کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، یکی از مهمترین نهادهای شبهقضایی در نظام حقوقی ایران است که وظیفه آن رسیدگی به تخلفات ساختمانی و تصمیمگیری درباره بناهایی است که بدون پروانه یا برخلاف مفاد پروانه احداث شدهاند. تصمیمات این کمیسیون میتواند شامل تخریب، جریمه، توقف عملیات ساختمانی یا الزام به رعایت ضوابط شهرسازی باشد.
اما نکته اساسی اینجاست که رأی صادره از این کمیسیون، همواره قطعی و نهایی نیست و اشخاص ذینفع (مالک، همسایه، یا ذیحق قانونی) میتوانند نسبت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ کنند.
در این مقاله، با نگاهی تخصصی و وکالتی از سوی مؤسسه حقوقی دی، تمامی مراحل و جزئیات اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ را بررسی میکنیم؛ از مفهوم رأی بدوی و تجدیدنظر گرفته تا چگونگی طرح شکایت در دیوان عدالت اداری، همراه با نمونه دادخواستها، نکات حقوقی و تجربههای عملی وکلا.
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده قانونی شهر، قبل از هرگونه ساختوساز، مکلف به اخذ پروانه ساختمان از شهرداری هستند. در صورت عدم رعایت این الزام، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کند و پرونده را برای رسیدگی به کمیسیونی ارسال کند که در عرف اداری، به آن کمیسیون ماده ۱۰۰ گفته میشود.جهت بررسی بیشتر پیشنهاد می شود مقاله کامل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و نقش وکیل ماده ۱۰۰ شهرداری و خدمات قابل ارائه به صورت کامل توضیح داده شده است .
ترکیب این کمیسیون طبق قانون عبارت است از:
-
نماینده وزارت کشور (بهعنوان نماینده استانداری یا فرمانداری)
-
یکی از اعضای شورای اسلامی شهر
-
یکی از قضات دادگستری (بهعنوان رئیس کمیسیون)
بنابراین، تصمیمات این کمیسیون ماهیتی شبهقضایی دارد، نه صرفاً اداری؛ یعنی تصمیمات آن قابل اعتراض در مراجع قضایی مانند دیوان عدالت اداری هستند.
انواع آراء کمیسیون ماده ۱۰۰
کمیسیون ماده ۱۰۰، پس از بررسی پرونده، میتواند یکی از تصمیمات زیر را اتخاذ کند:
-
رأی به تخریب بنا
اگر ساختوساز بهصورت کاملاً غیرمجاز و بدون رعایت اصول شهرسازی انجام شده باشد و امکان اصلاح یا اخذ مجوز نباشد، کمیسیون رأی به تخریب کامل بنا صادر میکند. -
رأی به پرداخت جریمه نقدی
در مواردی که بنا با اصول فنی و بهداشتی مغایرت ندارد اما بدون مجوز ساخته شده، کمیسیون ممکن است به جای تخریب، مالک را به پرداخت جریمه معادل ارزش معاملاتی بنا یا زمین محکوم کند. -
رأی به توقف عملیات ساختمانی یا اصلاح نقشه
چنانچه در حین ساخت تخلف کشف شود، کمیسیون میتواند حکم به توقف عملیات یا اصلاح طرح ساختمانی صادر کند.
رأی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰
رأی بدوی، اولین تصمیم رسمی کمیسیون است که بر اساس گزارش مأموران فنی شهرداری و دفاعیات مالک صادر میشود.
مطابق تبصرههای ماده ۱۰۰، پس از صدور رأی بدوی، مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی فرصت دارد نسبت به آن اعتراض کند. این اعتراض به کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ ارجاع داده میشود.
کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰
کمیسیون تجدیدنظر نیز سه عضو دارد، اما ترکیب آن با کمیسیون بدوی متفاوت است. اعضای آن معمولاً از میان افراد دیگر تعیین میشوند تا استقلال رأی رعایت شود. این کمیسیون وظیفه دارد:
-
دفاعیات و مستندات جدید مالک را بررسی کند؛
-
در صورت وجود ایراد شکلی یا ماهوی در رأی بدوی، آن را نقض یا اصلاح کند؛
-
در صورت تأیید رأی بدوی، رأی تجدیدنظر را قطعی اعلام نماید.
اما در عمل، همین رأی قطعی نیز قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.
نقش و اهمیت اعتراض به رأی کمیسیون
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ صرفاً یک حق اداری نیست، بلکه حق قانونی و شهروندی افراد است تا از تصمیمات ناعادلانه شهرداریها و کمیسیونها جلوگیری کنند.
دلایل اصلی اعتراض معمولاً شامل موارد زیر است:
-
عدم رعایت تشریفات قانونی در تشکیل کمیسیون یا ابلاغ رأی
-
عدم دعوت از مالک برای دفاع
-
اشتباه در تشخیص نوع تخلف یا متراژ ساختوساز
-
عدم تناسب حکم صادره (مثلاً تخریب بهجای جریمه)
-
نقض اصول عدالت اداری یا بیطرفی کمیسیون
مثال عملی از یک پرونده واقعی
در یکی از پروندههای مطرح در دیوان عدالت اداری، مالک ملکی در منطقه ۵ تهران به دلیل ساخت بالکن بدون مجوز، محکوم به تخریب بخشی از بنا شد. مالک با استناد به اینکه شهرداری در زمان صدور رأی، نقشه مصوب را بررسی نکرده و خط اشتباه فنی در پرونده وجود داشته، در مهلت قانونی اعتراض کرد.
