یک تماس کوتاه، یک آگهی وسوسه‌کننده یا یک «فرصت طلایی» با قیمت پایین‌تر از عرف؛ همین‌ها کافی است تا آغازی برای یک ماجرای تلخ ملکی رقم بخورد. در مؤسسه حقوقی دی هر سال با پرونده‌هایی مواجه می‌شویم که در آن‌ها خریدار با اطمینان از یک قولنامه یا «سند در دست اقدام»، مبالغ سنگینی می‌پردازد و بعدتر
می‌فهمد که همان ملک به چند نفر دیگر هم فروخته شده، در رهن بانک بوده، یا با اسناد جعلی منتقل شده است. نتیجه؟ سرگردانی میان دادگاه حقوقی و کیفری، هزینه‌های کارشناسی، استرس دائمی و گاهی سال‌ها انتظار برای رأی قطعی.
کلاهبرداری ملکی عنوانی چتری است برای مجموعه‌ای از رفتارهای متقلبانه در حوزه املاک و مستغلات؛ از فروش ملک به چند نفر و جعل سند گرفته تا پنهان‌کردن وضعیت رهن/بازداشت، فروش سهم مشاع بدون اطلاع شرکا، یا پیش‌فروش‌های فاقد مجوز. در نگاه وکالتی، هر مورد سه پرسش کلیدی دارد:
-
آیا «فعل فریبکارانه» رخ داده؟
-
آیا «ضرر مالی» محقق شده یا در آستانه تحقق است؟
-
آیا «نسبت سببیت» میان فریب و ضرر وجود دارد؟
اهمیت موضوع از دو منظر برجسته است: ارزش مالی بالا و پیچیدگی مقررات ثبتی و قراردادی. ملک برای بخش بزرگی از خانواده‌های ایرانی، بزرگ‌ترین سرمایه عمر است. هر تصمیم عجولانه، هر سهل‌انگاری در استعلام و تنظیم سند رسمی، می‌تواند این سرمایه را به مخاطره بیندازد. این مقاله—با لحن تخصصی، انسانی و وکالتی
نقشه راهی عملی ارائه می‌دهد: از شناخت مبانی و مصادیق، تا مسیرهای پیگیری و تاکید قوی بر پیشگیری.
مبانی حقوقی کلاهبرداری ملکی
تعریف جرم کلاهبرداری و عناصر آن
در حقوق ایران، کلاهبرداری وقتی محقق است که مرتکب با حیله و نیرنگ، دیگری را فریب دهد تا مال یا منفعتی را به او منتقل کند؛ یعنی «رفتار متقلبانه» + «اعتماد معلول فریب» + «بردن مال غیر». در حوزه املاک، این رفتار می‌تواند قالب‌های متنوعی داشته باشد: ارائه سند جعلی، پنهان‌کردن رهن یا بازداشت، ادعای مالکیت
بی‌پایه، یا فروش مکرر یک ملک به چند خریدار. عنصر معنوی (قصد و علم به فریب) در این جرایم کلیدی است: اگر فروشنده می‌دانسته که ملک در رهن است یا قبلاً فروخته شده و با این حال به خریدار خلاف واقع گفته «مشکلی نیست»، زمینه انتساب کیفری قوی‌تر می‌شود.
جایگاه سند رسمی و قولنامه
انتقال مالکیت در املاک ثبت‌شده اصولاً با سند رسمی در دفترخانه محقق می‌شود. قولنامه (مبایعه‌نامه عادی) تعهد به انتقال است، نه خود انتقال. این تمایز در دعاوی حیاتی است: در بسیاری از پرونده‌ها، فروشنده با تکیه بر قولنامه‌های متعدد، به‌طور هم‌زمان یا متعاقباً به چند نفر تعهد فروش می‌دهد. اگر خریدار آگاه نباشد
و انتقال رسمی را به تعویق بیندازد، زمینه تضاد منافع و تشکیل زنجیره‌ای از تعهدات متعارض فراهم می‌شود.
ملک مشاع، رهن و بازداشت: سه گره پرریسک
-
مشاع: فروشنده ممکن است تنها مالک «سهم مشاع» باشد اما به‌نحو مبهم کل ملک را عرضه کند. بدون اذن یا تفکیک سهم، خریدار در معرض نزاع با سایر شرکا قرار می‌گیرد.
-
رهن/وثیقه: اگر ملک در رهن بانک است، نقل‌وانتقال بدون فکّ رهن با محدودیت جدی روبه‌روست. پنهان‌کردن این وضعیت، در کنار دریافت وجه، مصداق بارز رفتار فریبکارانه است.
-
بازداشت/توقیف: ملکی که قضائاً بازداشت شده، قابل انتقال مؤثر نیست. هر نوع «قول فروش فوری» در چنین وضعیتی علامت هشدار است.
مسئولیت‌های مدنی و کیفری
رفتار متقلبانه می‌تواند دو مسیر موازی ایجاد کند:
-
مدنی/حقوقی: ابطال قرارداد، الزام به استرداد ثمن و خسارات.
-
کیفری: تعقیب به اتهام کلاهبرداری (و حسب مورد جعل، استفاده از سند مجعول).
در عمل، وکیل متخصص ملکی معمولاً ترکیبی از اقدامات را به‌کار می‌گیرد: هم برای توقیف موقت ملک یا وجوه، هم برای مدیریت زمان دادرسی و جلوگیری از انتقال‌های بعدی.
موارد انحلال عقد و آثار آن (با ارتباط به کلاهبرداری ملکی)
بطلان، فسخ و اقاله—سه مسیر انحلال
-
بطلان: وقتی ارکان اساسی عقد مخدوش است (مثلاً فروش مال غیر، یا معامله بر اساس سند جعلی). اثرش قهقرایی است: گویی عقد از ابتدا به‌درستی شکل نگرفته.
-
فسخ: حق برهم‌زدن قرارداد به‌سبب خیارات (تدلیس، عیب، غبن فاحش و…). در کلاهبرداری ملکی، خیار تدلیس (فریب در انعقاد) پرکاربرد است.
-
اقاله: تراضی طرفین بر برهم‌زدن قرارداد؛ در پرونده‌های پرتنش کمتر رخ می‌دهد اما گاهی راه‌حل کم‌هزینه‌تری است.
آثار انحلال بر مبیع و ثمن
قاعده کلی، استرداد متقابل است: فروشنده مال را پس می‌گیرد (اگر قابل استرداد باشد) و خریدار ثمن را. در املاک، چون معمولاً انتقال رسمی انجام نشده، بازگشت به وضعیت پیشین از نظر ثبتی ساده‌تر است؛ اما اگر سند رسمی منتقل شده باشد، بازگشت نیازمند حکم قضایی و تشریفات ثبتی است. در هر دو صورت، خسارات تبعی (کارشناسی، کارمزد، هزینه دفترخانه، خسارت دیرکرد) قابل طرح است، مشروط به ارائه ادله و رعایت تشریفات.
