کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

✅مقدمه، تعریف، تاریخچه و مبنای قانونی کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟ نگاهی وکالتی به یکی از مهم‌ترین نهادهای شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ یکی از مهم‌ترین و پرچالش‌ترین نهادهای شبه‌قضایی در نظام حقوقی ایران است که وظیفه بررسی و رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده و حریم شهرها را بر عهده دارد. این کمیسیون، بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تشکیل شده و نقش اساسی در کنترل ساخت‌وسازهای غیرمجاز، پیشگیری از تجاوز به حقوق عمومی و حفظ نظم شهری دارد.

از دیدگاه وکیل متخصص، پرونده‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ معمولاً در نقطه تلاقی بین حقوق عمومی، حقوق مالکیت خصوصی و مقررات فنی ساختمان قرار دارند. در نتیجه، تسلط بر قوانین و نحوه دفاع در این کمیسیون برای هر وکیل یا مالک اهمیت حیاتی دارد.

اگر قصد دارید نسبت به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ اعتراض کنید و پرونده‌تان را در دیوان عدالت اداری پیگیری نمایید، پیشنهاد می‌کنیم از خدمات تخصصی وکیل دیوان عدالت اداری استفاده کنید تا فرایند اعتراض، درخواست دستور موقت و دفاع تخصصی شما به‌صورت حرفه‌ای و مطابق رویه‌های تهران انجام شود.

پیشینه تاریخی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

قانون شهرداری نخستین بار در سال ۱۳۳۴ به تصویب رسید، اما ماده ۱۰۰ به شکل کنونی خود در اصلاحیه سال ۱۳۴۵ مورد توجه قرار گرفت. هدف اصلی از تصویب این ماده، ایجاد مرجعی برای رسیدگی سریع و غیرقضایی به تخلفات ساختمانی بود، بدون آنکه لزوماً وارد دادگاه‌های عمومی شویم.

پیش از آن، تخلفات ساختمانی عمدتاً از طریق محاکم عمومی پیگیری می‌شد که هم زمان‌بر و هم غیرتخصصی بود. لذا قانون‌گذار تصمیم گرفت کمیسیونی متشکل از نمایندگان شهرداری، قوه قضائیه و وزارت کشور ایجاد کند تا ضمن حفظ عدالت، تصمیمات لازم را در چارچوب قانون اتخاذ نماید.

مبنای قانونی و اختیارات کمیسیون ماده ۱۰۰

بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر موظف‌اند قبل از هرگونه عملیات عمرانی یا تفکیک زمین، پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کنند. در صورت تخلف از این قاعده، شهرداری می‌تواند از ادامه عملیات جلوگیری کرده و موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد.

طبق متن ماده ۱۰۰ قانون شهرداری:

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی، از شهرداری پروانه اخذ کنند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی مخالف مفاد پروانه جلوگیری کرده و موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد تا نسبت به تخلف رسیدگی و تصمیم‌گیری کند.

این ماده قانونی در طول زمان چندین بار اصلاح شده و در نسخه جدید قانون شهرداری (بر اساس پیش‌نویس‌های اصلاحی ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳) نیز تغییراتی در ترکیب اعضا و فرآیند رسیدگی پیش‌بینی شده است.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ از سه عضو اصلی تشکیل می‌شود:

1. نماینده وزارت کشور (به عنوان نماینده حاکمیت عمومی)

2. نماینده قوه قضائیه (معمولاً قاضی یا فرد دارای سابقه حقوقی)

3. نماینده شورای اسلامی شهر

ریاست جلسه معمولاً با نماینده وزارت کشور است و شهرداری نیز به‌عنوان شاکی یا گزارش‌دهنده تخلف در جلسات حاضر می‌شود، اما حق رأی ندارد.

انواع تخلفات ساختمانی مورد بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰

تخلفات ساختمانی که در این کمیسیون بررسی می‌شود شامل موارد زیر است:

روند اولیه ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰

1. بازدید و گزارش مأمور فنی شهرداری
   مأموران کنترل ساختمان در صورت مشاهده تخلف، گزارشی تهیه می‌کنند.

2. صدور اخطار کتبی به مالک
   شهرداری مکلف است اخطاریه‌ای رسمی به مالک ابلاغ کند تا در مهلت مقرر اقدام به رفع تخلف نماید.

3. ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰
   در صورت عدم رفع تخلف، پرونده همراه با مستندات به دبیرخانه کمیسیون ارسال می‌شود.

4. تشکیل جلسه رسیدگی و ابلاغ رأی
   کمیسیون پس از بررسی مدارک، حضور نماینده شهرداری و استماع دفاعیات مالک یا وکیل او، رأی مقتضی را صادر می‌کند.

فلسفه وجودی کمیسیون ماده ۱۰۰ از دید وکیل متخصص

از دیدگاه حقوقی، کمیسیون ماده ۱۰۰ تلفیقی از یک نهاد اداری و شبه‌قضایی است. هرچند تصمیمات آن توسط مأموران شهرداری پیگیری می‌شود، اما از نظر ماهیت رأی، شبیه به حکم قضایی است و حتی قابلیت اعتراض در مراجع قضایی دارد.

وکیل متخصص در این حوزه باید بداند که رأی این کمیسیون صرفاً یک تصمیم اداری نیست، بلکه تأثیری جدی بر حق مالکیت، ارزش ملک و حتی مسئولیت کیفری مالک دارد. به همین دلیل، حضور وکیل آگاه به آیین دادرسی اداری و مقررات شهرسازی در این جلسات بسیار حیاتی است

✅ روند رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ برخلاف دادگاه‌های عمومی، غیرحضوری و بر اساس مستندات اداری انجام می‌شود. اما برای تضمین حقوق مالک، حضور او یا وکیل قانونی‌اش در جلسه استماع دفاعیات ضروری است.