کمیسیون تجدیدنظر، پس از بررسی مجدد نقشهها، رأی تخریب را نقض و آن را به پرداخت جریمه نقدی تبدیل کرد. این نمونه نشان میدهد که اعتراض مؤثر و بهموقع میتواند از خسارات سنگین جلوگیری کند.
مهلت اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
مطابق رویه قانونی و تبصرههای ماده ۱۰۰، مهلت اعتراض به رأی بدوی ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی است. اگر مالک در این مهلت اعتراض نکند، رأی قطعی میشود.
با این حال، پس از قطعی شدن رأی تجدیدنظر، امکان شکایت در دیوان عدالت اداری ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی قطعی کمیسیون وجود دارد.
مراحل و مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰
مبدأ آغاز مهلت اعتراض
مطابق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، آرای صادره از کمیسیون بدوی باید به مالک یا نماینده قانونی او بهصورت کتبی و رسمی ابلاغ شود.
از تاریخ ابلاغ رأی بدوی، مالک ۱۰ روز مهلت دارد تا اعتراض خود را به کمیسیون تجدیدنظر تسلیم کند. اگر در این مهلت اقدام نکند، رأی بدوی قطعی تلقی میشود و اجرای آن الزامی است.
⚖️ نکته وکالتی:
در بسیاری از پروندهها، ابلاغ رأی به صورت غیررسمی (مثلاً تلفنی یا شفاهی) انجام میشود. اما طبق قانون، تنها ابلاغ کتبی از طریق دبیرخانه یا پست سفارشی معتبر است و مبنای محاسبه مهلت ۱۰ روزه محسوب میشود. در صورت ابلاغ ناقص، وکیل میتواند به نقض تشریفات ابلاغ استناد و رأی را باطل کند.
نحوه ابلاغ رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
ابلاغ رأی یکی از مهمترین موضوعات در دعاوی مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ است. ابلاغ باید بر اساس مواد ۳۴ و ۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی به صورت قانونی و قابل اثبات انجام شود.
انواع ابلاغ:
-
ابلاغ واقعی: رأی به خود مالک یا وکیلش تسلیم میشود و رسید دریافت میگردد.
-
ابلاغ قانونی: اگر مالک در نشانی معرفیشده حضور نداشته باشد، ابلاغ به مأمور ابلاغ سپرده و نسخه دوم در محل الصاق میشود.
-
ابلاغ الکترونیکی: در سالهای اخیر، بسیاری از شهرداریها سامانهای برای ابلاغ الکترونیکی آرای کمیسیون ایجاد کردهاند که از نظر حقوقی معتبر است، به شرط آنکه مالک در سامانه ثبتنام کرده باشد.
📌 وکیل دی توصیه میکند:
در صورت دریافت هرگونه پیام یا نامه از شهرداری، فوراً تاریخ و شماره آن را یادداشت و به وکیل مراجعه کنید؛ زیرا آغاز مهلت اعتراض دقیقاً از زمان ابلاغ شروع میشود، نه از زمانی که مالک از رأی «آگاه» میشود.
مرجع صالح برای اعتراض
مرجع رسیدگی به اعتراض، کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ است که با ترکیب جدیدی از اعضا تشکیل میشود.
در صورت تأیید رأی بدوی توسط این کمیسیون، شخص میتواند برای شکایت از رأی قطعی، به دیوان عدالت اداری مراجعه کند.
| مرحله | مرجع رسیدگی | مهلت اعتراض | نوع رأی |
|---|---|---|---|
| مرحله اول | کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ | — | رأی بدوی |
| مرحله دوم | کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ | ۱۰ روز از ابلاغ رأی بدوی | رأی قطعی اداری |
| مرحله سوم | دیوان عدالت اداری | ۳ ماه از ابلاغ رأی قطعی | رأی قضایی نهایی |
ترکیب اعضای کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰
بر اساس بخشنامه وزارت کشور، اعضای کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ عبارتند از:
-
یکی از قضات دادگستری (غیر از قاضی مرحله بدوی)
-
نماینده وزارت کشور
-
یکی از اعضای شورای اسلامی شهر (غیر از عضو شرکتکننده در کمیسیون بدوی)
این ترکیب با هدف بیطرفی و استقلال تصمیمگیری طراحی شده است.
با این حال، در بسیاری از پروندهها، ایراداتی از نظر ترکیب اعضا یا عدم امضای کامل رأی توسط هر سه عضو وارد است. در چنین حالتی، رأی صادره فاقد اعتبار قانونی بوده و میتوان در دیوان عدالت اداری ابطال آن را خواستار شد.
مراحل ثبت اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ دو مسیر دارد: تجدیدنظر اداری و شکایت قضایی در دیوان عدالت اداری.
الف) تجدیدنظرخواهی در کمیسیون ماده ۱۰۰
-
دریافت نسخه کتبی رأی بدوی از دبیرخانه شهرداری
-
تهیه لایحه یا متن اعتراض شامل مشخصات ملک، تاریخ ابلاغ و دلایل مخالفت
-
ارائه مدارک فنی یا نقشه اصلاحی توسط مهندس ناظر (در صورت وجود اشتباه در نقشهها)
-
ثبت اعتراض در دبیرخانه شهرداری در مهلت ۱۰ روز
-
انتظار برای دعوتنامه کمیسیون تجدیدنظر و حضور در جلسه دفاع
✅ نکته طلایی از وکیل مؤسسه دی:
همیشه در متن اعتراض به عدم تناسب حکم با نوع تخلف تأکید کنید. بهعنوان مثال، اگر تنها چند متر از بالکن از محدوده پروانه خارج است، حکم تخریب کل بنا غیرمنصفانه است و باید جریمه جایگزین شود.
