخلیه بسیار بالاتر است.
آیا دستور تخلیه فوری قابلیت تجدیدنظر دارد؟
خیر. دستور تخلیه فوری قابلیت تجدیدنظر یا اعتراض ماهوی ندارد. تنها اگر شرایط قانونی صدور وجود نداشته باشد، مرجع صادرکننده می‌تواند آن را رفع اثر کند.
اجرای دستور تخلیه فوری چقدر زمان می‌برد؟
در رویه عملی شوراهای حل اختلاف ایران، اجرای دستور تخلیه فوری معمولاً ظرف ۳ تا ۱۰ روز انجام می‌شود؛ در مواردی حتی سریع‌تر.
آیا پلیس بدون حضور اجرای احکام می‌تواند تخلیه کند؟
خیر. پلیس فقط ضابط اجرای احکام است. پلیس بدون دستور مقام قضایی و بدون حضور نماینده اجرای احکام حق تخلیه ندارد. هر اقدام خارج از این چارچوب جرم است.
اگر مستاجر بعد از صدور دستور تخلیه همکاری نکند چه می‌شود؟
اجرای احکام با حضور نیروی انتظامی اقدام به تخلیه قهری می‌کند. در صورت مقاومت فیزیکی یا ممانعت مستاجر، مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مسئولیت کیفری نیز ایجاد می‌شود.
آیا دستور تخلیه فوری برای قراردادهای شفاهی امکان‌پذیر است؟
خیر. دستور تخلیه فوری فقط با قرارداد کتبی و امضای ۲ شاهد معتبر است. برای قرارداد شفاهی فقط حکم تخلیه با رسیدگی ماهوی صادر می‌شود.
آیا در تخلیه فوری نیاز به پرداخت ودیعه قبل از اجرا هست؟
اصل قانونی این است که ودیعه باید پس از تحویل کامل ملک و تعیین خسارت مسترد شود، اما برخی شعب در اجرای دستور تخلیه، موجر را مکلف می‌کنند موجودی ودیعه را در صندوق تودیع کند تا از اختلاف بعدی جلوگیری شود.
اگر مستاجر مدعی تمدید شفاهی باشد آیا دستور تخلیه متوقف می‌شود؟
خیر. چون دستور تخلیه مبتنی بر قرارداد کتبی و پایان مدت است. ادعای تمدید شفاهی مانع اجرای دستور نیست مگر اثبات قاطع تمدید کتبی.
آیا دستور تخلیه فوری فقط برای پایان مدت صادر می‌شود؟
در قانون به صورت مشخص برای پایان مدت اجاره آمده. اما در برخی شعب برای موارد تخلف شدید مثل انتقال به غیر نیز حکم تخلیه تسریع شده صادر می‌شود اما نه تحت عنوان دستور فوری.
اجرای تخلیه چگونه صورت می‌گیرد؟
ابلاغ اجرائیه به مستاجر – تعیین مهلت کوتاه برای تخلیه – حضور نماینده اجرا + پلیس – صورتجلسه تخلیه – تحویل کلید به موجر.
آیا موجر باید هنگام اجرای تخلیه در محل حضور داشته باشد؟
بله، حضور موجر یا نماینده قانونی موجر ضروری است تا تحویل رسمی عین مستاجره ثبت شود.
اگر در زمان اجرای تخلیه مستاجر در محل نباشد چه می‌شود؟
اموال وی صورتجلسه می‌شود و در محل مناسب یا انبار رسمی به هزینه وی منتقل می‌شود.
آیا موجر می‌تواند خودش قفل واحد را عوض کند؟
خیر. تا انجـام تخلیه رسمی توسط اجرای احکام، تغییر قفل توسط موجر مصداق تصرف عدوانی و جرم است.
اگر مستاجر ادعا کند هنوز مهلت دارد ولی مدت تمام شده چه می‌شود؟
اصل با قرارداد است. اگر تاریخ قرارداد تمام شده باشد و تمدیدی ثبت نشده باشد، ادعا اثری ندارد.
اگر موجر قرارداد را گم کرده باشد چه می‌شود؟
بدون قرارداد کتبی دستور تخلیه ممکن نیست. اگر رسید و پرینت بانکی و مدارک دیگر رابطه استیجاری را ثابت کند، حکم تخلیه صادر می‌شود اما فوری نیست.