مراحل دقیق رسیدگی:

1. تشکیل پرونده در شهرداری

   • پس از شناسایی تخلف ساختمانی توسط مأمور فنی، گزارش به همراه کروکی، عکس، و مشخصات ملک در پرونده درج می‌شود.

   • این گزارش باید دقیق و مستند باشد، زیرا کوچک‌ترین نقص می‌تواند مبنای ابطال رأی کمیسیون در مراحل بعدی باشد.

2. ابلاغ اخطاریه به مالک

   • شهرداری موظف است اخطاریه‌ای رسمی مبنی بر وجود تخلف و مهلت رفع آن به مالک ابلاغ کند.

   • اگر مالک در مهلت مقرر رفع تخلف نکند، پرونده به کمیسیون ارسال می‌شود.

   • طبق رویه قضایی، اگر ابلاغ قانونی انجام نشود، رأی کمیسیون قابل ابطال در دیوان عدالت اداری است.

3. ارجاع پرونده به دبیرخانه کمیسیون

   • پس از تکمیل پرونده، دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۰۰ آن را ثبت کرده و وقت رسیدگی تعیین می‌کند.

   • تاریخ جلسه باید به مالک یا وکیل او ابلاغ شود تا حق دفاع رعایت گردد.

4. تشکیل جلسه و استماع دفاعیات

   • در روز جلسه، نماینده شهرداری دلایل خود را ارائه می‌دهد.

   • مالک یا وکیل نیز می‌تواند دفاعیات، نقشه‌های اصلاحی، یا دلایل موجه خود (مثل پروانه صادره، اصلاحیه طرح تفصیلی یا اشتباه مأمور شهرداری) را ارائه کند.

5. صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

   • پس از بررسی مدارک و دفاعیات، کمیسیون یکی از تصمیمات زیر را اتخاذ می‌کند:

     • صدور رأی تخریب بنا

     • صدور رأی جریمه نقدی

     • صدور رأی برائت از تخلف (در صورت نبود تخلف یا رفع آن)

   • رأی صادره باید مستند به دلایل و مقررات قانونی باشد و پس از امضا توسط اعضا، به شهرداری ارسال می‌شود تا ابلاغ گردد.

نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰

دفاع مؤثر در کمیسیون ماده ۱۰۰ نیازمند شناخت کامل از قانون شهرداری، آیین‌نامه‌های شهرسازی، و رویه دیوان عدالت اداری است.
در ادامه، برخی از مهم‌ترین استراتژی‌های دفاعی که وکلای متخصص مؤسسه حقوقی دی معمولاً استفاده می‌کنند را مرور می‌کنیم:

۱. اثبات عدم وقوع تخلف

گاهی تخلف گزارش‌شده صرفاً ناشی از اشتباه مأمور کنترل ساختمان است.
برای مثال:

• در نقشه پروانه، پیش‌روی بنا به اشتباه کمتر درج شده باشد.

• یا در بازدید میدانی، ارتفاع ساختمان اشتباه محاسبه شده باشد.
  در این حالت، ارائه نقشه مصوب، عکس، گزارش مهندس ناظر یا کارشناس رسمی می‌تواند به ابطال گزارش شهرداری منجر شود.

۲. اثبات رفع تخلف قبل از تشکیل جلسه

اگر مالک قبل از تشکیل جلسه کمیسیون، اقدام به رفع تخلف یا تعدیل بنا کرده باشد، کمیسیون نمی‌تواند حکم به تخریب یا جریمه بدهد.
باید مدارک اصلاح (گزارش جدید فنی یا گواهی پایان کار اصلاح‌شده) به دبیرخانه ارسال شود.

۳. استناد به اشتباه در نوع کاربری یا تغییر طرح تفصیلی

در بسیاری از پرونده‌ها، کاربری ملک پس از مدتی توسط شورای عالی شهرسازی یا کمیسیون ماده ۵ تغییر کرده است.
اگر تخلف در زمانی رخ داده باشد که تغییر کاربری هنوز اعمال نشده، وکیل می‌تواند با ارائه مصوبه جدید طرح تفصیلی از صدور رأی سنگین جلوگیری کند.

۴. درخواست تبدیل تخریب به جریمه

اگر تخلف محرز باشد اما تخریب بنا موجب ضرر فاحش یا غیرضروری شود (مثلاً تخریب یک طبقه در ساختمانی که اصول فنی را رعایت کرده)، وکیل می‌تواند استناد کند که هدف قانون، رفع تخلف و حفظ نظم شهری است نه تخریب بی‌دلیل.
در این حالت، معمولاً کمیسیون رأی به جریمه نقدی به‌جای تخریب صادر می‌کند.

انواع آراء کمیسیون ماده ۱۰۰

۱. رأی به تخریب

در صورتی که تخلف بسیار سنگین باشد (مثل ساخت‌وساز بدون پروانه یا تجاوز به معابر عمومی)، کمیسیون رأی به تخریب تمام یا بخشی از بنا می‌دهد.
شهرداری موظف است پس از ابلاغ و در صورت عدم اعتراض، رأی را اجرا کند.

۲. رأی به جریمه نقدی

اگر تخلف قابل اصلاح باشد، کمیسیون می‌تواند رأی به جریمه نقدی صادر کند.
مبلغ جریمه معمولاً بر اساس نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، موقعیت ملک، و متراژ اضافه بنا محاسبه می‌شود.