پیوند انحلال با فروش ملک به چند نفر
وقتی فروشنده با چند قولنامه تعهدات متعارض ایجاد کرده باشد:
-
اگر سند رسمی به نام نفر اول منتقل شود، سایر متعاملین عمدتاً باید به استرداد ثمن و خسارت پناه ببرند.
-
اگر هنوز سند رسمی منتقل نشده، سرعت عمل خریدار در توقیف و دستور موقت می‌تواند مسیر پرونده را تغییر دهد.
-
اثبات تدلیس/کلاهبرداری، دست خریدار را برای دریافت خسارات گسترده‌تر و اقدامات کیفری بازتر می‌کند.
نقش ادله و قرائن
در دعاوی کلاهبرداری ملکی، زمان‌بندی (تاریخ قولنامه‌ها، رسیدها، مکاتبات)، مکانیسم پرداخت (رسید بانکی، چک)، وضعیت استعلام ثبتی و مکاتبات پیش/پس از قرارداد، اهمیت حیاتی دارد. هرچه زنجیره ادله کامل‌تر باشد، هم در اثبات تدلیس تواناتر می‌شوید و هم در دریافت خسارات.
دعوای استرداد وجه معامله و مطالبه ثمن در عمل
توجه: برای حفظ تمرکز این «بخش ۱»، در این فصل بیشتر چارچوب را می‌چینیم و در «بخش ۲» وارد تکنیک‌های عملی و نمونه‌دادخواست می‌شویم.
چه زمانی «استرداد ثمن» مطرح می‌شود؟
-
وقتی قرارداد به دلیل بطلان یا فسخ از اثر می‌افتد.
-
وقتی روشن می‌شود فروشنده صلاحیت/مالکیت واقعی برای انتقال نداشته.
-
وقتی فروشنده تدلیس کرده یا ملک را به چند نفر فروخته و عمل او سبب عدم امکان انتقال رسمی شده.
اوصاف خواسته و مدارک پیوست
در دعوای استرداد ثمن، خواسته‌های رایج عبارت‌اند از: اصل ثمن پرداختی + خسارت تأخیر (در صورت تصریح یا استحقاق قانونی) + خسارت‌های تبعی (کارمزد، کارشناس، هزینه‌ها) + هزینه دادرسی و حق‌الوکاله. مدارک کلیدی: قرارداد/قولنامه، رسیدهای پرداخت، مکاتبات، پاسخ استعلام‌ها، گزارش کارشناسی (در صورت وجود)، شهادت شهود (حسب مورد).
ارتباط با دعوای کیفری
طرح هم‌زمان یا متوالی دعوای کیفری (کلاهبرداری، جعل) می‌تواند اهرم فشار ایجاد کند و مسیر رد مال را تسهیل نماید؛ اما باید مدیریت ریسک شود تا تعقیب کیفری جایگزین بی‌گدار به آب‌زدن نشود. تشخیص تقدم/توازی با وکیل متخصص ملکی است تا از موازی‌کاری بی‌حاصل و اطاله جلوگیری شود.
استرداد ثمن به نرخ روز (مبانی، منطق حقوقی)
وقتی معامله‌ای به‌علت بطلان، فسخ یا تدلیس از اثر می‌افتد و خریدار مجبور به پس‌دادن مبیع یا صرف‌نظر از مالکیت می‌شود، بدیهی‌ترین مطالبه‌اش استرداد ثمن است. اما در عالم واقعی، فاصله زمانی میان پرداخت تا روز استرداد، با تورم و کاهش ارزش پول همراه بوده؛ یعنی «عدد ثابتِ ثمن» الزاماً معادل «قدرت خرید روزِ خریدار» نیست. همین‌جا بحث استرداد ثمن به نرخ روز اهمیت پیدا می‌کند: آیا باید صرفاً همان مبلغ اسمی را برگرداند یا باید «کاهش ارزش پول» جبران شود؟
منطق حقوقی استرداد به نرخ روز
منطق وکالتی می‌گوید هدفِ استرداد، جبران واقعی خسارت است؛ اگر خریدار ده سال پیش ۵۰۰ میلیون تومان پرداخته و امروز همان رقم را بگیرد، قدرت خریدش برنمی‌گردد. پس یا باید شاخص‌گذاری شود (مثلاً شاخص تورم/قیمت به‌عنوان معیار عرفی محاسبه کاهش ارزش پول) یا باید از سازوکارهای قراردادی (خسارت تأخیر تأدیه، وجه التزام، تعدیل بها) بهره برد. به همین دلیل، وکلای ملکی در تنظیم دادخواست، علاوه بر اصل ثمن، معمولاً خواسته تبعیِ «جبران کاهش ارزش پول» را مبتنی بر اصول کلی مسئولیت مدنی، قاعده لاضرر، عدالت ترمیمی و رویه‌های قضایی قابل استناد طرح می‌کنند.
تفاوت میان «خسارت تأخیر تأدیه» و «تعدیل به نرخ روز»
-
خسارت تأخیر تأدیه بیشتر در حوزه دین پولی و برای فاصله زمانی عدم ایفای تعهد تا پرداخت موثر است.
-
تعدیل به نرخ روز/جبران کاهش ارزش پول ناظر به افت شدید ارزش پول ملی در دوره طولانی و حفظ برابری اقتصادی ثمن با زمان پرداخت است.
در دادخواست هوشمندانه، می‌توان هردو مطالبه را با تبیین مبانی حقوقی طرح کرد و در نهایت، دادگاه با توجه به مستندات، یکی از دو مسیر یا ترکیبی از آن‌ها را می‌پذیرد.
نکات قراردادی پیشگیرانه
-
پیش‌بینی شرط تعدیل: قید شود که در صورت انحلال معامله یا تأخیرِ انتقال، ثمن بر مبنای شاخص رسمی (یا عرف کارشناسی) تعدیل می‌شود.
-
وجه التزام هدفمند: تعیین مبلغی معنادار که انگیزه تخلف را کاهش دهد و در عین‌حال قابل‌دفاع باشد.
-
تعهد به تسویه روز در دفترخانه: هرگونه تأخیر به‌عنوان مبنای خسارت روزانه یا ماهانه محاسبه شود.
نکات وکالتی در طرح دعوا
-
خواسته‌ها را تفکیکِ روشن بدهید: «اصل ثمن»، «کاهش ارزش پول/تعدیل»، «خسارت تأخیر تأدیه»، «هزینه‌ها».
-
کارشناسی را از ابتدا مطالبه کنید تا مرجع محاسبه روشن شود.
-
به تاریخ‌های کلیدی (پرداخت‌ها، انحلال، اظهارنامه، گواهی عدم حضور، زمان طرح دعوا) دقت کنید؛ این تاریخ‌ها ستون فقرات محاسبات هستند.