ب) شکایت به دیوان عدالت اداری
اگر کمیسیون تجدیدنظر رأی بدوی را تأیید کند، تنها راه باقیمانده، شکایت به دیوان عدالت اداری است.
مطابق ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراض نسبت به آرای قطعی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ در صلاحیت این دیوان است.
مدت زمان شکایت:
مالک یا ذینفع باید ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رأی قطعی کمیسیون تجدیدنظر دادخواست خود را به دیوان تقدیم کند. پس از این مهلت، شکایت مسموع نیست مگر آنکه بتواند عذر موجهی ارائه دهد.
نحوه تنظیم دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
برای طرح اعتراض در دیوان عدالت اداری، باید دادخواست رسمی مطابق آییننامه تنظیم شود.
در ادامه، نمونه دادخواست واقعی و وکالتی را مشاهده میکنید:
📝 نمونه دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به دیوان عدالت اداری
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
با سلام
احتراماً، اینجانب ………… فرزند ………… مالک پلاک ثبتی شماره ………… واقع در …………، در اعتراض به رأی شماره ………… صادره از کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری ………… مبنی بر تخریب بنای احداثی، به استحضار میرساند:
۱. رأی صادره بدون دعوت رسمی اینجانب به جلسه کمیسیون و بدون رعایت حق دفاع صادر گردیده است.
۲. کمیسیون در رأی خود به گزارش کارشناسی ناقص و بدون تطبیق با نقشه مصوب استناد نموده است.
۳. تخلف ساختمانی صرفاً در حد تجاوز جزئی (حدود …. مترمربع) بوده و با اصول شهرسازی مغایرت اساسی ندارد، لذا حکم تخریب کل بنا برخلاف عدالت و قانون میباشد.
بر این اساس و مستنداً به مواد ۱۰، ۱۳ و ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری و با استناد به اصل ۱۷۳ قانون اساسی، تقاضای ابطال رأی معترضعنه و صدور حکم به جریمه نقدی بهجای تخریب مورد استدعاست.
با احترام
نام و نام خانوادگی – امضاء – تاریخ
۷. مدارک لازم برای ثبت شکایت در دیوان عدالت اداری
-
تصویر مصدق رأی بدوی و رأی تجدیدنظر کمیسیون ماده ۱۰۰
-
تصویر سند مالکیت یا مبایعهنامه رسمی
-
نقشه یا کروکی محل ملک
-
کارت ملی و شناسنامه شاکی
-
وکالتنامه رسمی (در صورت داشتن وکیل)
-
فیش واریزی هزینه دادرسی
💡 تجربه وکالتی:
بسیاری از پروندهها صرفاً به دلیل ناقص بودن مدارک پیوست دادخواست رد میشوند. بنابراین وکلای مؤسسه دی همیشه توصیه میکنند که پیش از ثبت شکایت، تمام مدارک فنی و ثبتی ملک بهصورت مصدق تهیه و ضمیمه شود.
رسیدگی دیوان عدالت اداری به شکایت
دیوان عدالت اداری پس از ثبت دادخواست، آن را به شعبه تخصصی ارجاع میدهد. قاضی پس از بررسی مستندات، ممکن است:
-
رأی کمیسیون را تأیید کند؛
-
رأی را نقض و برای رسیدگی مجدد به همان کمیسیون بفرستد؛
-
رأی را بهطور کامل باطل کند و دستور صدور حکم جدید (مثلاً جریمه بهجای تخریب) بدهد.
مدت زمان رسیدگی معمولاً بین ۶ تا ۱۲ ماه است، بسته به تراکم پروندهها.
نمونههای عملی اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰
تحلیل نمونههای واقعی اعتراض موفق
در عمل، بسیاری از شهروندان تصور میکنند که رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعی و غیرقابلاعتراض است؛ در حالی که بخش زیادی از این آراء در دیوان عدالت اداری نقض میشوند.
در ادامه چند نمونه واقعی را مرور میکنیم تا روند موفق اعتراض روشن شود:
🔹 نمونه اول: نقض رأی تخریب به دلیل عدم رعایت تشریفات
در پروندهای در شهر مشهد، مالک ملکی در حاشیه شهر بدون اطلاع از محدودیت ارتفاع، ساختمانی سهطبقه بنا کرده بود. کمیسیون بدوی بدون دعوت از مالک، حکم تخریب کامل بنا را صادر کرد.
مالک با استناد به اصل حق دفاع و تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰، به دیوان عدالت اداری شکایت کرد. شعبه سوم دیوان با تأکید بر اینکه «ابلاغ رأی و دعوت به جلسه از ارکان اساسی اعتبار تصمیم کمیسیون است»، رأی تخریب را نقض و برای رسیدگی مجدد اعاده کرد.
📘 نتیجه: رعایت نکردن حق دفاع، مهمترین عامل ابطال آراء در دیوان است.
🔹 نمونه دوم: تبدیل رأی تخریب به جریمه نقدی
در یکی از پروندههای منطقه ۲ تهران، مالک ساختمانی بهدلیل افزایش سطح اشغال حیاط، محکوم به تخریب بخشی از بنا شد.
وکیل وی با استناد به اینکه تخلف قابل اصلاح بوده و «مغایرتی با اصول شهرسازی و بهداشتی ندارد»، درخواست تبدیل رأی تخریب به جریمه کرد.
دیوان عدالت اداری با پذیرش استدلال وکیل، رأی تخریب را نقض و حکم به جریمه به میزان ۸۰ میلیون تومان صادر کرد.