۳. رأی به برائت

در صورت احراز عدم وقوع تخلف یا رفع آن، کمیسیون رأی به برائت مالک صادر می‌کند.
این رأی نیز به شهرداری اعلام می‌شود و پرونده مختومه می‌گردد.

فرمول محاسبه جریمه ماده ۱۰۰

فرمول محاسبه جریمه بسته به نوع تخلف متفاوت است. اما به‌طور معمول طبق مصوبات کمیسیون‌های محلی، مبلغ جریمه برای هر مترمربع اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان و نوع کاربری محاسبه می‌شود.

نمونه فرمول:

$$مبلغجریمه=متراژاضافهبنا\times ارزشمعاملاتیهرمتر\times ضریبکاربری$$

به‌طور مثال:

• کاربری مسکونی: ضریب ۲ تا ۴ برابر ارزش معاملاتی

• کاربری تجاری: ۴ تا ۸ برابر

• کاربری اداری: ۳ تا ۶ برابر

شهرداری‌ها معمولاً بر اساس دستورالعمل‌های سالانه، جدول ضرایب را به کمیسیون اعلام می‌کنند تا مبنای تصمیم‌گیری باشد.

نکته مهم: تأثیر پرداخت جریمه ماده ۱۰۰ بر صدور پایان کار

پس از پرداخت کامل جریمه و ارائه فیش به شهرداری، پرونده در سیستم مختومه اعلام می‌شود و گواهی پایان کار صادر می‌گردد.
اما اگر مالک از پرداخت خودداری کند، شهرداری حق دارد از صدور پایان کار و حتی خدمات شهری (آب، برق، گاز) جلوگیری کند تا جریمه وصول شود.

ابلاغ رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

ابلاغ رأی باید به‌صورت کتبی و رسمی انجام شود.
اگر رأی به مالک یا وکیلش به‌طور واقعی یا قانونی ابلاغ نشود، مهلت اعتراض آغاز نمی‌شود و مالک می‌تواند در دیوان عدالت اداری تقاضای ابطال رأی به دلیل عدم رعایت اصول دادرسی اداری کند.

طبق تبصره‌های اجرایی ماده ۱۰۰، ابلاغ رأی باید شامل موارد زیر باشد:

• مشخصات کامل ملک

• نوع تخلف

• خلاصه رأی

• مهلت اعتراض (۱۰ روز از تاریخ ابلاغ)

نحوه رسیدگی و دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰

مراحل تشکیل و رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰

پس از ارسال گزارش مأموران شهرداری مبنی بر تخلف ساختمانی، پرونده‌ای تشکیل و به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شود. روند رسیدگی معمولاً در سه گام انجام می‌گیرد:

۱. تشکیل پرونده و ابلاغ به مالک

شهرداری ابتدا گزارشی از تخلف (مانند اضافه بنا، عدم رعایت عقب‌نشینی، تغییر کاربری یا ساخت‌وساز بدون پروانه) تهیه می‌کند. سپس این گزارش همراه با مدارک و نقشه‌ها به مالک ابلاغ می‌شود تا در مهلتی مشخص (معمولاً ۱۰ روز) دفاعیات خود را ارائه کند.

اگر مالک در این مهلت حضور نیابد یا لایحه دفاعیه ارسال نکند، کمیسیون می‌تواند بدون حضور او رأی صادر نماید؛ امری که در عمل باعث بروز اشتباهات و تضییع حقوق مالکان می‌شود. از همین رو توصیه می‌شود که مالک یا وکیل او در همان مرحله اول، دفاعیه مستدل و فنی ارائه دهد.

۲. بررسی تخلف توسط اعضای کمیسیون

کمیسیون ماده ۱۰۰ متشکل از سه عضو اصلی است:

1. نماینده وزارت کشور

2. نماینده شورای اسلامی شهر

3. قاضی دادگستری (به عنوان رئیس کمیسیون)

اعضا پس از بررسی مستندات، بازدید از محل (در صورت لزوم) و استماع اظهارات مالک یا وکیل او، تصمیم خود را اتخاذ می‌کنند. تصمیمات این کمیسیون معمولاً شامل یکی از موارد زیر است:

• جریمه نقدی بابت اضافه بنا

• دستور تخریب قسمت غیرمجاز

• اخطار برای اصلاح نقشه یا کاربری

نحوه دفاع مؤثر در کمیسیون ماده ۱۰۰

دفاع در این کمیسیون نیازمند ترکیبی از دانش فنی ساختمان و مهارت حقوقی است. نکات کلیدی در دفاع موفق شامل موارد زیر است:

1. بررسی اصالت پروانه ساخت
   گاهی تخلف ناشی از خطای نقشه یا صدور پروانه است. اگر مالک بتواند نشان دهد که شهرداری در زمان صدور پروانه، اشتباهی مرتکب شده، می‌توان از صدور حکم تخریب جلوگیری کرد.

2. اثبات حسن نیت مالک
   در بسیاری از آراء، اگر مالک بتواند حسن نیت خود را (مثلاً بی‌اطلاعی از تغییر ضوابط یا واگذاری عملیات به پیمانکار بدون اطلاع از تخلف) اثبات کند، کمیسیون از تخریب صرف‌نظر کرده و به جریمه اکتفا می‌کند.

3. ارائه نظر کارشناسی
   تقدیم گزارش کارشناس رسمی دادگستری در خصوص نوع تخلف، درصد اضافه بنا و وضعیت ایمنی، می‌تواند رأی را به نفع مالک تغییر دهد.

4. استناد به آراء مشابه یا وحدت رویه
   در برخی موارد، وکیل می‌تواند با استناد به آرای سابق کمیسیون‌ها یا حتی احکام دیوان عدالت اداری، نشان دهد که تخلف مشابه قبلاً منجر به صدور رأی جریمه شده است نه تخریب.