-
اگر پرونده شائبه کلاهبرداری دارد، مسیر کیفری را موازی کنید تا احتمال ردّ مال و تضمین اجرا بالا برود.
رابطه استرداد مبیع و ثمن (اصل تقارن، منافع و منافعِ منافع)
در دعاوی ملکی، «استرداد» معمولاً دوطرفه است: فروشنده ثمن را برمی‌گرداند، خریدار مبیع را. این بده‌بستان ساده، وقتی پیچیده می‌شود که پای منافع منفصله و متصله، بهبودها، خسارات، اجرت‌المثل و… به میان می‌آید.
اصل تقارن و هم‌زمانی
منطق حقوقی عادلانه می‌گوید: «پس‌دادنِ هر چیز مشروط به پس‌گرفتن متقابل». یعنی فروشنده نمی‌تواند ثمن را نگه دارد و هم‌زمان مطالبه تحویل مبیع کند؛ یا خریدار نمی‌تواند هم ملک را نزد خود نگه دارد و هم ثمنِ پرداخته را فوراً بخواهد. در مقام اجرا، وکیل باید نقشه زمان‌بندیِ اجرای حکم را هوشمندانه بچیند: تعیینِ بازه زمانی روشن برای تسلیمِ هم‌زمان، امکان تودیع مبالغ در صندوق دادگستری، یا اخذ تأمین اجرایی برای جلوگیری از امتناع طرف مقابل.
منافع مبیع در دوره تصرف
اگر خریدار مدتی ملک را متعاقب قرارداد در اختیار داشته، بحث اجرت‌المثل ایام تصرف یا منافعِ بهره‌برداری پیش می‌آید. قاعده عملی این است:
-
اگر تصرف بر مبنای قرارداد معتبر بوده و سپس عقد منحل شده، عرفاً منافع در این دوره می‌تواند با تهاتر حقوقی (میان اجرت‌المثل و هزینه‌های انجام‌شده) مدیریت شود.
-
اگر تصرف بدون مجوز یا با علم به بی‌اعتباری بوده، اجرت‌المثل قوی‌تر قابل مطالبه است.
همچنین اگر خریدار هزینه‌های مفید (مثلاً تعمیر اساسی) کرده، می‌تواند غرامت هزینه‌های ضروری/مفید را بخواهد؛ ولی هزینه‌های تجملی معمولاً جبران نمی‌شود.
منافع ثمن و سودهای جانبی
ثمن نزد فروشنده ممکن است منجر به سودهای جانبی ( سپرده‌گذاری، سرمایه‌گذاری) شده باشد. اگرچه مطالبه مستقیم «سود احتمالی» همیشه آسان نیست، اما خسارت تأخیر/کاهش ارزش پول ابزار عملی جبران است. در پرونده‌های ویژه که سوءنیت آشکار است (فروش به چند نفر، فرار فروشنده)، دادگاه‌ها به رویکرد ترمیمی تمایل بیشتری نشان می‌دهند.
نقش دستور موقت و تأمین خواسته
برای حفظ تقارن عملی، وکیل باید از ابتدا به‌دنبال تأمین خواسته (توقیف وجوه/اموال) و دستور موقت (جلوگیری از انتقال ثانوی) باشد؛ وگرنه اصل تقارن در عالم نظری می‌ماند و طرفِ متخلّف با نقل‌وانتقال اموال، اجرای حکم را عقیم می‌کند.
روند قضایی شکایت از کلاهبرداری ملکی
کلاهبرداری ملکی زمانی اتفاق می‌افتد که فروشنده با حیله و نیرنگ، ملک را برخلاف واقع به دیگری می‌فروشد و از این طریق مال یا وجهی را تحصیل می‌کند.
مطابق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، هر کس از طریق فریب و عملیات متقلبانه مال دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب می‌شود و علاوه بر رد مال، به حبس از ۱ تا ۷ سال و جزای نقدی محکوم می‌شود.
پیش از هر شکایت، باید بررسی شود:
-
آیا فروشنده واقعاً مالک رسمی ملک بوده؟ (ماده ۲۲ قانون ثبت)
-
آیا ملک قبلاً به فرد دیگری فروخته شده است؟
-
آیا در معامله فریب یا کتمان حقیقت رخ داده است؟
مدارک کلیدی شامل مبایعه‌نامه، رسید پرداخت، استعلام ثبتی ملک، پیامک‌ها، شهادت شهود و هر سندی است که عنصر فریب و ضرر را ثابت کند.
نکته وکالتی: در این مرحله، وکیل متخصص باید «نقشه اثبات جرم» را طراحی کند و از همان ابتدا درخواست استعلام رسمی از اداره ثبت و بانک‌ها بدهد تا مسیر پرونده روشن باشد.
تحقیقات مقدماتی
در این مرحله، حقیقت‌یابی آغاز می‌شود. بازپرس برای کشف حقیقت، از چند ابزار قانونی استفاده می‌کند:
-
استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک:
وضعیت مالکیت، رهن، بازداشت یا پیش‌فروش بودن ملک بررسی می‌شود. -
استعلام از بانک‌ها:
مسیر وجوه پرداختی و ارتباط مالی میان خریدار و فروشنده مشخص می‌شود. -
کارشناسی رسمی دادگستری:
ارزش واقعی ملک و میزان خسارت محاسبه می‌شود. -
اخذ اظهارات متهم و شهود:
در این مرحله، اگر فروشنده اقرار کند که از ابتدا قصد فریب داشته یا علم به فروش قبلی داشته است، عنصر معنوی جرم کامل می‌شود.
در پایان تحقیقات، بازپرس یکی از دو تصمیم را می‌گیرد:
-
قرار جلب به دادرسی (در صورت احراز دلایل کافی)
-
قرار منع تعقیب (در صورت فقدان سوءنیت یا عدم وقوع جرم)
صدور کیفرخواست و ارجاع به دادگاه کیفری دو
پس از تأیید وقوع جرم، بازپرس پرونده را به دادستان ارسال می‌کند تا کیفرخواست صادر شود.
دادستان با صدور کیفرخواست، پرونده را به دادگاه کیفری دو ارجاع می‌دهد.
در جلسه دادگاه:
-
شاکی، متهم و وکلای طرفین حاضر می‌شوند.
-
قاضی با توجه به مدارک، استعلام‌ها و اظهارات، درباره سوءنیت متهم تصمیم می‌گیرد.
در صورت احراز جرم، دادگاه مطابق ماده ۱ قانون تشدید، رأی به موارد زیر می‌دهد:
-
حبس تعزیری از ۱ تا ۷ سال
-
جزای نقدی معادل مال برده‌شده
-
رد مال به شاکی (استرداد ثمن معامله)
⚖️ نکته وکالتی: حکم «رد مال» حتی اگر متهم زندانی شود، باید از محل اموال توقیف‌شده اجرا گردد.