📘 نتیجه: در بسیاری از موارد، اگر تخلف جزئی باشد و با ایمنی و بهداشت عمومی منافات نداشته باشد، میتوان با استناد قانونی، رأی تخریب را به جریمه تبدیل کرد.
اعتراض همسایه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
بر اساس رویه قضایی و نظریات مشورتی دیوان عدالت اداری، همسایهها نیز در برخی موارد حق اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ را دارند.
شرایط اعتراض همسایه:
-
تخلف ساختمانی باید بهگونهای باشد که به حقوق مکتسبه یا منافع مشروع همسایه لطمه وارد کند (مانند اشراف، کاهش نور، یا تجاوز به حریم).
-
همسایه باید ذینفع مستقیم شناخته شود؛ صرفاً هممحلی بودن کافی نیست.
-
اعتراض باید ظرف ۳ ماه از تاریخ اطلاع از رأی یا مشاهده آثار تخلف (مثل ساخت بنای غیرمجاز) مطرح شود.
⚖️ نکته وکالتی:
در پروندههای اعتراض همسایه، اثبات «ضرر و زیان مستقیم» شرط اساسی است. مؤسسه حقوقی دی معمولاً از گزارشهای کارشناسی رسمی دادگستری برای اثبات تأثیر تخلف بر ملک مجاور استفاده میکند.
متن پیشنهادی اعتراض همسایه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
نمونه متنی که همسایه میتواند از آن استفاده کند:
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
با سلام
اینجانب ………… مالک پلاک ثبتی شماره ………… مجاور ملک مورد رأی شماره ………… صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری …………، به استحضار میرسانم:
رأی مذکور با وجود تخلفات آشکار (افزایش ارتفاع و اشراف بر ملک اینجانب) به اشتباه منتهی به صدور مجوز ادامه ساخت شده است.
نظر به اینکه این اقدام موجب تضییع حق ارتفاقی بنده و ایجاد مزاحمت مستمر گردیده، مستنداً به ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری و اصول لاضرر، تقاضای ابطال رأی کمیسیون و توقف عملیات ساختمانی مورد استدعاست.
با احترام
نام و نام خانوادگی – امضاء – تاریخ
اشتباهات رایج در صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
در بررسی صدها پرونده مشابه، وکلای مؤسسه حقوقی دی دریافتهاند که بسیاری از آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ بهدلیل اشتباهات شکلی یا ماهوی صادر شدهاند. برخی از مهمترین اشتباهات عبارتاند از:
| نوع خطا | توضیح |
|---|---|
| عدم دعوت مالک یا نماینده قانونی به جلسه | باعث نقض حق دفاع و ابطال رأی میشود. |
| عدم امضای کامل رأی توسط اعضا | رأی فاقد رسمیت است و در دیوان نقض میگردد. |
| استناد به گزارش کارشناسی ناقص یا قدیمی | در صورت عدم بررسی میدانی، رأی قابل ابطال است. |
| عدم تناسب میان نوع تخلف و مجازات تعیینشده | مثلاً صدور حکم تخریب برای اضافهبنای جزئی. |
| اشتباه در متراژ یا موقعیت ملک در نقشه تفصیلی | موجب تضییع حقوق مالک و نقض رأی میشود. |
🔍 تجربه وکالتی مؤسسه دی:
یکی از قویترین دلایل نقض رأی در دیوان عدالت اداری، تناسبنداشتن حکم تخریب با میزان تخلف است. قانونگذار هدفش حفظ نظم شهری است، نه مجازات سنگین مالک در موارد جزئی.
رأی تخریب در برابر رأی جریمه؛ کدام عادلانهتر است؟
در تحلیل حقوقی، رأی تخریب باید آخرین راهحل باشد، نه نخستین.
مطابق رأی وحدت رویه شماره ۲۸۶ مورخ ۱۳۷۱ دیوان عالی کشور، چنانچه تخلف ساختمانی با اصول فنی و شهرسازی مغایرت نداشته باشد، کمیسیون نمیتواند به تخریب حکم دهد و باید به اخذ جریمه معادل ارزش افزوده بنا بسنده کند.
به بیان سادهتر:
-
اگر تخلف جزئی است و ایمنی ساختمان را تهدید نمیکند → جریمه نقدی
-
اگر تخلف اساسی است یا تجاوز به معابر عمومی دارد → تخریب
📘 در پروندههای مؤسسه حقوقی دی، معمولاً با ارائه گزارش مهندسی اصلاحی یا نقشههای بازنگریشده، رأی تخریب به جریمه تبدیل میشود. این روش بهویژه در دیوان عدالت اداری بسیار مؤثر است.
نقش وکیل متخصص در اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰
پروندههای ماده ۱۰۰ از پیچیدهترین دعاوی حقوق اداری محسوب میشوند؛ زیرا در مرز میان مقررات شهری و قواعد دادرسی اداری قرار دارند.
یک وکیل متخصص در این حوزه باید:
-
بر قوانین شهرداری، آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، و اصول فنی ساختوساز تسلط داشته باشد؛
-
بتواند نواقص شکلی رأی کمیسیون را شناسایی کند (مثلاً عدم رعایت ابلاغ یا امضا)؛
-
مستندات فنی و نقشههای اصلاحی را ضمیمه لایحه کند تا قاضی را قانع نماید که تخلف قابل اصلاح است.
✳️ دیدگاه مؤسسه حقوقی دی:
اعتراض مؤثر، تنها در صورتی ممکن است که وکیل از همان مرحله بدوی وارد شود؛ زیرا بسیاری از فرصتهای دفاعی در همان جلسات اولیه کمیسیون از دست میرود. مشاوره حقوقی تخصصی در همان ابتدای کار، احتمال پیروزی در مراحل بعدی را چندین برابر افزایش میدهد.