5. تأکید بر مصالح عمومی و ایمنی ساختمان
   اگر تخلف تأثیری در ایمنی، زیبایی شهری یا حقوق همسایگان نداشته باشد، کمیسیون معمولاً از صدور رأی تخریب خودداری می‌کند.

اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

۱. مرجع اعتراض

بر اساس قانون، آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعی نیستند و می‌توان از آن‌ها در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شکایت کرد. همچنین پس از رأی کمیسیون تجدیدنظر، مالک می‌تواند با استناد به ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، به دیوان شکایت کند.

۲. مهلت اعتراض

• اعتراض به رأی بدوی: ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی باید انجام شود.

• شکایت به دیوان عدالت اداری: ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رأی تجدیدنظر قابل طرح است.

۳. دلایل قابل طرح برای اعتراض

• عدم رعایت تشریفات قانونی ابلاغ

• صدور رأی بدون دعوت مالک

• اشتباه در محاسبه متراژ اضافه بنا

• تناقض با آرای مشابه در همان محدوده

• فقدان دلایل فنی برای تخریب

در بسیاری از موارد، رأی کمیسیون در دیوان عدالت اداری نقض می‌شود، زیرا شهرداری‌ها در تنظیم گزارش یا محاسبه جریمه دچار خطا می‌شوند.

فرمول محاسبه جریمه ماده ۱۰۰

فرمول عمومی

فرمول محاسبه جریمه بر اساس نوع تخلف و موقعیت ملک تعیین می‌شود، اما به‌طور کلی بر مبنای تبصره‌های ذیل ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، میزان جریمه چنین محاسبه می‌گردد:

جریمه = (قیمت هر مترمربع ساختمان × متراژ اضافه بنا) × ضریب تعیین‌شده توسط کمیسیون

به عنوان نمونه، در تبصره ۲ ماده ۱۰۰ آمده است:

«در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی، کمیسیون می‌تواند نسبت به اخذ جریمه‌ای معادل یک‌دهم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان اقدام کند.»

یعنی اگر ارزش معاملاتی هر متر مربع ۵ میلیون تومان باشد و ۵۰ متر اضافه بنا وجود داشته باشد، حداقل جریمه برابر است با:
۵۰ × ۵ میلیون × ۰.۱ = ۲۵ میلیون تومان
و حداکثر آن می‌تواند تا ۷۵۰ میلیون تومان نیز افزایش یابد، بسته به نظر کمیسیون و شدت تخلف.

ابلاغ رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

نحوه ابلاغ

پس از صدور رأی، دبیرخانه کمیسیون موظف است رأی را به‌صورت رسمی و کتبی به مالک یا نماینده قانونی او ابلاغ کند.
ابلاغ باید از طریق نامه سفارشی یا پست اداری شهرداری انجام شود و تاریخ ابلاغ مبنای مهلت اعتراض است. در صورتی که ابلاغ به نشانی اشتباه انجام شود، رأی فاقد اعتبار است و می‌توان در دیوان عدالت اداری ابطال آن را درخواست کرد.

مشکلات متداول در ابلاغ

در بسیاری از پرونده‌ها، شهرداری‌ها رأی را صرفاً با نصب بر روی دیوار ملک یا درج در پرونده ابلاغ‌شده تلقی می‌کنند؛ در حالی‌که طبق اصول دادرسی اداری، این روش فاقد وجاهت قانونی است.
بنابراین وکیل متخصص می‌تواند با استناد به نقض اصول ابلاغ صحیح، رأی کمیسیون را در دیوان عدالت اداری لغو کند.

نحوه اجرای رأی و تخریب بنا

پس از قطعیت رأی کمیسیون، اگر رأی حاوی دستور تخریب باشد، شهرداری موظف است ظرف مهلتی مقرر آن را اجرا کند. اما در عمل، اجرای تخریب نیازمند رعایت ملاحظات مهمی است:

1. اخطار نهایی به مالک
   پیش از اجرای حکم تخریب، مالک باید مجدداً مطلع شود تا امکان اجرای داوطلبانه (اصلاح یا پرداخت جریمه) برای او فراهم گردد.

2. الزام به حضور نماینده دادستان یا ضابط قضایی
   تخریب اموال خصوصی بدون نظارت مقام قضایی می‌تواند موجب طرح دعوای کیفری علیه مأموران شود.

3. تبدیل تخریب به جریمه در برخی موارد خاص
   در صورت وجود شرایط خاص، مانند گذشت زمان طولانی، استفاده از بنا توسط اشخاص ثالث، یا ورود ضرر سنگین به اشخاص، کمیسیون تجدیدنظر یا دیوان عدالت می‌تواند تخریب را به جریمه تبدیل کند.

اعتراض به رأی در دیوان عدالت اداری

مبنای قانونی اعتراض

مطابق ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، کلیه آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل شکایت در دیوان است.
شاکی باید با تنظیم دادخواست دقیق و مستند، ضمن اشاره به شماره پرونده، رأی و مدارک ابلاغ، دلایل نقض رأی را ذکر کند.

مواردی که رأی معمولاً در دیوان نقض می‌شود:

1. عدم دعوت مالک برای دفاع

2. عدم رعایت تشریفات شکلی در تشکیل کمیسیون

3. عدم حضور قاضی دادگستری در ترکیب کمیسیون

4. تناقض در محاسبه جریمه با ارزش معاملاتی منطقه

5. استناد به گزارش ناقص یا بدون مهر مأمور شهرداری

نکته مهم:

دیوان عدالت اداری فقط به قانونی بودن رأی رسیدگی می‌کند، نه به ماهیت فنی ساخت‌وساز. بنابراین اگر مالک می‌خواهد درباره متراژ یا نقشه اعتراض کند، باید همزمان درخواست کارشناسی فنی مستقل نیز ارائه دهد.