طرح شکایت کیفری در دادسرا
برای طرح شکایت از کلاهبرداری ملکی، شاکی باید ابتدا شکواییه رسمی تنظیم کند.
این شکواییه در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادسرای محل وقوع ملک یا محل انجام معامله ارجاع می‌شود.
در متن شکایت باید عنوان شود:
«اینجانب به استناد ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، علیه آقای … به اتهام کلاهبرداری از طریق فروش ملک به چند نفر شکایت دارم.»
پس از ثبت شکواییه:
-
پرونده به بازپرس ویژه جرایم اقتصادی یا ملکی ارجاع می‌شود.
-
بازپرس برای فروشنده احضاریه صادر می‌کند.
-
در صورت عدم حضور، حکم جلب سیار صادر می‌گردد.
⚖️ استناد قانونی: ماده ۶۴ قانون آیین دادرسی کیفری – بازپرس مکلف است به محض وصول شکایت، تحقیقات مقدماتی را آغاز کند.
اقدامات حقوقی هم‌زمان یا پس از حکم کیفری
در کنار شکایت کیفری، شاکی می‌تواند دعوای حقوقی استرداد وجه معامله را نیز مطرح کند.
این اقدام زمانی مؤثر است که اجرای حکم کیفری طولانی شود یا نیاز به استرداد فوری وجه وجود دارد.
دعاوی مکمل قابل طرح:
-
دعوای استرداد ثمن معامله
-
دعوی ابطال مبایعه‌نامه به علت تدلیس یا فروش مال غیر
-
دعوی مطالبه خسارت کاهش ارزش پول و خسارت تأخیر تأدیه
مطابق ماده ۱۰ آیین دادرسی کیفری، طرح دعوای حقوقی مانع رسیدگی کیفری نیست. هر دو مسیر می‌توانند هم‌زمان طی شوند.
💡 توصیه وکیل: در دادخواست حقوقی، خواسته‌ها باید تفکیک شوند:
«اصل وجه»، «خسارت تأخیر»، «تعدیل به نرخ روز»، «هزینه‌های دادرسی» تا امکان اجرای جداگانه هرکدام وجود داشته باشد.
اجرای احکام و استرداد مال
پس از صدور رأی قطعی، مرحله اجرا آغاز می‌شود.
اجرای احکام کیفری زیر نظر دادسرا انجام می‌شود.
مراحل اجرا:
-
ابلاغ حکم به محکوم‌علیه (فروشنده)
-
فرصت ۱۰ روزه برای پرداخت وجه یا تحویل ملک
-
در صورت امتناع، توقیف اموال و حساب‌ها
-
در صورت عدم شناسایی اموال، صدور قرار جلب محکوم‌علیه
اگر فروشنده اموال دیگری دارد، دادستان می‌تواند مطابق مواد ۴۹ و ۵۰ قانون اجرای احکام مدنی، از محل فروش آن اموال، خسارت خریدار را تأمین کند.
⚖️ نکته وکالتی: در مواردی که ملک به شخص ثالث منتقل شده، وکیل باید ابطال سند انتقال بعدی را نیز از دادگاه حقوقی مطالبه کند.
مثال‌های قضایی و رویه دادگاه‌ها
📜 مثال ۱: فروش یک آپارتمان به دو نفر
در رأی شعبه ۱۰۱ کیفری تهران (۱۳۹۹)، فروشنده یک واحد آپارتمان را به دو نفر با فاصله یک ماه فروخته بود. دادگاه با استناد به ماده ۱ قانون تشدید، او را به ۵ سال حبس، رد مال و جزای نقدی معادل مبلغ کلاهبرداری (۲ میلیارد تومان) محکوم کرد.
📜 مثال ۲: فروش ملک در رهن بانک
در پرونده‌ای در دادگاه کیفری کرج (۱۴۰۱)، فروشنده با علم به رهن ملک در بانک، اقدام به فروش کرد. دادگاه با احراز سوءنیت، عمل را کلاهبرداری ملکی دانست و خریدار موفق شد وجه خود را به نرخ روز دریافت کند.
📜 مثال ۳: پیش‌فروش بدون مجوز
در رأی وحدت رویه شماره ۸۰۲ دیوان عالی کشور، پیش‌فروش واحد مسکونی بدون مجوز و تحویل‌ندادن آن، در حکم کلاهبرداری دانسته شد؛ زیرا اعتماد خریدار از طریق فریب جلب شده بود.
📜 مثال ۴: جعل وکالت‌نامه برای فروش ملک
فردی با وکالت‌نامه جعلی ملکی را فروخت. دادگاه او را به استناد مواد ۵۲۳ تا ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی به ۳ سال حبس بابت جعل و استفاده از سند مجعول و به استناد ماده ۱ قانون تشدید به رد مال و جزای نقدی محکوم کرد.
راهکارهای دفاعی برای وکیل شاکی و متهم
🔹 دفاع وکیل شاکی
-
اثبات سوءنیت از طریق زمان‌بندی پرداخت‌ها و اسناد ثبتی
-
استناد به استعلام‌های رسمی و تضاد گفتار فروشنده
-
درخواست توقیف فوری ملک و ممنوع‌الخروجی متهم
🔹 دفاع وکیل متهم
-
اثبات نداشتن قصد فریب و ادعای اشتباه در معامله
-
استناد به اصل تفسیر مضیق در جرایم کیفری
-
ارائه مدارکی مبنی بر وجود توافق واقعی یا حسن نیت در معامله
نکات اجرایی و وکالتی طلایی
-
در معاملات ملکی، هر پرداخت بدون سند رسمی یک ریسک بالقوه است.
-
وکیل باید از همان ابتدا دستور موقت و تأمین خواسته را اخذ کند تا ملک منتقل نشود.
-
در معاملات مشاع یا در رهن، استعلام ثبتی پیش از پرداخت وجه حیاتی است.
-
در دعاوی سنگین، کارشناسی ارزش ملک و بررسی اصالت اسناد نباید به تأخیر بیفتد.
-
وکلای مؤسسه حقوقی دی توصیه می‌کنند همواره قولنامه دارای کد رهگیری تنظیم شود تا قابلیت استناد رسمی داشته باشد.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری وکالتی
کلاهبرداری ملکی، جرمی پیچیده اما قابل‌مدیریت است.
راه حل، آگاهی حقوقی، اقدام سریع، و پیگیری مؤثر است.
برخلاف تصور عمومی، اکثر این پرونده‌ها با رد مال و استرداد وجه به نفع خریدار خاتمه می‌یابد، اگر از همان ابتدا مسیر قانونی درست انتخاب شود.
