مسائل حقوقی دارای دامنه گسترده و وسیع است که در مورد امور ثبتی نیز صدق می‌کند. مرجع قانون‌گذار در کشور که مسئولیت رسیدگی به مسائل امور ثبتی را بر عهده دارد، سازمان ثبت‌اسناد کشور و دادگاه عمومی است. قدمت تشکیل این نهادها قانونی به زمان قاجار در ایران بازمی‌گردد. رسیدگی به هرگونه مشکلی در خصوص ملک، شامل دعاوی ثبتی است در این که نهاد به مسائل پیرامون آن رسیدگی خواهد شد.
هرگونه فعالیتی که مربوط به ثبت و اسناد رسمی باشد، جزو امور ثبتی در کشور محسوب می‌شود. به همین دلیل هرگونه دعوی که در این حوزه صورت بگیرد، به آن دعاوی ثبتی گفته می‌شود. به بیان ساده به کلیه فعالیت‌های مختلف در حوزه ثبت و اسناد در کشور که لازم‌الاجرا بوده و در مراجع دادگستری مطرح و مورد بررسی قرار می‌گیرد، دعاوی ثبتی می‌گویند.
مسائل مربوط به حوزه دعاوی ثبتی بسیار متنوع و مختلف است. به‌طوری‌که در قانون کشور برای هر کدام از مسائل و موارد مشابه و وابسته به آن شرایط خاصی را در نظر گرفته‌اند:
هر گونه مشکل و اختلافی که به ثبت املاک بازگردد، به‌عنوان دعاوی ثبت املاک از آن یاد می‌شود. این دعوی مربوط به اسناد ملکی و ثبت‌احوال نیز خواهد شد. مسائل حقوقی در این زمینه مربوط به هرگونه فعالیت در حوزه ثبت‌اسناد و املاک است.
ازاین‌رو نمی‌توان به شکل کلی این نوع از دعاوی را از دعاوی حقوقی جدا نمود. لازم به ذکر است که پرونده‌های دعاوی در این شرایط فقط در خصوص سند یا تغییرات در آن نبوده و شامل موارد شامل موارد زیر است:
به‌طورکلی این دعوی مربوط به ثبت هرگونه سندی است. شاید بسیاری افراد بر این باورند که سند تنها مختص به ملک است که تصوری کاملاً اشتباه است. شناسنامه، سند اختراع، علائم تجاری و… نیز جزو مواردی است که در این دسته قرار می‌گیرد. انواع مختلف دعاوی که در حوزه ثبت‌اسناد رخ می‌دهد شامل موارد زیر خواهد بود:
این‌گونه از دعاوی در هنگام اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا اتفاق می‌افتد. دعوی در این شرایط ممکن است ناظر به دستور اجرای سند رسمی بوده و یا طرح این دعوی با شکایتی مبنی بر جعلی بودن یک سند رسمی اتفاق می‌افتد.
در شرایطی این‌چنینی این موارد توسط دادگستری کشور قابل‌پیگیری خواهد بود. از جمله دعاوی مربوط به اجرا سند لازم الاجرا می توان به موارد زیر اشاره کرد:
این طرح شکایت زمانی اتفاق می‌افتد که یک ملک دارای چندین مالک است. انجام این دعوی زمانی انجام می‌شود که کلیه شرکا مایل به جداکردن سهم خود از ملک مزبور هستند.
چنانچه همه مالکین راضی به افراز ملک مشاع نداشته باشند، این مسئله توسط مراجع ذی‌صلاح مورد بررسی قرار می‌گیرد. تحت این شرایط یک کارشناس از طرف دادگاه مسئول بررسی شرایط ملک موردنظر می‌شود.
بعد از بررسی‌های نهایی نظریه خود را مبنی بر نحوه تقسیم ملک و تعیین میزان سهم هر یک از شرکا اعلام می‌کند. در صورت توافق همه شرکا با نظریه و سهم اعلام شده، دادگاه بر مبنای سهم هر یک از آنها حکم به افراز ملک مشاع خواهد داد.
در چنین معاملاتی ملک یا مالی توسط مالک بیش از یک‌بار مورد معامله قرار می‌گیرد و خریدار نیز مال غیر را خریداری می‌کند. تحت این شرایط خریدار می‌تواند نسبت به ابطال معامله معارض اقدام نماید.
باتوجه‌به تخصصی بودن مسائل حقوقی به‌ویژه در نوع ثبتی آن، بهتر است به افراد متخصص در این زمینه مراجعه نمایید. وبسایت دی یکی از مؤسسات حقوقی است که می‌توانید در زمینه مسائل حقوقی به‌ویژه در نوع دعاوی ثبتی به آن مراجعه نموده و مشاوره‌های لازم در این زمینه را دریافت کنید.
