زمان الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از رایج‌ترین دعاوی که در حوزه اموال منقول و غیرمنقول در محاکم دادگستری طرح میشود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد.
در مقاله حاضر قصد بر این است که به این سوال پاسخ دهیم که چه زمانی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت طرح دارد.
البته قبل از ورود و پاسخ به پرسش ذکر شده باید توضیح دهیم که اصولاً زمان الزام به تنظیم سند رسمی کی خواهد بود ؟
فرض کنید فروشنده و خریداری تصمیم می گیرند که معامله ای را بین خود انجام دهند و هر کدام از فواید و نتایج آن معامله بهره‌مند شوند.
برای درک بهتر این مبحث توضیحات را با یک مثال ادامه میدهیم.
تصور کنید شخصی قصد فروش ملک خود را دارد و پس از انجام مقدمات از قبیل آگهی کردن موقعیت ملک و تشریح شرایط ملک و قیمت آن در نهایت موفق میشود که خریداری را جهت خرید ملک خود پیدا کند.
خریدار هم قبل از انعقاد معامله اصلی بررسی‌های خود را انجام داده و به قبول ضمنی رسیده است.
حال هر دو طرف با بررسی و تحقیق و سنجش شرایط خود برای انعقاد آن معامله ملک در نهایت تصمیم میگیرند که با هم مذاکره کرده و معامله را انجام دهند .
با توجه به اصول حقوقی و قواعد مربوط به قراردادها تا اینجا هیچ قراردادی در قالب عقد بیع یا مصالحه و یا سایر عقود بین طرفین منعقد نشده است و در واقع گفتگوهای مقدماتی انجام شده است.
این پیش گفتگو های قبل از انعقاد قرارداد اصلی تعهدی را برای طرفین ایجاد نخواهد کرد.
حال اگر طرفین تصمیم قطعی خود را برای تشکیل قرارداد ابراز کنند وضعیت وقوع عقد بیع و یا هر عقد تملیکی دیگر وارد مرحله جدیدی خواهد شد.
در نتیجه طرفین معامله با انعقاد یک قرارداد معامله را انجام می دهند که این قرارداد بر اساس عمومات و قواعد عمومی قراردادها الزاماتی را برای هر دو طرف در پی خواهد داشت.
بخشی از الزامات حاصل از آن قرارداد در مورد فروشنده خواهد بود و بعضی دیگر مربوط به تعهدات خریدار.
البته باید خاطر نشان کرد که دو طرف قبل از امضای قرارداد باید اهلیت انجام آن معامله را داشته باشند.
منظور از اهلیت در اینجا هم اهلیت تمتع یا دارا شدن حق است و هم اهلیت استیفا که همان اجرای حقوق میباشد.
از طرفی طرفین معامله باید تجلی اراده آزاد و یا همان رضایت درونی خود را در قالب الفاظ و کلمات اعلام کنند که معمولاً در قراردادها و عقود این اعلام اراده با امضای اشخاص اعلام میشود.
همچنین مالی که هم قرار است مورد نقل و انتقال قرار گیرد در حالت کلی باید آزاد باشد و ممنوعیت نقل و انتقال نداشته باشد و نیز مورد انتقالات مشروع و همان انتقال قانونی قرار گیرد.
حال با تمام توضیحات فوق باید گفت اگر طرفین عقد تمامی این شرایط را دارا باشند و در نهایت قرارداد یا عقد را در قالب قولنامه و مبایعه نامه و سایر اسناد عادی بپذیرند و آن را امضا کنند تعهدات حاصله از قرارداد بر ذمه آنها قرار خواهد گرفت و باید به تعهدات خود عمل کرده و نسبت به ایفای تعهد ملزم شوند .
اقدامات طرفین عقد بعد از امضای قرارداد
ممکن است طرفین یک عقد بعد از وقوع آن تصمیمات مختلفی را بگیرند
از یک طرف فروشنده ممکن است از انجام وظایف خود امتناع کرده و در موعد تعیین شده و یا در مهلت تعیین شده در قرارداد مبیع را به خریدار تحویل ندهد .