تأثیر رأی دیوان عدالت اداری بر اجرای رأی کمیسیون
زمانی که شکایت در دیوان ثبت میشود، در صورت درخواست شاکی، دیوان میتواند قرار توقف اجرای رأی کمیسیون را صادر کند.
این قرار تا زمان صدور رأی نهایی ادامه دارد و مانع از اجرای حکم تخریب یا جریمه میشود.
بهعبارت دیگر، اگر وکیل بهموقع تقاضای توقف اجرا را مطرح کند، شهرداری حق ندارد قبل از پایان رسیدگی در دیوان، ملک را تخریب کند.
نقش هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
در صورتی که آراء متناقضی از شعب مختلف دیوان صادر شود، موضوع در هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مطرح میشود تا رأی وحدت رویه صادر شود.
بهعنوان نمونه، در سالهای اخیر، هیئت عمومی دیوان اعلام کرده است که:
«در مواردی که بنا با اصول شهرسازی مغایرت ندارد، حکم به تخریب مغایر با قانون است و باید به جریمه نقدی اکتفا شود.»
این رأی وحدت رویه، بهعنوان یک قاعده الزامآور برای همه کمیسیونها و مراجع قضایی محسوب میشود.
اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری — راهنمای تخصصی وکالتی
بخش اول: آشنایی با ماهیت رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ و اهمیت اعتراض به آن
مقدمه
در نظام حقوقی ایران، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یکی از مهمترین مراجع اداری است که وظیفه بررسی تخلفات ساختمانی را برعهده دارد. هر ساختمانی که بدون پروانه یا برخلاف مفاد پروانه احداث شود، مشمول بررسی در این کمیسیون خواهد بود. اما گاهی رأی صادره از سوی این کمیسیون، با واقعیتهای فنی، حقوقی یا مالکیتی تطابق ندارد و میتواند موجب خسارات سنگین برای مالک شود. در چنین مواردی، آگاهی از نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ و تنظیم صحیح دادخواست اعتراض اهمیت حیاتی دارد.
مؤسسه حقوقی دی با تکیه بر تجربه وکلای متخصص در دعاوی شهرداری، این مقاله را برای آگاهی شهروندان و همکاران حقوقی تهیه کرده است تا مسیر قانونی اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ را گامبهگام و بر اساس قانون شهرداری و رویه قضایی کشور توضیح دهد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست و چه وظیفهای دارد؟
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده قانونی شهرها مکلفاند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی، از شهرداری پروانه دریافت کنند. در صورتی که شخصی بدون اخذ پروانه یا برخلاف آن اقدام به ساختوساز کند، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح میشود.
این کمیسیون، متشکل از نماینده وزارت کشور، قوه قضائیه و شورای اسلامی شهر است و وظیفه دارد تخلفات ساختمانی مانند احداث بنا بدون مجوز، تجاوز به معابر، عدم رعایت اصول ایمنی و شهرسازی را بررسی کند. رأی صادره میتواند شامل جریمه نقدی، قلع بنا (تخریب)، یا دستور توقف عملیات ساختمانی باشد.
انواع آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰
آراء صادره در سه دسته کلی قابل تقسیماند:
-
رأی به پرداخت جریمه نقدی:
در مواردی که تخلف از نوع جزئی یا قابل اصلاح باشد (مثلاً افزایش جزئی سطح زیربنا یا تغییر کاربری خفیف)، کمیسیون ممکن است رأی به جریمه صادر کند. -
رأی به تخریب (قلع بنا):
چنانچه تخلف اساسی باشد و ادامه وجود بنا موجب تضییع حقوق عمومی یا اخلال در طرحهای شهری گردد، کمیسیون دستور تخریب صادر میکند. این آراء از سنگینترین تصمیمات اداری هستند و معمولاً موضوع اصلی اعتراضات به شمار میروند. -
رأی به توقف عملیات ساختمانی:
اگر در حین ساختوساز، مأموران شهرداری تخلفی مشاهده کنند، ممکن است کمیسیون رأی به توقف عملیات صادر نماید تا بررسی دقیقتری صورت گیرد.
اهمیت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰
گاهی شهرداریها در تنظیم گزارشهای اولیه یا کارشناسی تخلفات مرتکب اشتباه میشوند، و این خطاها منجر به صدور رأی غیرمنصفانه میگردد. برای مثال:
-
ممکن است ملک در حریم طرح تفصیلی نبوده اما در گزارش خلاف درج شده باشد.
-
گاهی مالک دارای پروانه معتبر بوده اما تغییرات جزئی بدون اطلاعرسانی صورت گرفته است.
-
در برخی موارد، متراژ واقعی بنا با گزارش مأموران شهرداری مغایرت دارد.
در چنین شرایطی، اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ نه تنها حق مالک است، بلکه گامی ضروری برای احقاق عدالت و جلوگیری از تخریب ناحق ملک محسوب میشود.
مرجع اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
بر اساس قانون، آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل تجدیدنظر در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ هستند. رأی این کمیسیون نیز در صورت نارضایتی، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.
بنابراین روند اعتراض به شکل زیر است:
-
اعتراض به رأی بدوی در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰
-
اعتراض به رأی تجدیدنظر در دیوان عدالت اداری
این سلسلهمراتب باعث میشود که رأی صادره از لحاظ فنی و حقوقی چندین بار بررسی گردد، تا احتمال بروز خطا به حداقل برسد.