مسئولیت مهندس ناظر و مالک در تخلفات ساختمانی

۱. مسئولیت مهندس ناظر

طبق ماده ۴۰ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مهندس ناظر موظف است در صورت مشاهده هرگونه تخلف ساختمانی، مراتب را کتبا به شهرداری اعلام کند.
در غیر این صورت، او در وقوع تخلف شریک شناخته می‌شود و ممکن است با مجازات انتظامی یا کیفری مواجه گردد.

دیوان عدالت اداری در رأی شماره ۴۳۵ مورخ ۱۳۹۹، تأکید کرده است که «عدم اعلام تخلف از سوی مهندس ناظر، موجب مسئولیت تضامنی او در قبال خسارات ناشی از تخریب می‌شود.»

۲. مسئولیت مالک

مالک به عنوان ذی‌نفع اصلی ملک، مسئول نهایی تخلف محسوب می‌شود، حتی اگر پیمانکار یا مهندس ناظر بدون اطلاع او مرتکب تخلف شده باشند.
با این حال، در دعاوی حقوقی میان مالک و پیمانکار، مالک می‌تواند خسارات ناشی از رأی تخریب یا جریمه را از پیمانکار مطالبه کند.

تحلیل حقوقی و توصیه‌های وکیل متخصص ماده ۱۰۰

نگاه حقوقی به ماده ۱۰۰

فلسفه وجودی کمیسیون ماده ۱۰۰ جلوگیری از بی‌نظمی در شهرسازی و صیانت از حقوق عمومی است. اما در عمل، بسیاری از پرونده‌ها به دلیل ضعف در دفاع، ناآگاهی از قانون و عدم حضور وکیل متخصص، به ضرر مالکان تمام می‌شود.

از منظر یک وکیل، مهم‌ترین نکته در پرونده‌های ماده ۱۰۰ دفاع به‌موقع و مستند در همان مرحله بدوی است.
زیرا رأی اولیه کمیسیون، مبنای تمامی مراحل بعدی از جمله تجدیدنظر و دیوان عدالت است.

توصیه‌های کلیدی:

1. پیش از ساخت‌وساز حتماً از وکیل متخصص شهرسازی مشاوره بگیرید.

2. در صورت دریافت اخطاریه شهرداری، سریعاً لایحه دفاعیه تنظیم کنید.

3. از ارائه توضیحات شفاهی در کمیسیون خودداری کنید؛ همه دفاعیات باید کتبی باشد.

4. در صورت صدور رأی تخریب، از اجرای آن بدون بررسی حقوقی خودداری کنید.

5. برای اعتراض در دیوان عدالت، وکیل متخصص ماده ۱۰۰ انتخاب کنید تا ایرادات شکلی را شناسایی کند.

کمیسیون ماده ۱۰۰ یکی از مهم‌ترین نهادهای نظارتی در حوزه ساخت‌وساز شهری است. تصمیمات آن می‌تواند سرنوشت مالی و حقوقی یک ملک را برای سال‌ها تعیین کند.
شناخت دقیق قوانین، آشنایی با مراحل دادرسی و استفاده از وکیل متخصص، می‌تواند نه‌تنها از تخریب و ضرر مالی جلوگیری کند، بلکه رأی صادره را به نفع مالک تغییر دهد.

🔹 جمع‌بندی نهایی مقاله «کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری»

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، یکی از مهم‌ترین نهادهای حقوقی در نظام شهرسازی ایران است که وظیفه آن بررسی و صدور رأی درباره تخلفات ساختمانی از جمله اضافه بنا، ساخت بدون پروانه، تغییر کاربری غیرمجاز و عدم رعایت اصول فنی و شهرسازی می‌باشد.
در واقع، کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟ مرجعی شبه‌قضایی متشکل از نماینده وزارت کشور، شورای شهر و قاضی دادگستری است که با هدف برقراری نظم و جلوگیری از تخلفات ساختمانی تشکیل می‌شود.

در فرآیند رسیدگی، پس از گزارش مأمور شهرداری، پرونده به کمیسیون ارجاع شده و به مالک ابلاغ می‌گردد. در این مرحله، نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰ اهمیت بسیار زیادی دارد. مالک یا وکیل او باید با ارائه لایحه‌ای مستدل، شامل نقشه‌ها، مجوزهای پیشین، نظر کارشناسی و دلایل قانونی، از حقوق خود دفاع کند. هرگونه غفلت یا عدم حضور در جلسه می‌تواند منجر به صدور رأی تخریب یا جریمه سنگین اضافه بنا شود.

در قانون جدید ماده ۱۰۰ شهرداری، تأکید بر شفافیت، نظارت دقیق‌تر و برخورد با تخلفات به‌صورت نظام‌مندتر شده است. با این حال، بسیاری از پرونده‌ها به‌دلیل خطای مأموران، اشتباه در محاسبه جریمه یا نقص در ابلاغ رأی، در دیوان عدالت اداری نقض می‌شوند. بنابراین آشنایی با نحوه اعتراض به رأی ماده ۱۰۰ و ابلاغ رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ از دیدگاه حقوقی ضروری است.

فرمول محاسبه جریمه ماده ۱۰۰

بر اساس تبصره‌های این ماده، میزان جریمه اضافه بنا معمولاً طبق فرمول زیر تعیین می‌شود:
جریمه = ارزش معاملاتی هر متر × متراژ اضافه بنا × ضریب مقرر در رأی کمیسیون (بین یک‌دهم تا سه برابر).
این ضریب بر حسب شدت تخلف و موقعیت ملک توسط اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ تعیین می‌شود.
در واقع، فرمول محاسبه جریمه ماده ۱۰۰ ابزاری است برای تبدیل تخریب فیزیکی به جبران مالی در مواردی که بنا استحکام دارد و زیان عمومی ایجاد نمی‌کند.