در مجموع:
-
دادسرا → کشف جرم و صدور کیفرخواست
-
دادگاه کیفری دو → صدور حکم و تعیین مجازات
-
دادگاه حقوقی → استرداد وجه و خسارات
-
اجرای احکام → وصول وجه و اجرای رد مال
مثال‌های واقعی و سناریوهای شبیه‌سازی‌شده + رویه‌های معمول
برای ملموس‌شدن، سه سناریو را شبیه‌سازی می‌کنیم. این‌ها «نمونه‌های واقعی‌نما» هستند که در عملِ وکالتی بسیار شایع‌اند:
سناریو اول: فروش ملک به چند نفر با قولنامه‌های متعاقب
وضعیت: آقای «م» واحدی را ابتدا به خانم «الف» با قولنامه می‌فروشد؛ انتقال رسمی به‌تعویق می‌افتد. دو ماه بعد، همان واحد را به آقای «ب» نیز قولنامه می‌کند و از هر دو نفر پیش‌پرداخت می‌گیرد.
راهکار وکالتی:
-
برای «الف»: درخواست دستور موقت برای منع نقل‌وانتقال، تأمین خواسته بابت ثمن، طرح الزام به تنظیم سند رسمی (اگر امکان‌پذیر و اولویت‌دار است)، یا در صورت عدم امکان، ابطال قرارداد دوم/استرداد ثمن.
-
برای «ب»: بسته به تقدم تاریخ و امکان انتقال، یا ابطال معامله به‌علت بی‌اعتباری مبنایی و استرداد ثمن به نرخ روز، یا پیگیری کیفری علیه فروشنده به اتهام کلاهبرداری.
نکته طلایی: سرعت در ثبت دادخواست و انسداد مسیر انتقال تفاوت می‌سازد. هر روز تأخیر، ریسک انتقال به ثالثِ با حسن‌نیت را بالا می‌برد.
سناریو دوم: ملکِ در رهن بانک و پنهان‌کاری فروشنده
وضعیت: خانم «س» واحدی را می‌خرد؛ فروشنده می‌گوید «رهن کم است و به‌زودی فک می‌شود». موعد دفترخانه می‌رسد، فک رهن انجام نشده و بانک حاضر به فک نیست.
راهکار وکالتی:
-
گواهی عدم حضور علیه فروشنده، طرح فسخ/ابطال به‌دلیل تعذر انتقال رسمی، مطالبه استرداد ثمن + خسارات + کاهش ارزش پول.
-
در صورت احراز علم فروشنده به عدم امکان انتقال، طرح شکایت کیفری تقویت می‌شود.
نکته طلایی: اگر در قرارداد تعهد صریح به فک رهن تا تاریخ معین و وجه التزام پیش‌بینی شده باشد، دست خریدار در مطالبه خسارت بسـیار پُر است.
سناریو سوم: مشاعات مبهم، تقسیم‌نامه ناپخته
وضعیت: آقای «ر» ملکی مشاع را می‌خرد با این فرض که واحد مستقل دریافت می‌کند. بعداً روشن می‌شود که تقسیم‌نامه رسمی وجود ندارد و سایر شرکا مخالف‌اند.
راهکار وکالتی:
-
اگر فروشنده صریحاً وعده واحد مستقل داده، تدلیس/وصف مقوّم قابل استناد است؛ فسخ و استرداد ثمن به نرخ روز یا الزام به اخذ تفکیک رسمی (اگر مقدور).
-
در صورت نامقدور بودن الزام، پررنگ‌کردن خسارت‌های تبعی (هزینه کارشناسی، اجرت‌المثل تأخیر) منطقی است.
نکته طلایی: در املاک مشاع، تا زمانی که تفکیک رسمی/افراز روشن نشده، از عبارات مبهم («واحد معیّن») پرهیز کنید و همه چیز را به مدرک رسمی گره بزنید.
اشاراتی به رویه‌های معمول دادگاه‌ها
-
دقت در تاریخ‌ها: تقدم و تأخر قولنامه‌ها، تاریخ پرداخت، تاریخ اظهارنامه.
-
اهمیت سند رسمی: اگر یکی از متعاملین زودتر سند رسمی گرفته، دست بالا را دارد؛ سایرین عموماً به سمت استرداد ثمن و خسارت هدایت می‌شوند.
-
کارشناسی محوری: در محاسبات «کاهش ارزش پول» و «اجرت‌المثل»، نظر کارشناس شاه‌کلید است.
-
ترکیب حقوقی–کیفری: در پرونده‌های با سوءنیت روشن (مثل فروش‌های مکرر)، توأمان‌سازی پیگیری‌ها، هم اثر بازدارنده دارد و هم اجرای مالی را تسهیل می‌کند.
نکات و توصیه‌های وکالتی (پیشگیری، دفاع و اقدام مؤثر)
در دنیای دعاوی ملکی، یک اصل طلایی وجود دارد: پیشگیری، هزار بار کم‌هزینه‌تر از پیگیری است.
بیش از نیمی از پرونده‌های «کلاهبرداری ملکی» را می‌توانستیم با یک استعلام ساده، یک بند دقیق در قرارداد، یا حضور یک وکیل متخصص در همان روز امضای قولنامه پیشگیری کنیم. در این بخش، نکات عملی را از منظر خریداران، فروشندگان، مشاوران املاک و وکلا مرور می‌کنیم.
💡 توصیه‌های ویژه برای خریداران
-
استعلام مالکیت رسمی و وضعیت ثبتی
قبل از هر پرداخت، از طریق اداره ثبت یا سامانه املاک، استعلام مالکیت بگیرید. اگر ملک در رهن، بازداشت یا مشاع است، همه چیز باید کتبی روشن شود. -
امضای قولنامه با حضور وکیل یا کارشناس رسمی
قولنامه اولین میدان فریب است. عباراتی مثل «در دست اقدام»، «ملک آزاد می‌شود»، یا «تفکیک در حال انجام است» باید دقیق و مستند شوند. هر جمله مبهم یعنی یک ریسک حقوقی. -
پرداخت پول فقط از مسیر بانکی
پرداخت نقدی یا با واسطه، دشمن اثبات در دادگاه است. انتقال وجه فقط به حساب مالک واقعی یا طبق مفاد قرارداد، با قید تاریخ و توضیح پرداخت. -
تعهد فروشنده به فک رهن، تفکیک، یا رفع بازداشت
بدون تعهد زمانی روشن و ضمانت اجرا (وجه التزام یا حق فسخ)، وعده‌های شفاهی ارزشی ندارد. -
حضور در دفترخانه در موعد مقرر
اگر فروشنده نیامد، فوراً گواهی عدم حضور بگیرید. این سند، ستون اثبات در هر دعوای بعدی است. -
استفاده از وکیل متخصص در معاملات بزرگ
هزینه وکیل در مقایسه با ضررهای میلیونی یا میلیاردی یک معامله معیوب، بسیار ناچیز است. وکیل نه‌تنها متن قرارداد را اصلاح می‌کند، بلکه استعلام‌های قانونی را نیز هدایت می‌نماید.