نمونهای از خطاهای مؤثر در آراء کمیسیون
وکلای مؤسسه حقوقی دی در بررسی پروندههای مختلف شهرداری با موارد متعددی از اشتباهات مواجه شدهاند، از جمله:
-
اشتباه در تطبیق موقعیت ملک با نقشه طرح تفصیلی
-
محاسبه نادرست متراژ بنای خلاف
-
عدم رعایت تشریفات قانونی در ابلاغ رأی
-
تصمیمگیری بدون اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری
-
صدور رأی بدون دعوت مالک به جلسه کمیسیون
هر یک از این موارد میتواند مبنایی برای ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باشد و در تنظیم دادخواست اعتراض مورد استناد قرار گیرد.
جایگاه رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ در نظام حقوقی ایران
آراء این کمیسیون در واقع تصمیمات شبهقضایی محسوب میشوند، یعنی گرچه توسط مرجع اداری صادر میگردند، اما اثر حقوقی آنها مانند حکم قضایی است. به همین دلیل، قانونگذار امکان اعتراض به این آراء را در دیوان عدالت اداری پیشبینی کرده است تا تعادل میان قدرت شهرداری و حقوق مالک برقرار شود.
نگاه وکیل دی به دعاوی کمیسیون ماده ۱۰۰
از دیدگاه وکلای مؤسسه حقوقی دی، اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ صرفاً یک اقدام اداری نیست، بلکه نیازمند تحلیل دقیق مستندات فنی، نقشهها، مجوزها و مقررات شهرسازی است. موفقیت در این دعاوی معمولاً به دو عامل وابسته است:
-
تنظیم علمی و مستدل دادخواست اعتراض
-
استناد دقیق به اصول شهرسازی و مواد قانونی مرتبط
به همین دلیل توصیه میشود شهروندان پیش از هر اقدامی در این مسیر، از مشاوره وکیل متخصص در امور شهرداری استفاده کنند تا از بروز خسارات غیرقابل جبران جلوگیری شود.
نمونههای عملی و نکات کلیدی در اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، همانگونه که پیشتر گفتیم، یکی از پیچیدهترین دعاوی مرتبط با ساختوساز شهری است. این پیچیدگی از آنجا ناشی میشود که علاوه بر مقررات حقوقی، باید اصول فنی ساختمان و شهرسازی نیز رعایت گردد. در این بخش، مؤسسه حقوقی دی با تکیه بر تجربه چندینساله در پروندههای شهرداری، نمونههای واقعی و روشهای عملی اعتراض را تشریح میکند.
نمونه دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به دیوان عدالت اداری
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
با سلام و احترام
اینجانب … فرزند … مالک پلاک ثبتی شماره … واقع در … به استحضار میرساند:
کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری … در تاریخ … رأی به تخریب بنای احداثی در ملک اینجانب صادر کرده است.نظر به اینکه رأی صادره بدون توجه به مستندات قانونی، از جمله پروانه ساخت شماره … مورخ … و نقشه مصوب شهرداری و گزارش مهندس ناظر صادر گردیده و از حیث ابلاغ نیز با ایراد شکلی مواجه است، لذا با استناد به ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، تقاضای ابطال رأی مذکور و توقف اجرای آن را تا زمان صدور حکم نهایی دارم.
مدارک پیوست:
تصویر رأی بدوی و تجدیدنظر کمیسیون ماده ۱۰۰
پروانه ساختمانی و نقشه مصوب
گزارش کارشناس رسمی دادگستری
سند مالکیت
عکس از محل ملک
با احترام
امضاء – تاریخ
این نمونه دادخواست باید در سامانه سجاد (سامانه ثبت شکایت الکترونیکی دیوان عدالت اداری) بارگذاری شود. توصیه میشود متقاضیان حتماً از وکیل متخصص کمیسیون ماده ۱۰۰ برای تنظیم دادخواست استفاده کنند، زیرا ذکر دقیق مواد قانونی و استدلال فنی در پذیرش شکایت بسیار مؤثر است.
نمونه دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ (تخریب)
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
با سلام
احتراماً، در خصوص رأی شماره … صادره از کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری … مبنی بر تخریب بنای احداثی در پلاک ثبتی … به استحضار میرساند:رأی مزبور از جهات متعدد خلاف قانون و اصول شهرسازی است، زیرا:
ملک اینجانب دارای پروانه معتبر و پایانکار موقت بوده است.
تخلف ساختمانی اعلامشده از سوی شهرداری صرفاً افزایش سطح اشغال به میزان کمتر از ۵ درصد بوده که قابل تقلیل به جریمه است.
در ابلاغ رأی، اصول دادرسی اداری و حق دفاع رعایت نشده است.
لذا مستنداً به مواد ۱۰ و ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، تقاضای ابطال رأی تخریب و صدور دستور موقت مبنی بر توقف اجرای عملیات تخریب تا تصمیم نهایی را دارم.
با تجدید احترام
امضاء – تاریخ
در تنظیم چنین دادخواستهایی، ذکر درخواست دستور موقت اهمیت ویژه دارد. اگر ملک در آستانه تخریب باشد، وکیل میتواند تقاضای صدور دستور موقت را بهصورت فوری ثبت کند تا اجرای رأی متوقف شود. این اقدام از خسارتهای سنگین مالی جلوگیری میکند.
متن اعتراض به رأی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰
در مواردی که مالک قصد اعتراض در مرحله تجدیدنظر را دارد، متن اعتراض باید بهصورت خلاصه ولی مستدل نوشته شود. بهعنوان نمونه:
«احتراماً، در خصوص رأی شماره … صادره از کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ شهرداری … به استحضار میرساند: رأی صادره به دلایل زیر خلاف قانون است:
گزارش شهرداری فاقد مستند کارشناسی و برآورد فنی است.