باتوجه‌به اینکه مشکلات اختلافات در مورد اسناد و املاک مربوط به اداره ثبت و زیر مجموعه‌های آن است، برای رفع آن نیز باید به مراجع معتبر در این زمینه مراجعه کنید:
یکی از مراجع ذی‌صلاح برای حل اختلاف ثبتی، دادگاه عمومی است. این مرجع در شرایط کلی اقدام به ثبت و حل پرونده‌ها در محدوده کاری خود می‌نماید؛ اما در برخی از پرونده‌های ثبتی صلاحیت انجام آن از عهده دادگاه خارج شده و به دیگر نهادهای ارجاع داده می‌شود.
در همه استان‌های کشور در اداره ثبت، بخشی را به هیئت تشخیص اختصاص داده‌اند. در صدر مقامات دولتی این هیئت، رئیس دادگستری قرار دارد.
در صورت عدم حضور کارهای انجام شده در این هیئت با سایر اعضا یعنی دادستان استان، مدیرکل اداره تعاون و امور روستاها و مدیرکل ثبت‌اسناد خواهد بود.
این هیئت در دادگاه هر استان و با اعضایی مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم‌مقام وی و دو نفر انتخابی وزیر دادگستری از قضات دادگاه استان تشکیل می‌شود.
این هیئت نیز مانند هیئت تشخیص به کلیه اختلافات و دعاوی مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان مزبور رسیدگی می‌کند.
دعاوی ثبتی جزو پرونده‌هایی است که در دسته دعاوی حقوقی، کیفری قرار می‌گیرد و جزو حجم بالای پرونده‌ها در دادگاه‌ها و مراجع ذی‌صلاح است. تعدادی از این پرونده ها به شرح زیر هستند:
از جمله مهم‌ترین موارد و اعتراضات در دعاوی ثبتی شامل عناوین زیر است:
آشنایی کامل با قوانین و آیین‌نامه‌های ثبتی از جمله مهارت‌ها و تخصصی است که مربوط به وکیل امور ثبتی است. وکالت دارای زیر شاخه‌ها و گرایش‌های مختلفی است که افراد علاقه‌مند به هر زمینه در آن مشغول به ادامه تحصیل می‌شوند.
وکلای دعاوی ثبتی بعد از دریافت پروانه وکالت در این زمینه مسئولیت رسیدگی به مشکلات مربوط را در ادارات ثبت‌اسناد و املاک کشور و دفاتر ثبت‌اسناد رسمی را به شکل کاملاً قانونی بر عهده خواهند داشت.
قانون ثبت و مسائل مربوط به آن دارای ساختار پیچیده در کشور است. به همین دلیل بدون داشتن دانش و تخصص در این زمینه قادر به ادعای قانونی در موارد ثبتی نخواهید بود. وبسایت دی یکی از سایت‌های حقوقی است که می‌توانید به‌عنوان مشاوره و انجام خدمات حقوقی و قانونی از آن استفاده نمایید.
همان‌طور که می‌دانید عمده فعالیت وکلا در این زمینه با اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور است. به همین دلیل افراد متخصص در این زمینه می‌بایست قادر به انجام و طی کلیه مراحل قانونی در سندزدن یک ملک خاص را داشته باشند.
از دیگر ویژگی‌ها و دانشی که یک وکیل دعاوی ثبتی باید به آن واقف باشد، مسائل مربوط به ازدواج و طلاق و کلیه موارد مربوطه به اداره ثبت‌احوال در مناطق مختلف است.
یکی از موارد در دعاوی ثبتی، مربوط به سند ملکیت است. رسیدگی به وضعیت ثبتی املاک بدون سند در اراضی روستایی و کشاورزی در این دسته قرار دارد. مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت که یکی از پرکاربردترین گزینه‌ها در چند سال اخیر است، مربوط به املاک بدون سند در کشور است.
بر طبق این دو ماده‌قانونی، سند مالکیت برای آن دسته از متصرفانی که برای مدتی از املاک خود بهره‌برداری کردند، اما به دلیل موانع قانونی قادر به اخذ سند برای املاک خود نیستند در قانون ثبت کشور لحاظ شده است.
هرگونه مشکل و اختلاف در زمینه ثبت‌اسناد و املاک مربوط به دعاوی ثبتی است. این حیطه حقوقی دارای پیچیدگی‌های گسترده‌ای است که بدون داشتن دانش و تخصص لازم افراد را با چالش‌های بسیاری روبرو خواهد کرد.
استفاده از افراد متخصص در این زمینه می‌تواند پرونده‌های مربوط به دعوای ثبتی را بدون مشکل و چالش برطرف نماید.
دادگاه عمومی، هیئت تشخیص و هیئت نظارت سه ارگان حقوقی هستند که بسته به وظایف و مسئولیت‌های خاص خود ملزم به حل پرونده‌ها در چنین مواردی هستند.
باتوجه‌به چالش‌ها و پیچیدگی‌های خاص قانونی در این زمینه و نیاز به تخصص و دانش مفید برای رسیدگی در چنین پرونده‌هایی، بهتر است از همان ابتدا کار را به یک وکیل کارکشته در این زمینه بسپارید.
آدرس شعبه مرکزی : تهران – نارمک جنوبی – خیابان میر حسینی – ک فرهانی