توصیه‌های ویژه برای فروشندگان
-
شفافیت مالکیت و وضعیت ملک
اگر ملک در رهن، اجاره یا مشاع است، در قرارداد صریحاً بنویسید. پنهان‌کاری حتی اگر عمدی نباشد، می‌تواند «تدلیس» تلقی شود. -
عدم دریافت پیش‌پرداخت تا تکمیل مدارک
فروشنده نباید بدون آماده بودن اسناد مالکیت و هماهنگی دفترخانه، مبلغی دریافت کند که بعدها موجب اختلاف گردد. -
فروش به چند نفر = خطر زندان
حتی اگر نیت شما تأمین مالی موقت باشد (مثلاً برای رفع بدهی)، فروش چندباره یا واگذاری صوری ملک جرم است و به‌عنوان کلاهبرداری ملکی قابل تعقیب است. -
استفاده از مشاور املاک معتبر با کد رهگیری
قراردادهایی که فاقد کد رهگیری هستند، در صورت بروز دعوا از قدرت اثباتی کمتری برخوردارند.
وظایف و احتیاط‌های مشاوران املاک
-
استعلام صحت سند قبل از درج آگهی فروش
بنگاه موظف است بررسی کند که فروشنده مالک رسمی باشد و ملک در رهن یا بازداشت نباشد. -
ثبت دقیق تعهدات در قولنامه
از درج عبارت‌های کلی مثل «به‌زودی سند آماده می‌شود» پرهیز کنید. تمامی شروط باید زمان‌دار، عدددار و دارای ضمانت اجرا باشند. -
عدم دریافت کمیسیون خارج از قرارداد رسمی
دریافت وجه بدون صدور فاکتور و کد رهگیری، در صورت بروز جرم، می‌تواند برای بنگاه نیز مسئولیت کیفری ایجاد کند. -
بی‌طرفی و شفافیت در اطلاع‌رسانی
مشاور املاک باید نقش داور بی‌طرف را ایفا کند، نه واسطه‌ی سودجوی فروشنده یا فریب‌خریدار.
نکات طلایی برای وکلای دعاوی ملکی
-
ترکیب دعاوی کیفری و حقوقی
گاهی بهترین استراتژی، طرح هم‌زمان دو مسیر است: کیفری برای اثبات فریب و جلوگیری از انتقال مال، حقوقی برای استرداد ثمن و خسارت.
اما نباید هر دو را بی‌برنامه انجام داد؛ باید تقدم زمانی، ادله و هدف نهایی مشخص باشد. -
درخواست دستور موقت فوری
در پرونده‌های فروش به چند نفر، هر ساعت اهمیت دارد. درخواست «منع نقل و انتقال رسمی» فوراً باید به ثبت اسناد ارجاع شود تا از فروش مجدد جلوگیری شود. -
استفاده از کارشناسی‌های دقیق و مستندات بانکی
مسیر برد در پرونده‌های مالی، از اثبات عددها می‌گذرد. زمان پرداخت، محل پرداخت، نوع حساب، و مقصد وجه، همه در سرنوشت دعوا مؤثرند. -
مدیریت احساسات موکل
در پرونده‌های کلاهبرداری ملکی، موکل معمولاً خسته، مضطرب و عصبانی است. آرام‌سازی او و تمرکز بر مدارک، نیمی از موفقیت پرونده است.
جمع‌بندی تحلیلی (دیدگاه حقوقی و وکالتی)
کلاهبرداری ملکی در ایران، ترکیبی از فریب حقوقی، ضعف آگاهی عمومی و خلأ نظارتی است.
از نظر قانونی، رفتارهایی چون فروش یک ملک به چند نفر، جعل سند، پنهان‌کردن رهن یا بازداشت، و پیش‌فروش بدون مجوز، می‌توانند مصداق بارز «کلاهبرداری» باشند.
اما از نظر اجتماعی، ریشه این معضل در ناآگاهی مردم از تشریفات حقوقی انتقال ملک است.
تحلیل حقوقی ما بر سه محور است:
-
پیشگیری آگاهانه:
هر شهروند باید بداند قولنامه عادی مالکیت نمی‌آورد. تنها سند رسمی در دفترخانه، مالکیت قطعی ایجاد می‌کند. استعلام ثبتی، گزارش کارشناسی و مشاوره وکیل، سه سپر دفاعی در برابر کلاهبرداران ملکی هستند. -
پیگیری حقوقی هدفمند:
در صورت بروز جرم یا فریب، اقدام شتاب‌زده و احساسی (مثل تهدید یا پرداخت اضافی) نتیجه معکوس دارد. نخست باید با وکیل متخصص، مسیر انتخاب شود: دعوای کیفری برای مجازات و رد مال یا دعوای حقوقی برای استرداد ثمن و خسارت. گاهی ترکیب هر دو لازم است. -
اصلاح ساختار معاملات ملکی:
از دید مؤسسه حقوقی دی، لازم است سامانه‌های ثبتی و بنگاه‌ها به‌گونه‌ای طراحی شوند که امکان فروش مکرر یک ملک یا جعل اسناد به حداقل برسد. ایجاد پایگاه استعلام عمومی معاملات ملکی می‌تواند بزرگ‌ترین گام در کاهش این جرایم باشد.
از منظر وکالتی، پرونده‌های کلاهبرداری ملکی نشان می‌دهد که علم و دقت وکیل می‌تواند مسیر پرونده را تغییر دهد.
وکیل توانمند کسی است که بداند در کدام مرحله باید دستور موقت بگیرد، چگونه از گزارش کارشناسی دفاع کند، و چگونه مسیر کیفری را به ابزار اجرای مالی تبدیل نماید.
در نهایت، هدف ما در مؤسسه حقوقی دی فقط پیروزی در دادگاه نیست، بلکه بازگرداندن آرامش و اعتماد از دست‌رفته موکلان است.
اگر درگیر معامله‌ای ملکی هستید و شک دارید که فروشنده مالک واقعی نیست، یا احتمال می‌دهید ملک به چند نفر فروخته شده باشد، همین حالا اقدام کنید.
🔹 با وکلای مؤسسه حقوقی دی تماس بگیرید.
🔹 مدارک و قرارداد خود را برای بررسی اولیه ارسال کنید.
🔹 مشاوره تخصصی اولیه برای تشخیص مسیر درست (حقوقی یا کیفری) رایگان است.
ما در کنار شما هستیم تا:
-
از وقوع کلاهبرداری در املاک پیشگیری کنیم،
-
اگر متضرر شده‌اید، حقوق شما را بازگردانیم،
-
و با تحلیل دقیق پرونده، راهی امن و سریع برای رسیدن به عدالت بیابیم.