حتی ممکن است خریدار تعهدات خود را انجام نداده و برای مثال الباقی ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نکند و یا حتی اقساط ثمن را در موعد مقرر پرداخت نکند.
حالت دیگری که البته بسیار هم شایع است این است که طرفین و یا یکی از آنها در موعد تعیین شده در قرارداد که ممکن است یک قولنامه و یا یک مبایعه نامه در دفتر املاک باشند حاضر نشده و نسبت به تنظیم و انتقال سند و یا پرداخت الباقی ثمن معامله اقدامی انجام ندهد.
قانونگذار با توجه به کیفیت انجام تعهد ، زمانی که تعهدات انجام نشود طرح دعوایی را تعریف کرده است.
افراد پس از پیروزی در این دعوا می توانند الزام طرف مقابل را به ایفای تعهدات خود از طریق حکم دادگاه بخواهند.
در پایان این بخش باید گفت که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی قابلیت طرح دارد که طرفین و یا یکی از آنها بر اساس مفاد مندرج در قرارداد نسبت به انجام تعهدات حاصل شده از آن اقدامی انجام ندهند.
در این حالت وضعیت آن معامله مسکوت مانده که البته این توقف بیشتر نسبت به تعهدات اجرایی آن قرار دارد خواهد بود چرا که هر عقد یا قراردادی طرفین را ملزم به ایفای تعهدات خود بعد از امضای آن می کند.
ضمانت اجرای عدم اقدام به تنظیم سند رسمی
قانونگذار در مورد وضعیت یک عقد و قرارداد زمانی که طرفین تعهدات خود را انجام نمی‌دهند ضمانت اجراهای مختلفی را پیش‌بینی کرده است که اصولاً در زمان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قانونگذار احراز قصد واقعی طرفین برای عدم ایفای تعهدات خود را مورد توجه قرار نداده است.
هر زمان که یکی از طرفین اقدامات اجرایی پس از حصول کامل عقد را انجام ندهند قانونگذار تکلیف طرف مقابل به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مشخص کرده است.
حتی اگر انگیزه های افراد از عدم ایفای تعهدات خود کسب منافع بیشتر در درازمدت باشد باز هم قانون به این موضوع توجه نخواهد کرد و ضمانت اجرای آن را قابل طرح و پیگیری می داند.
نکاتی پیرامون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
۱- زمان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همان زمانی است که طرفین از انجام وظایف خود امتناع کرده و موجب ورود ضرر به طرف مقابل می شوند.
۲- به دلیل اهمیت حقوق مالی افراد در زندگی خود با فوت شخص فروشنده یا مالک اصلی مال قبل از معامله دعوا متوقف نخواهد شد و نسبت به وراث فروشنده و یا مالک دعوا تا صدور حکم ادامه خواهد یافت.
۳- اگر فروشنده یا خریدار بعد از معامله اول مجددا ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
۴- به درخواست خواهان امکان صدور قرار دستور موقت جهت جلوگیری از فروش و نقل و انتقالات بعدی ملک مورد نظر وجود دارد.
۵- خریدار باید نسبت به گواهی پایان کار ملک مورد معامله و اخذ پروانه از شهرداری اطمینان حاصل کند.
۶- امکان دریافت خسارات قراردادی برای هر روز تاخیر در تنظیم سند یا تاخیر در پرداخت الباقی ثمن معامله نیز در این دعوا پیش‌بینی شده است .
۷- دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی جز دعاوی مالی محسوب می شوند و هزینه دادرسی آن ۳/۵ درصد از قیمت منطقه ای ملک خواهد بود.
۸- خواهان برای اثبات ادعای خود حتماً باید مدرک کتبی داشته باشد در صورت عدم وجود مبایعه نامه این دعوا قابل طرح نخواهد بود.
۹- به طور کلی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه صالح، دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد.