اعتراض و تجدیدنظر در آراء

آراء صادره از کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ قطعی نیست و امکان اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ وجود دارد. در صورت تأیید رأی، مالک می‌تواند از طریق دیوان عدالت اداری، درخواست ابطال رأی یا توقف اجرای تخریب را مطرح کند.
از جمله دلایل قانونی اعتراض می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• نقص در ابلاغ رأی یا عدم دعوت مالک به جلسه

• اشتباه در محاسبه مساحت تخلف

• عدم رعایت ترکیب قانونی اعضای کمیسیون

• عدم حضور قاضی دادگستری در جلسه رأی

در بسیاری از پرونده‌ها، وکیل متخصص ماده ۱۰۰ با استناد به این موارد توانسته است رأی تخریب را به جریمه تبدیل کرده یا رأی کمیسیون را به طور کامل ابطال کند.

نقش وکیل در پرونده‌های ماده ۱۰۰

یک وکیل متخصص در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می‌تواند در تمامی مراحل از تنظیم لایحه دفاعیه تا اعتراض به رأی ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا کند.
تسلط وکیل بر مفاد قانون جدید ماده ۱۰۰ شهرداری، آیین دادرسی اداری، و رویه‌های قضایی مرتبط، احتمال موفقیت پرونده را چند برابر می‌کند.
از دیدگاه مؤسسه حقوقی دی، نحوه دفاع مؤثر در ماده ۱۰۰ باید هم حقوقی باشد و هم فنی؛ زیرا کمیسیون به‌صورت تخصصی به تخلفات ساختمانی رسیدگی می‌کند.

ابلاغ رأی و اجرای تخریب

ابلاغ رأی کمیسیون باید به‌صورت رسمی، کتبی و از طریق پست سفارشی انجام شود. در صورت تخلف از این روند، رأی فاقد اعتبار خواهد بود.
در مرحله اجرا، شهرداری موظف است پیش از تخریب، اخطار نهایی به مالک بدهد و تخریب را با حضور نماینده دادستان انجام دهد. در بسیاری از موارد، با ارائه دلایل مستند و دفاعیه اصولی، می‌توان حکم تخریب را به جریمه ماده ۱۰۰ تبدیل کرد.

جمع‌بندی نهایی از دید وکیل

کمیسیون ماده ۱۰۰ ابزاری برای حفظ نظم شهری است، نه مجازاتی کورکورانه علیه مالکان. اما در عمل، ناآگاهی از حقوق قانونی و عدم بهره‌گیری از وکیل متخصص، موجب می‌شود بسیاری از شهروندان متحمل ضررهای مالی سنگینی شوند.
بنابراین توصیه می‌شود:

1. پیش از هرگونه ساخت‌وساز، از وکیل متخصص ماده ۱۰۰ مشاوره بگیرید.

2. در صورت دریافت اخطار از شهرداری، بلافاصله لایحه دفاعیه تنظیم کنید.

3. اگر رأی صادر شد، در مهلت قانونی به کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ یا دیوان عدالت اداری اعتراض کنید.

4. برای محاسبه دقیق جریمه و امکان تبدیل تخریب به جریمه نقدی، از کارشناسان مؤسسه حقوقی دی کمک بگیرید.

💼 نتیجه‌گیری مؤسسه حقوقی دی

در نهایت، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ابزاری برای اجرای عدالت شهرسازی است. اما اجرای صحیح آن نیازمند دانش فنی، تجربه حقوقی و آشنایی با رویه‌های اداری است.
مؤسسه حقوقی دی با در اختیار داشتن وکلای متخصص در دعاوی شهرداری و دیوان عدالت اداری، آماده ارائه خدمات تخصصی در زمینه:

• نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰

• اعتراض به رأی ماده ۱۰۰ شهرداری

• محاسبه و تقلیل جریمه اضافه بنا

• پیگیری پرونده در دیوان عدالت اداری

می‌باشد تا از حقوق قانونی مالکان در برابر تصمیمات غیرمنصفانه کمیسیون‌ها به بهترین شکل دفاع کند.

سوالات متداول اعتراض و شکایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

جریمه اضافه بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰ چگونه محاسبه می‌شود؟

فرمول جریمه اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی منطقه + نوع کاربری + نوع تخلف + مساحت اضافه بنا محاسبه می‌شود. کمیسیون ماده ۱۰۰ حق تخریب یا جریمه را دارد و می‌تواند در صورت امکان اصلاح و رفع اثر، به جای تخریب جریمه صادر کند. رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری نیز اعلام کرده جریمه باید متناسب و غیرنامتعارف نباشد و قابل اعتراض در دیوان عدالت است. محاسبه دقیق، بسته به طرح تفصیلی و منطقه ملک است.

آیا امکان دفاع فنی و حقوقی در جلسه کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود دارد؟

بله. مالک و وکیل قانونی حق دارند پیش از رأی حضور یافته و لایحه‌ی دفاعیه ارائه کنند و حتی سند فنی، نظریه کارشناس رسمی، مصوبات کمیسیون فنی و طرح تفصیلی را ارائه کنند. این دفاع تأثیر مستقیم دارد زیرا ماهیت رأی کمیسیون ماهیت ماهوی کارشناسی-شبه محاکماتی دارد.