مساحت بنای احداثی مطابق با پروانه و نقشه مصوب میباشد.
ابلاغ رأی بهصورت قانونی انجام نشده است.
لذا مستنداً به بند ۲ تبصره ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، تقاضای نقض رأی بدوی و صدور حکم مقتضی را دارم.»
در کمیسیون تجدیدنظر، چنین متنی بههمراه اسناد مربوط به پروانه، پایانکار، یا گزارش ناظر ارائه میشود.
اعتراض همسایه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
یکی از سؤالات پرتکرار مراجعان مؤسسه حقوقی دی این است که آیا همسایه حق اعتراض به رأی کمیسیون را دارد؟
پاسخ مثبت است، اما با شرایط خاص.
مطابق رأی شماره ۹۷۰۹۹ مورخ ۱۳۹۸/۹/۲۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، همسایهای که رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ منجر به تضرر وی شده باشد (مثلاً مانع نورگیری یا اشراف غیرقانونی بر ملک او گردد)، ذینفع شناخته میشود و حق اعتراض به رأی در دیوان عدالت اداری دارد.
به عبارت دیگر، چنانچه رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ موجب باقیماندن بنایی غیرقانونی شود که حقوق مالکانه سایرین را مخدوش کند، هر شخصی که ذینفع محسوب گردد میتواند شکایت خود را در دیوان مطرح نماید.
نمونه دادخواست اعتراض همسایه:
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
با سلام
احتراماً، در خصوص رأی شماره … صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری … که منجر به ابقای بنای احداثی در پلاک مجاور گردیده است، به استحضار میرساند:ساختمان مذکور دارای اشراف مستقیم به ملک اینجانب بوده و مانع از نورگیری و تهویه طبیعی گردیده است.
با توجه به اینکه رأی کمیسیون برخلاف ضوابط طرح تفصیلی و اصول شهرسازی صادر شده است، مستنداً به ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، تقاضای ابطال رأی مذکور را دارم.
با احترام
امضاء – تاریخ
نکات طلایی از دید وکیل ماده ۱۰۰ شهرداری مؤسسه حقوقی دی
۱. دقت در زمان اعتراض:
کوچکترین تأخیر در ثبت اعتراض (حتی یک روز) میتواند موجب رد شکایت شود. ثبت اعتراض باید در سامانه سجاد و در مهلت مقرر انجام گیرد.
۲. توجه به ابلاغ قانونی:
اگر رأی بدون ابلاغ واقعی اجرا شده باشد، میتوان علاوه بر اعتراض، شکایت مستقل برای ابطال عملیات اجرایی شهرداری مطرح کرد.
۳. استناد به اصول شهرسازی:
وکلای مؤسسه دی توصیه میکنند همواره در متن دادخواست به ضوابط طرح تفصیلی شهر و آییننامههای مصوب استناد شود.
۴. استفاده از کارشناس رسمی:
ارائه نظریه کارشناسی درباره میزان تخلف یا موقعیت ملک یکی از عوامل کلیدی موفقیت در اعتراض است.
۵. توجه به سابقه ملک:
در بسیاری از پروندهها، وجود پروانههای سابق یا پایانکارهای موقت، مبنای ابطال رأی تخریب بوده است.
تحلیل حقوقی از دید وکیل دی
از نظر وکلای مؤسسه دی، آراء کمیسیون ماده ۱۰۰، علیرغم ماهیت اداری، آثار اقتصادی و اجتماعی گستردهای دارند. در مواردی که شهرداری با هدف افزایش درآمد، بیشتر به سمت صدور رأی جریمه یا تخریب میرود، نقش اعتراض مستدل و مستند به قانون اهمیت دوچندان مییابد.
یک وکیل متخصص میتواند با بررسی جزئیات ملک، از تخریب غیرمنطقی جلوگیری کرده و حتی در برخی پروندهها، رأی تخریب را به پرداخت جریمه تقلیل دهد.
🔹 جمعبندی جامع اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، از جمله مهمترین حقوق شهروندان در برابر تصمیمات شهرداری است. در بسیاری از پروندههای ساختمانی، بهویژه زمانی که موضوع تخریب یا جریمه سنگین مطرح است، این اعتراض میتواند از خسارات مالی و حتی از بین رفتن ملک جلوگیری کند. با این حال، طرح اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ نیازمند آگاهی دقیق از روند قانونی، مهلتها، مدارک، و نحوه تنظیم دادخواست است.
✅ نکات کلیدی برای اعتراض مؤثر
۱. مهلت اعتراض را از دست ندهید:
هرگونه تأخیر در اعتراض، ممکن است منجر به قطعی شدن رأی و از دست رفتن حق شما شود. مهلت ۱۰ روزه از تاریخ ابلاغ رأی بدوی در کمیسیون تجدیدنظر و سه ماهه برای طرح شکایت در دیوان عدالت اداری باید با دقت رعایت شود.
۲. متن اعتراض باید مستدل و مستند باشد:
صرفاً ادعای ناعادلانه بودن رأی کافی نیست. باید دلایل مشخصی ارائه شود مانند:
-
عدم رعایت اصول شهرسازی و فنی در گزارش مأمور شهرداری؛
-
نبود ابلاغ صحیح اخطار ماده ۱۰۰؛
-
عدم تطابق رأی با مدارک پروانه ساختمانی؛
-
مغایرت رأی با مفاد تبصرههای ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها.
۳. استفاده از وکیل متخصص شهرداری:
تجربه نشان داده است که حضور وکیل متخصص در دعاوی کمیسیون ماده ۱۰۰ میتواند تا چندین برابر شانس موفقیت را افزایش دهد، چرا که این دعاوی تلفیقی از دانش حقوق عمومی، آیین دادرسی و قوانین شهرسازی است.