آیا اموال مستاجر در زمان تخلیه توقیف می‌شود؟
خیر. اموال توقیف نمی‌شود مگر موجر حکم مطالبه اجاره معوقه + دستور توقیف آن اموال را گرفته باشد.
آیا دستور تخلیه فوری علیه مستأجر قبلی که ملک را خالی کرده صادر می‌شود؟
دستور تخلیه فقط علیه متصرف فعلی صادر و اجرا می‌شود.
اگر مستاجر قفل را عوض کرده باشد چه می‌شود؟
با دستور اجرای احکام، قفل را باز می‌کنند. عوض کردن قفل توسط مستاجر هم جرم نیست، اما ممانعت از اجرای حکم جرم است.
آیا دستور تخلیه شامل پارکینگ و انباری هم می‌شود؟
بله. عین مستاجره مجموعه‌ای است از منافع مورد قرارداد. تخلیه شامل انباری/ پارکینگ/ مشاعات در تصرف مستاجر نیز هست.
آیا در دستور تخلیه فوری لازم است مالکیت رسمی موجر احراز شود؟
بله. مالکیت یا قائم مقام بودن موجر باید احراز شود. سند رسمی، بنچاق، قولنامه معتبر، استعلام ثبتی و … ملاک است.
اگر مستاجر از تحویل کلید خودداری کند چه می‌شود؟
تحویل کلید شرط تحقق تحویل رسمی است. در صورت استنکاف، اجرای احکام با صورتجلسه رسمی ملک را تحویل موجر می‌دهد و عدم تحویل کلید مانع تخلیه نیست.
آیا موجر می‌تواند خسارت ایام تصرف بعد از پایان قرارداد را مطالبه کند؟
بله. اجرت‌المثل ایام تصرف پس از پایان قرارداد قابل مطالبه مستقل است.
آیا دستور تخلیه فوری قابل تبدیل به حکم تخلیه است؟
ضرورتی ندارد. دستور تخلیه اجرای مستقل دارد. حکم تخلیه مربوط به زمانی است که دستور تخلیه قابل اعمال نباشد.
آیا مستاجر می‌تواند پس از دستور فوری درخواست مهلت کند؟
خیر. دستور تخلیه فوری ماهیت مهلت‌پذیر ندارد. اجرای آن باید انجام شود.
آیا موجر می‌تواند اموال مستاجر را گرو نگه دارد تا خسارت خود را بگیرد؟
خیر. این اقدام جرم است. موجر فقط از طریق مطالبه خسارت و یا توقیف قانونی می‌تواند اقدام کند.
آیا مستاجر می‌تواند با پرداخت بدهی جلوی اجرای دستور تخلیه را بگیرد؟
خیر. پرداخت بدهی، مانع اجرای دستور تخلیه نیست چون دستور تخلیه مبتنی بر پایان مدت است.
اگر مستاجر واحد باشد اما اجاره را با حساب دیگری پرداخت کند تکلیف چیست؟
اعتبار رابطه استیجاری از قرارداد است نه شماره حساب پرداخت. این تأثیری در تخلیه ندارد.
آیا ممکن است دستور تخلیه در جلسه حضوری بررسی شود؟
خیر. دستور تخلیه بدون رسیدگی جلسه‌ای صادر می‌شود. این ماهیت آن است.
آیا برای تخلیه فوری نیاز به وکیل هست؟
اجباری نیست اما توصیه می‌شود چون کوچک‌ترین نقص در مدارک، دستور را غیر قابل صدور می‌کند.
✅ اطمینان، نخستین گام در مسیر عدالت است
برای آن دسته از عزیزانی که مایل‌اند از اصالت پروانه وکالت وکلای گروه حقوقی دی اطمینان حاصل کنند، باید یادآور شد که این اقدام نشانه‌ای از دقت، هوشمندی و حق‌طلبی شماست.
جهت استعلام وضعیت وکلای رسمی، می‌توانید با مراجعه به سایت رسمی کانون وکلای دادگستری مرکز به نشانی:
نام و نام خانوادگی وکیل مورد نظر را جست‌وجو کرده و اطلاعات مربوط به پروانه وکالت، حوزه فعالیت، شماره پروانه و سابقه عضویت وی را بررسی نمایید.
ما در گروه حقوقی دی، به شفافیت و صداقت پایبندیم و افتخار داریم که تمامی وکلای ما دارای پروانه معتبر و رسمی از کانون وکلا هستند. شایسته است که در انتخاب وکیل، هم به تخصص توجه شود و هم به اعتبار قانونی آن.