در صورت صدور رأی ماده ۱۰۰، چگونه می‌توان اعتراض کرد؟

اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ در مرجع تجدیدنظر خود کمیسیون انجام می‌شود. پس از رأی تجدیدنظر، اگر همچنان مالک معترض باشد، امکان شکایت و ابطال رأی در دیوان عدالت اداری مطابق قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت فراهم است. این شکایت محدود به ایراد قانونی است نه بحث کارشناسی صرف.

مهلت اعتراض به رأی ماده ۱۰۰ چقدر است؟

در قوانین برای اعتراض در مرجع تجدیدنظر مهلت کوتاه، اما در دیوان عدالت اداری مهلت ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رأی وجود دارد. ابلاغ رأی به صورت سامانه ثنا انجام می‌شود و تاریخ سامانه ملاک است.

آیا رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل تبدیل به جریمه پولی به جای تخریب است؟

بله. در بسیاری از موارد بنا به شرایط شهرسازی، نوع تخلف، امکان رفع اثر، مصالح عمومی و سابقه رأی، کمیسیون به جای تخریب حکم جریمه می‌دهد. این همان چیزی است که مردم به آن «خرید تخلف» می‌گویند اما در واقع مبنای قانونی دارد.

آیا اگر مالکان قبلی تخلف انجام داده باشند، مسئولیت مالک جدید است؟

بله. مسئولیت تخلف ساختمانی به ملک تعلق دارد نه شخص. مالک جدید به طور کامل مسئول اجرای رأی کمیسیون یا پرداخت جریمه است. لذا قبل از خرید ملک، استعلام ماده ۱۰۰ الزامی است.

اگر رأی ماده ۱۰۰ هنوز ابلاغ نشده باشد، امکان اقدام حقوقی هست؟

تا زمانی که رأی ابلاغ نشود قابلیت اجرا ندارد اما مالک و وکیل می‌تواند قبل از رأی یا در مرحله کارشناسی دفاعیه کتبی قوی ارائه کند و از زمان فعلی استفاده کند. دفاع پیشگیرانه بسیار اثرگذار است.

آیا می‌توان درخواست کارشناسی مجدد در پرونده ماده ۱۰۰ داد؟

بله. خصوصاً در اعتراض و تجدیدنظر می‌توان درخواست کرد که کارشناس رسمی دادگستری یا کمیسیون فنی مستقل به موضوع ورود کند. رأی کمیسیون صرفاً اداری نیست، ماهیت حقوقی نیمه قضایی دارد.

آیا کتاب PDF و آموزش ماده ۱۰۰ در دفاع کمک می‌کند؟

بله. چون ماده ۱۰۰ ترکیب قانون، آیین دادرسی و شهرسازی است. اکثر مالکان و حتی سازنده‌ها برداشت اشتباه از دامنه اختیار کمیسیون دارند. داشتن PDF کامل دفاع ماده ۱۰۰ + نمونه لایحه دفاعیه استاندارد باعث کاهش ریسک تخریب و افزایش احتمال تبدیل به جریمه می‌شود.

اگر جریمه ماده ۱۰۰ پرداخت نشود چه اتفاقی می‌افتد؟

رأی قابلیت اجرا دارد. شهرداری می‌تواند رأی را برای اجرا به مرجع قضایی ارجاع دهد و حتی در انتها اموال مالک توقیف و یا ملک تخریب شود. عدم پرداخت موجب سقوط رأی یا توقف اجرا نمی‌شود.
در بعضی پرونده‌ها اجرای ماده ۱۰۰ از اجرای احکام دادگستری قوی‌تر و سریع‌تر پیش می‌رود چون مستقیم در حریم شهرسازی است.

ادامه سوالات متداول اعتراض و شکایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

آیا می‌توان رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ را در دیوان عدالت اداری نقض کرد؟

بله. دیوان عدالت اداری در چارچوب صلاحیت خود می‌تواند آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ را ابطال کند، در صورتی که رأی صادره خلاف قانون، خلاف اصول شهرسازی، خلاف مقررات طرح تفصیلی، یا خارج از حدود اختیارات باشد. دیوان وارد ماهیت فنی ساختما‌ن‌سازی نمی‌شود، اما مشروعیت حاکمیت و انطباق قانونی رأی را کنترل می‌کند. این مهم‌ترین ابزار دفاع مالک مقابل آرای غیرمتعارف و سلیقه‌ای است.

آیا مالک می‌تواند رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ را تقسیط کند؟

بله. پرداخت جریمه ماده ۱۰۰ قابل تقسیط است. معمولاً بعد از قطعی شدن رأی و قبل از اجرای تخریب، مالک یا وکیل می‌تواند درخواست تقسیط جریمه را به شهرداری ارائه دهد. رویه شهرداری‌های کلان‌شهرها نشان می‌دهد در پرونده‌های سنگین – برای جلوگیری از تخریب – تقسیط پذیرفته می‌شود.

آیا شهرداری وظیفه دارد قبل از ارجاع به کمیسیون اخطار کتبی بدهد؟

بله. شهرداری باید گزارش مأمور فنی و اخطار قبلی داشته باشد. عدم اخطار و عدم رعایت تشریفات اولیه، خودش یکی از بهترین استنادهای دفاعیه در اعتراض و دیوان عدالت است.

آیا جریمه ماده ۱۰۰ می‌تواند چند برابر ارزش ملک باشد؟

خیر. دیوان عدالت بارها اعلام کرده جریمه باید متناسب، معقول و بازدارنده باشد، نه سلب مالکیت و نه تنبیه اقتصادی غیرمنطقی. رأیی که جریمه نامتناسب داشته باشد، در دیوان بسیار راحت ابطال می‌شود.