-
درخواست توقف اجرای رأی تخریب:
اگر رأی صادره تخریب باشد، میتوان بهطور همزمان با شکایت به دیوان عدالت اداری، درخواست دستور موقت برای جلوگیری از اجرای رأی تا زمان رسیدگی نهایی داد. -
بررسی آرای مشابه و رویه قضایی:
در بسیاری از موارد، آراء پیشین دیوان عدالت اداری میتواند به عنوان استناد در متن دادخواست استفاده شود و وزن حقوقی اعتراض را بالا ببرد.
⚖️ تحلیل وکلای موسسه حقوقی دی
وکلای موسسه حقوقی دی با بررسی صدها پرونده مشابه در زمینه کمیسیون ماده ۱۰۰ معتقدند که بیش از ۶۰٪ از آرای صادره، قابل اعتراض مؤثر هستند. در بسیاری از موارد، رأی کمیسیون به دلیل نقص در ابلاغ، عدم تطبیق نقشه، یا اشتباه در نوع تخلف، توسط دیوان عدالت اداری نقض یا اصلاح شده است.
یکی از نکات مهم این است که رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ذاتاً «شبه قضایی» است، نه صرفاً اداری؛ بنابراین رسیدگی به اعتراض آن در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار دارد و نه مراجع قضایی عمومی.
🔸 اشتباهات رایج در اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
۱. تنظیم شکایت بدون پیوستهای لازم مانند پروانه، کروکی و گزارش تخلف.
۲. ارائه دادخواست بدون مستندات فنی یا گزارش کارشناس رسمی.
۳. استفاده از متنهای عمومی و غیرتخصصی در دادخواست.
۴. اشتباه در انتخاب مرجع صالح یا ارسال اعتراض پس از مهلت قانونی.
۵. تصور نادرست اینکه رأی بدوی قابل اجرا نیست تا زمان تجدیدنظر.
🔸 توصیههای حقوقی از نگاه وکیل متخصص
-
قبل از هر اقدامی، رأی بدوی و پرونده شهرداری را به دقت بررسی کنید تا مشخص شود تخلف بهدرستی احراز شده است یا خیر.
-
در صورتی که همسایه از رأی شکایت دارد، ابتدا باید ذینفع بودن او اثبات شود؛ چرا که صرفاً اشخاصی میتوانند شکایت کنند که از اجرای رأی متضرر میشوند.
-
در مواردی که ملک دارای پایانکار قبلی یا مجوز ضمنی شهرداری است، احتمال موفقیت اعتراض بسیار بالا خواهد بود.
-
از استناد به آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری غافل نشوید؛ چرا که این آراء برای شعب دیوان لازمالاتباعاند.
🔹 نقش دیوان عدالت اداری در نقض رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
دیوان عدالت اداری در سالهای اخیر با رویکردی حمایتی از حقوق شهروندان، در موارد زیادی رأی تخریب صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ را نقض کرده است. از جمله مواردی که دیوان رأی را نقض میکند عبارت است از:
-
عدم رعایت تشریفات ابلاغ؛
-
صدور رأی بدون دعوت مالک به جلسه رسیدگی؛
-
مغایرت تصمیم با مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری؛
-
عدم رعایت تناسب بین تخلف و مجازات (بهویژه در مورد تخلفات جزئی).
🔹 اهمیت رأی بدوی و نحوه اعتراض به آن
رأی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ معمولاً نخستین گام در مسیر رسیدگی است. این رأی در صورت عدم اعتراض، قطعی میشود. اما اگر ظرف مهلت مقرر اعتراض صورت گیرد، موضوع به کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ ارجاع داده میشود که متشکل از قضات بازنشسته و کارشناسان فنی شهرداری است.
در صورتی که باز هم رأی صادره عادلانه نباشد، میتوان از طریق دیوان عدالت اداری اقدام کرد.
🧾 نتیجهگیری نهایی
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ فرایندی تخصصی و پیچیده است که نیاز به تسلط بر قوانین شهری، آیین دادرسی و اصول فنی دارد. غفلت از مهلتهای قانونی یا نگارش نادرست متن اعتراض، میتواند موجب خسارتهای جبرانناپذیر شود. بنابراین، بهرهگیری از وکیل متخصص در امور کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مهمترین اقدام برای دفاع از حقوق مالکانه و جلوگیری از اجرای رأی ناعادلانه است.
اگر شما نیز با رأی تخریب یا جریمه از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مواجه شدهاید،
وکلای موسسه حقوقی دی آمادهاند تا در تنظیم دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، بررسی پرونده، و حتی ارائه دفاعیه در دیوان عدالت اداری همراه شما باشند.
📞 با ما تماس بگیرید تا قبل از اجرای حکم، از راهکارهای قانونی برای توقف و نقض رأی استفاده کنید.
جهت استعلام وضعیت وکلای رسمی، میتوانید با مراجعه به سایت رسمی کانون وکلای دادگستری مرکز به نشانی:
نام و نام خانوادگی وکیل مورد نظر را جستوجو کرده و اطلاعات مربوط به پروانه وکالت، حوزه فعالیت، شماره پروانه و سابقه عضویت وی را بررسی نمایید.
ما در گروه حقوقی دی، به شفافیت و صداقت پایبندیم و افتخار داریم که تمامی وکلای ما دارای پروانه معتبر و رسمی از کانون وکلا هستند. شایسته است که در انتخاب وکیل، هم به تخصص توجه شود و هم به اعتبار قانونی آن.