مؤسسه حقوقی دی – صدای قانون با زبان مردم.
پرسش‌های متداول درباره کلاهبرداری ملکی در ایران
فروش یک ملک به چند نفر چه عنوان مجرمانه‌ای دارد؟
در حقوق کیفری ایران، فروش یک ملک به چند نفر در صورتی که با علم به مالکیت قبلی و قصد فریب انجام شود، کلاهبرداری محسوب می‌شود (ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری). اگر فروشنده مالک نباشد ولی خود را مالک معرفی کند، جرم فروش مال غیر (ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر) نیز قابل طرح است.
تفاوت «کلاهبرداری ملکی» با «فروش مال غیر» چیست؟
در کلاهبرداری، عنصر اصلی فریب و حیله است، اما در فروش مال غیر، تمرکز بر انتقال مال دیگری بدون اجازه مالک است. ممکن است یک رفتار، هر دو وصف را داشته باشد، ولی در عمل دادگاه معمولاً یکی از عناوین را بر اساس نیت و نحوه فریب انتخاب می‌کند.
اگر خریدار نداند ملک در رهن بانک است، معامله چه وضعی دارد؟
چنانچه فروشنده عمداً وضعیت رهن را پنهان کند، معامله از جهت تدلیس (خیار تدلیس) قابل فسخ است (ماده ۴۳۸ قانون مدنی) و در صورت احراز قصد فریب، عنوان کیفری کلاهبرداری در املاک دارد. خریدار می‌تواند ثمن را مطالبه و خسارت بگیرد.
آیا قولنامه عادی (مبایعه‌نامه) مالکیت ایجاد می‌کند؟
خیر. قولنامه عادی تنها تعهد به انتقال رسمی است و خود به‌تنهایی مالکیت نمی‌آورد. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک رسمی کسی است که نامش در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. بنابراین خریدار با قولنامه فقط «حق مطالبه انتقال سند رسمی» دارد.
چگونه می‌توان از فروش یک ملک به چند نفر پیشگیری کرد؟
با استعلام رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک، دریافت کد رهگیری از سامانه مشاوران املاک، تنظیم قرارداد در حضور وکیل متخصص، و انتقال رسمی سریع پس از معامله. هرگونه تأخیر در تنظیم سند یا پرداخت بدون استعلام، زمینه‌ساز کلاهبرداری است.
در صورت وقوع کلاهبرداری ملکی، شکایت کیفری چگونه مطرح می‌شود؟
خریدار باید در دادسرای محل وقوع ملک، شکوائیه‌ای با عنوان کلاهبرداری (ماده ۱ قانون تشدید) یا فروش مال غیر تنظیم کند. مدارک لازم شامل قرارداد، رسید پرداخت وجه، استعلام ثبت و شهادت شهود است. سپس پرونده به دادگاه کیفری دو ارجاع می‌شود.
آیا خریدار می‌تواند هم شکایت کیفری کند و هم دعوای حقوقی؟
بله. در اغلب پرونده‌های ملکی، وکلای باتجربه دو مسیر موازی را پیش می‌برند:
-
دعوای کیفری برای مجازات و رد مال،
-
دعوای حقوقی برای استرداد ثمن و خسارت.
مطابق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی کیفری، رسیدگی حقوقی می‌تواند در کنار کیفری انجام شود.
استرداد ثمن به نرخ روز چه مبنای قانونی دارد؟
قانون خاصی ندارد ولی رویه قضایی و نظریات مشورتی قوه قضاییه آن را پذیرفته‌اند. استناد به ماده ۲ قانون مسئولیت مدنی و قاعده «لاضرر» است. دادگاه‌ها با ارجاع به کارشناسی، کاهش ارزش پول را محاسبه و حکم به تعدیل ثمن می‌دهند.
آیا خسارت تأخیر تأدیه در معاملات ملکی قابل مطالبه است؟
بله، در صورتی که دین وجه نقد باشد و بدهکار در پرداخت تأخیر کند، طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.
اگر ملک پیش‌فروش‌شده تحویل نشود، چه باید کرد؟
بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها مصوب ۱۳۸۹، سازنده موظف است طبق قرارداد و مجوز رسمی عمل کند. در صورت تخلف، خریدار می‌تواند الزام به تحویل، فسخ، مطالبه خسارت یا شکایت کیفری بابت کلاهبرداری و فریب را مطرح کند.
فروش ملک مشاع بدون اطلاع شرکا چه وضعی دارد؟
هر شریک تنها در حدود سهم خود حق فروش دارد. فروش کل ملک بدون رضایت شرکا، انتقال مال غیر است و اگر با قصد فریب همراه باشد، عنوان کلاهبرداری ملکی دارد (ماده ۵۸۱ قانون مدنی و ماده ۱ قانون انتقال مال غیر).
اگر فروشنده بعد از دریافت پول ناپدید شود، چه باید کرد؟
در این حالت، ابتدا باید اظهارنامه رسمی برای مطالبه یا فسخ ارسال شود، سپس شکایت کلاهبرداری یا خیانت در امانت مطرح گردد. دادگاه با بررسی اسناد پرداخت، احراز سوءنیت را انجام می‌دهد. دستور منع خروج از کشور نیز قابل درخواست است.
در صورت جعل سند مالکیت، چه مرجعی رسیدگی می‌کند؟
جرم جعل سند رسمی یا عادی طبق مواد ۵۲۳ تا ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) در دادگاه کیفری دو رسیدگی می‌شود. مجازات آن تا ۳ سال حبس است. در صورت استفاده از سند جعلی، جرم مستقل دیگری نیز مطرح می‌شود.
آیا خریدار می‌تواند ملک را قبل از سند رسمی بفروشد؟
از نظر قانونی بله، ولی توصیه نمی‌شود. چون تا زمانی که انتقال رسمی انجام نشده، مالک رسمی نیست و خریدار دوم در معرض خطر است. این رفتار گاهی خود منجر به دعوای کلاهبرداری علیه خریدار اول می‌شود.
نقش دفترخانه اسناد رسمی در پیشگیری از کلاهبرداری چیست؟
دفترخانه موظف است استعلام‌های ثبتی، رهن، بازداشت و مفاصاحساب‌ها را بررسی کند. امضای سند رسمی بدون احراز مالکیت، تخلف انتظامی سردفتر است (ماده ۳۰ آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی).
آیا قرارداد صوری برای فرار از بدهی جرم است؟
بله. اگر هدف از معامله، فرار از دین یا فریب اشخاص ثالث باشد، معامله طبق ماده ۲۱۸ قانون مدنی باطل است و در صورت استفاده از حیله، ممکن است کلاهبرداری تلقی شود.