آیا تخریب همیشه آخرین راهکار ماده ۱۰۰ است؟

بله. فلسفه ماده ۱۰۰ این است که اصل بر جلوگیری از تخریب گسترده و اتلاف سرمایه عمومی است. تخریب زمانی صادر می‌شود که امکان اصلاح، تعدیل، جریمه، یا رفع اثر تخلف وجود نداشته باشد یا تخلف به نحوی باشد که به نظم عمومی و حقوق شهروندی ضربه مستقیم بزند.

آیا ساخت بدون پروانه همیشه منجر به تخریب می‌شود؟

خیر. ساخت بدون پروانه در بسیاری از موارد تبدیل به جریمه می‌شود به‌خصوص اگر بنا قابل اصلاح باشد، بارگزاری نداشته باشد و مصالح عمومی مخدوش نشده باشد. این به همین دلیل است که اکثر سازندگان الآن ریسک می‌کنند و بعداً متوسل به ماده ۱۰۰ می‌شوند.

در صورت اعتراض، آیا امکان توقف اجرای رأی وجود دارد؟

بله. هم در تجدیدنظر کمیسیون و هم در مرحله دیوان عدالت می‌توان درخواست توقف اجرای رأی ارائه کرد. این توقف، کلید حیاتی مدیریت بحران زمان است.

آیا مستأجر و بهره‌بردار هم می‌تواند اعتراض کند؟

مالک اصلی ذی نفع اصلی است، اما بهره‌بردار هم اگر ذینفع شناخته شود می‌تواند در دیوان عدالت شکایت کند. مالکیت شرط انحصاری نیست، ذینفع بودن ملاک است.

آیا رأی ماده ۱۰۰ قابلیت توافق و سازش بین مالک و شهرداری دارد؟

بله. بخشی از سیاست جدید شهرداری‌ها در کلان‌شهرها، مصالحه قبل از تخریب است. در پرونده‌های بزرگ معمولاً کمیسیون جلسه سازشی تشکیل و جریمه تعدیل می‌شود.

آیا اضافه بنا در ملک تجاری سخت‌تر جریمه می‌شود؟

بله. معیار محاسبات تجاری با مسکونی متفاوت است. در تجاری معمولاً نرخ پایه ارزش معاملاتی و ضریب منطقه‌ای شدیدتر است.

آیا در ساخت خلاف ولی بدون ایجاد مزاحمت برای مشرفین باز هم جریمه تعلق می‌گیرد؟

بله. ملاک ماده ۱۰۰ فقط مزاحمت نسبت به همسایه نیست. تخلف حتی در صورت عدم ضرر به همسایه‌ها نیز قابل رسیدگی است، چون معیار، شهرسازی قانونی است.

آیا تغییر کاربری، خودش مستقل مشمول ماده ۱۰۰ است؟

بله. تغییر کاربری یکی از مهم‌ترین مصادیق تخلف ساختمانی است و کمیسیون معمولاً نسبت به این مورد سخت‌گیرتر از اضافه بناست.

آیا ساخت خلاف زیرزمین هم مشمول جریمه است؟

بله. زیر زمین هم جزو پلاک ثبتی و جزء بنا محسوب می‌شود و تخلف زیر زمین یکی از بالاترین نرخ‌های جریمه‌گذاری را دارد.

آیا در زمان اعتراض باید کارشناس رسمی دادگستری معرفی کرد؟

پیشنهاد حقوقی این است که حتماً معرفی شود. گزارش کارشناسی دقیق، حتی از رأی تخریب → می‌تواند رأی را تبدیل به جریمه کند.

آیا عوارض پرداختی قبلی شهرداری، مانع جریمه ماده ۱۰۰ می‌شود؟

خیر. عوارض، مجزاست. جریمه ماده ۱۰۰ ماهیت مجازات اداری دارد، نه عوارضی.

آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند مالک را مجبور به خرید پارکینگ کند؟

اگر حذف پارکینگ موجب اخلال در حقوق عمومی باشد → تخریب یا پرداخت کسری پارکینگ طبق ضوابط طرح تفصیلی الزامی است و صرف پرداخت وجه مانع تخریب نیست.

اگر ملک در بافت فرسوده باشد چه می‌شود؟

در بافت‌های فرسوده معمولاً رأی تخریب کمتر صادر می‌شود چون سیاست کلان شهرسازی تشویقی است، نه سلبی.

آیا ملک با مجوز موقت می‌تواند از رأی ماده ۱۰۰ فرار کند؟

خیر. مجوز موقت مصونیت از ماده ۱۰۰ ایجاد نمی‌کند.

آیا شهرداری می‌تواند قبل از قطعیت رأی اجرای تخریب انجام دهد؟

خیر. اجرای رأی نیازمند قطعیت است.

آیا مالک می‌تواند به رأی تجدیدنظر کمیسیون ماده ۱۰۰ هم اعتراض کند؟

بله. اعتراض نهایی به دیوان عدالت اداری است. این مرحله آخر است

جهت استعلام وضعیت وکلای رسمی، می‌توانید با مراجعه به سایت رسمی کانون وکلای دادگستری مرکز به نشانی:

🔗 https://www.icbar.ir

نام و نام خانوادگی وکیل مورد نظر را جست‌وجو کرده و اطلاعات مربوط به پروانه وکالت، حوزه فعالیت، شماره پروانه و سابقه عضویت وی را بررسی نمایید.

ما در گروه حقوقی دی، به شفافیت و صداقت پایبندیم و افتخار داریم که تمامی وکلای ما دارای پروانه معتبر و رسمی از کانون وکلا هستند. شایسته است که در انتخاب وکیل، هم به تخصص توجه شود و هم به اعتبار قانونی آن.