اگر ملک در بازداشت قضایی باشد، قابل فروش است؟
خیر. انتقال ملک بازداشتی ممنوع است (ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی). فروش آن بی‌اثر است و ممکن است فروشنده تحت عنوان انتقال مال توقیف‌شده یا کلاهبرداری تعقیب شود.
آیا می‌توان وجه التزام سنگین برای تخلف از قرارداد تعیین کرد؟
بله، تا جایی که مغایر با نظم عمومی نباشد. مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، طرفین می‌توانند وجه التزام تعیین کنند و دادگاه موظف است بر اساس آن حکم دهد مگر اینکه نامعقول و ظالمانه باشد.
اجرت‌المثل ایام تصرف در ملک باطل‌شده چگونه محاسبه می‌شود؟
اگر خریدار ملک را در اختیار داشته باشد و معامله باطل یا فسخ شود، باید اجرت‌المثل ایام تصرف را بپردازد (ماده ۳۲۰ قانون مدنی). مبلغ آن با نظر کارشناس رسمی تعیین می‌شود.
آیا در پرونده‌های کلاهبرداری ملکی، دستور موقت قابل صدور است؟
بله، دادگاه می‌تواند طبق ماده ۳۱۰ آیین دادرسی مدنی دستور موقت برای منع نقل و انتقال ملک صادر کند تا از تضییع حقوق خریدار جلوگیری شود.
اگر ملک به چند نفر فروخته شود، اولویت با چه کسی است؟
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، اولویت با کسی است که سند رسمی به نام او ثبت شده است. سایر خریداران صرفاً می‌توانند وجه پرداختی و خسارات را مطالبه کنند.
آیا مشاور املاک در قبال کلاهبرداری مسئول است؟
در صورت بی‌دقتی یا تنظیم قرارداد بدون احراز مالکیت، مشاور املاک مسئولیت مدنی و انتظامی دارد. اگر در فریب دخالت داشته باشد، به‌عنوان شریک جرم تعقیب می‌شود (مواد ۱۲۵ و ۱۲۶ قانون مجازات اسلامی).
فسخ قرارداد در اثر تدلیس چگونه اعمال می‌شود؟
مطابق ماده ۴۳۹ قانون مدنی، خریدار در صورت فریب می‌تواند قرارداد را فسخ کند. تدلیس در املاک، شامل پنهان‌کردن عیوب، رهن، بازداشت یا فروش سابق است.
آیا خریدار می‌تواند ملک را توقیف کند؟
بله، در دعاوی استرداد ثمن یا الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند طبق ماده ۱۰۸ آیین دادرسی مدنی، درخواست تأمین خواسته یا توقیف ملک را تا زمان تعیین تکلیف دعوا مطرح کند.
در صورت جعل مبایعه‌نامه، چه باید کرد؟
باید شکایت کیفری با عنوان جعل سند عادی مطرح شود. اگر مبایعه‌نامه جعلی موجب انتقال وجه شده باشد، هم‌زمان می‌توان شکایت کلاهبرداری نیز مطرح کرد.
آیا می‌توان خسارت کاهش ارزش پول را جدا از خسارت تأخیر خواست؟
بله. وکیل می‌تواند دو خواسته مستقل طرح کند:
۱. خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی (ماده ۵۲۲).
۲. جبران کاهش ارزش پول بر مبنای کارشناسی و اصول عدالت ترمیمی.
اگر فروشنده فوت کند، چه کسی پاسخ‌گوست؟
در صورت فوت متهم، دعوای کیفری خاتمه می‌یابد ولی در مسیر حقوقی، ورثه به نسبت ارث مسئول رد مال و پرداخت ثمن هستند (ماده ۲۴۵ قانون امور حسبی).
آیا پیش‌فروش بدون مجوز شهرداری جرم است؟
بله. طبق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها، فروش واحدهای فاقد پروانه یا بدون تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه، جرم است و مجازات آن جزای نقدی یا حبس تا یک‌سال است.
چگونه خریدار می‌تواند مالک واقعی را بشناسد؟
با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک. تنها مالک درج‌شده در دفتر املاک یا دارنده وکالت‌نامه معتبر می‌تواند فروشنده باشد.
آیا می‌توان پول معامله باطل‌شده را از دفترخانه مطالبه کرد؟
خیر. دفترخانه فقط مجری ثبت سند است و مسئول پرداخت یا نگهداری وجوه نیست، مگر اینکه وجه در حساب امانی دفترخانه سپرده شده باشد.
اگر فروشنده محکوم به کلاهبرداری ملکی شود، مجازات چیست؟
مطابق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، حبس از ۱ تا ۷ سال، جزای نقدی معادل مال برده‌شده و رد مال به شاکی مجازات اصلی است. در صورت استفاده از عنوان دولتی یا تبلیغ عمومی، مجازات تشدید می‌شود.
آیا امکان سازش در پرونده‌های کلاهبرداری ملکی وجود دارد؟
بله. شاکی می‌تواند تا قبل از صدور حکم قطعی با متهم سازش کند. در این حالت، رد مال و جبران خسارت انجام می‌شود و دادگاه با رضایت شاکی می‌تواند تخفیف در مجازات را اعمال کند (ماده ۳۷ قانون مجازات اسلامی).
آیا کلاهبرداری ملکی مشمول مرور زمان می‌شود؟
خیر، طبق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، جرایم مالی عمدی مانند کلاهبرداری از جرایم دارای مرور زمان بلندمدت هستند (حداقل ۱۵ سال از زمان وقوع تا تعقیب)، مگر اینکه مال بازگردانده شود یا صلح انجام شود.
در دعوای استرداد وجه معامله، چه دادگاهی صالح است؟
دادگاه محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد صالح است (ماده ۱۲ آیین دادرسی مدنی). اگر ملک در شهر دیگری است، دادگاه همان حوزه رسیدگی می‌کند.
✅ اطمینان، نخستین گام در مسیر عدالت است
برای آن دسته از عزیزانی که مایل‌اند از اصالت پروانه وکالت وکلای گروه حقوقی دی اطمینان حاصل کنند، باید یادآور شد که این اقدام نشانه‌ای از دقت، هوشمندی و حق‌طلبی شماست.
جهت استعلام وضعیت وکلای رسمی، می‌توانید با مراجعه به سایت رسمی کانون وکلای دادگستری مرکز به نشانی:
نام و نام خانوادگی وکیل مورد نظر را جست‌وجو کرده و اطلاعات مربوط به پروانه وکالت، حوزه فعالیت، شماره پروانه و سابقه عضویت وی را بررسی نمایید.
ما در گروه حقوقی دی، به شفافیت و صداقت پایبندیم و افتخار داریم که تمامی وکلای ما دارای پروانه معتبر و رسمی از کانون وکلا هستند. شایسته است که در انتخاب وکیل، هم به تخصص توجه شود و هم به اعتبار قانونی آن.
